Asset- und Fondsmanager aktivste Käufer von Unternehmensimmobilien

Unter den gewerblichen Immobilienklassen sind Unternehmensimmobilien weiterhin ein vergleichsweise stabiles Segment. Die Trends aus 2023 haben sich im laufenden Jahr fortgesetzt: Der Flächenumsatz ist hoch, Investitionen bleiben niedrig, aber gebaut wird kräftig. Das sind einige Ergebnisse des aktuellen Marktberichtes der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN.

Der Flächenumsatz erreichte mit 1,74 Millionen Quadratmetern das stärkste Halbjahresergebnis seit 2019. Besonders hohe Nachfrage bestand nach Produktionsimmobilien. Die Region Nord führte überraschend mit dem größten Anteil am Flächenumsatz, hauptsächlich getrieben durch den Bau der Northvolt-Batteriefabrik in Schleswig-Holstein. Neben diesen Eigennutzungen zeigten sich der Anteil der Vermietungen unter den Flächenumsätzen auf einem im Vergleich zu den Vorjahren stabilen Niveau. Bei den Mieten hat sich nach den deutlichen Anstiegen der vergangenen Jahre eine Seitwärtsbewegung eingestellt. Nur bei den Höchst- und Spitzenmieten der Lagerflächen und Flex Spaces stiegen die Preise leicht.

Die Investitionen in Unternehmensimmobilien in Deutschland blieben auf niedrigem Niveau und verzeichneten mit 733 Millionen Euro das niedrigste Halbjahresergebnis seit 2015. Trotz einer leichten Zinssenkung durch die EZB bleibt das Investorenverhalten zurückhaltend, bedingt durch die schwache Konjunktur. Ralf-Peter Koschny, Sprecher des Vorstands bei bulwiengesa: „Erste Anzeichen deuten bereits darauf hin, dass sich die Phase der Preisfindung dem Ende nähert. Als Folge sind auch die Renditen für sämtliche Objekttypen der Unternehmensimmobilien im Spitzensegment nur noch leicht angestiegen.“ Für absolute Spitzenobjekte unter den Gewerbeparks liegt die Bruttoanfangsrendite bei 5,20 %, für Lagerimmobilien lag diese bei etwa 5,10 %.

2024 treten Asset- und Fondsmanager sowie Private-Equity-Gesellschaften als die aktivste Käufergruppe auf; mit einem Investitionsvolumen von 396 Mio. Euro vervierfachten sie ihr Volumen im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2023. Zuvor hatten ausnahmensweise Projektentwickler und Bauträger die Käuferseite dominiert. Der Großteil der Transaktionen fand erneut an etablierten Standorten in wichtigen Ballungsräumen statt. An zweiter Stelle folgen die Projektentwickler und Bauträger, die im Vergleich zum Vorhalbjahr eine Reduktion ihres Investitionsvolumens um etwa 50 % verzeichneten.

Am stärksten nachgefragt auf dem Investmentmarkt waren die Produktionsimmobilien. Das Transaktionsvolumen dieses Immobilientyps belief sich insgesamt auf etwa 370 Mio. Euro, was 50 % des Halbjahresvolumens ausmachte. Das zweitgrößte Transaktionsvolumen entfiel auf Gewerbeparks, für die insgesamt rund 203 Mio. Euro registriert wurden. Erstmals seit dem zweiten