Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI zieht weiter an
Als qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat Aengevelt Research im Jahr 2008 den Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.
Nachdem der AWI in der Winterbefragung 2022/2023 mit 47,9 Punkte das schlechteste Ergebnis seit Beginn der Befragung erzielte, stieg sein Wert danach wieder an.
Dieser Trend setzte sich in der Winterbefragung 2024/2025 mit einem Plus von 3,4 Punkten auf 69,9 Punkte fort (Sommer 2024: 66,5). Dabei vollzog sich der Anstieg über alle Wohnlagen:
• In den einfachen Lagen verzeichnet der AWI den höchsten Anstieg um 3,6 Punkte auf aktuell 65 (Sommer 2024: 61,4). Die mittleren Lagen steigen mit einem Plus von 3,4 auf 72,1 Punkte, und die guten Lagen legen um 3 Punkte auf 74,5 Punkte zu.
• Damit zeigen alle drei Subindizes ein Ungleichgewicht zu Gunsten der Eigentümer bzw. Vermieter an (Marktgleichgewicht: 40 – 60 Punkte).
„Die weiter steigenden Werte des AWI und das insbesondere im zweiten Halbjahr 2024 anziehende Transaktionsgeschehen im Wohninvestment-Segment spiegeln die Attraktivität dieser Assetklasse. Auf der anderen Seite zeichnet sich u.a. angesichts weiter gesunkener Genehmigungszahlen bisher keine Wende bei den Wohnbaufertigstellungen ab, so dass vor allem in den Wachstumskernen marktgerechter, bezahlbarer Wohnraum knapp bleibt mit der Folge eines weiter steigenden Mietpreisniveaus“, kommentiert Dr. Wulff Aengevelt die Ergebnisse und ergänzt: „Deshalb muss jetzt das ausgewogene, klare politische Umsteuern erfolgen, um den überfälligen nachhaltigen Wachstumsschub freizusetzen.“
Mietwohnungsmarkt
Die aktuellen Befragungsergebnisse bestätigen diese Einschätzung:
• Keiner der Befragten rechnet mit einem Rückgang der Mieten (Sommer 2024: 1,4 %).
• Der Anteil der Befragungsteilnehmer, die von einer steigenden Mietpreisentwicklung ausgehen, stellt sich dagegen nahezu unverändert auf 78 % (Sommer 2024: 79 %). In einfachen Wohnlagen gehen davon 73 % aus (-1 Prozentpunkt), in mittleren Lagen 79 % (-5 Prozentpunkte) und in guten Wohnlagen 82 % (+2 Prozentpunkte).
Wohnungsneubau und Sanierung
• Zu tragen auch die gesunkenen Investitionen in den Mietwohnungsneubau bei. Dies wird sich nach Meinung der Befragungsteilnehmer indessen auch nicht kurzfristig ändern. Vielmehr erwarten hier unverändert lediglich 6 % der Befragten einen Anstieg der Investitionen (Sommer 2024: 9 %). Dagegen gehen 60 % von einer Abnahme der Investitionen in den Neubau aus. Im Sommer 2024 waren es allerdings noch 70 %, im Winter 2023/24 sogar 79 %.
• Die Bedeutung der Modernisierung bzw. Sanierung von Wohnungsbeständen ist in der aktuellen Befragung differenziert zu betrachten: Lediglich 26 % (Sommer 2024: 21 %) der Befragten erwarten steigende Investitionen in Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Hinsichtlich steigender Investitionen in die energetische Gebäudesanierung sind es immerhin 42 % (Sommer 2024: 47 %).
Wohninvestments: AII erholt sich weiter
• Hinsichtlich der Erwartung an die Kapitalwert-Entwicklung von Wohninvestments erzielte der AII (AENGEVELT-Investment-Index) in der Sommerbefragung 2021 mit 77,8 Punkten den bisherigen Spitzenwert. Danach gab er kontinuierlich nach, bis er im Sommer 2023 mit 23,2 Punkten einen historischen Tiefstand erreichte.
Im Winter 2023/24 setzte dann eine leichte Erholung mit 28,2 Punkten ein, die sich in der Sommerbefragung 2024 mit einem Anstieg auf 46 Punkte fortsetzte. Auch in der Winterbefragung 2024/2025 stieg der Wert erneut an auf nun 54,9 Punkte und bestätigt damit die Erholungstendenzen, auch wenn dieser Wert weiterhin deutlich unter dem Spitzenwert bleibt.
• Am deutlichsten stieg der AII-Subindex in einfachen Lagen, nämlich um 9,5 Punkte auf 48,8. In mittleren Lagen legte der AII ebenfalls deutlich um 8,8 Punkte auf aktuell 56,9 zu. Die guten Lagen verzeichnen ebenfalls einen Anstieg, und zwar um 7,9 Punkte auf aktuell 62,8.
• Über alle Lagekategorien hinweg rechnet mit 36 % ein zunehmend größer werdender Anteil mit einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments (Sommer 2024: 24 %; Winter 2023/2024: 12 %). Einen Rückgang der Nachfrage erwarten wie im Sommer 2024 21 %. Im Winter 2023/24 waren es noch 56 % und im Sommer 2023 sogar 67 %.
• Entsprechend prognostiziert mit 38 % ein weiter wachsender Anteil der Befragungsteilnehmer steigende Preise für Wohninvestments (Sommer 2024: 26 %; Winter 2023/24: 9 %; Sommer 2023: 7 %)). Analog dazu sinkt der Anteil derjenigen, die mit einem sinkenden Preisniveau rechnen, auf 17 % (Sommer 2024: 29 %; Winter 2023/2024: 57 %; Sommer 2023: 69 %).
Fazit
• Der AWI ist in der Winterbefragung 2024/2025 zum vierten Mal in Folge gestiegen. Das spricht für eine zunehmend nachhaltige Trendumkehr. Die weitere Entwicklung hängt indessen von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen die Entwicklung von Inflation und Kreditzinsen, der nationalen und globalen Wirtschaftslage, regulatorische Vorgaben für den Wohnungsneubau etc. Grundsätzlich zeichnet sich ein weiter wachsendes Interesse an Wohninvestments ab, auch die Preisfindungsphase schreitet voran. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass sich die Belebung und Dynamisierung des Marktgeschehens, die im zweiten Halbjahr 2024 eingesetzt hat, in 2025 fortsetzt. Dabei werden nach Beobachtungen von Aengevelt neben nachhaltigem Wohnungsneubau durchaus auch Bestandsimmobilien mit bislang suboptimalen Energiestandards in präferierten Lagen geprüft – allerdings mit klaren Erwartungen an entsprechend deutliche Preisnachlässe und hohe Wertsteigerungspotentiale mittels umfassender Sanierung sowie entsprechende Fördermöglichkeiten.
• Weniger günstig ist die Perspektive für Mieter, insbesondere in Wachstumsregionen: Anhaltend rückläufige Baugenehmigungen und Fertigstellungszahlen lassen mittelfristig keine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt erwarten. Entsprechend ist von einem weiteren Anstieg des Mietpreisniveaus in angespannten Wohnungsmärkten auszugehen. Hinzu kommt eine Mietkostenbelastung, die vornehmlich bei einkommensschwächeren Haushalten immer noch deutlich über dem Durchschnitt liegt. Auch hier ist kurz- und mittelfristig nicht mit einer Entspannung zu rechnen. Im Gegenteil: Verschärft wird diese Situation durch die an vielen Standorten deutlich steigende Grundsteuer für Wohnimmobilien, die zu 100 % auf die Mieter umgelegt werden kann und in den allermeisten Fällen sicherlich auch wird.
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* Der AWI ist ein Kompositindex und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
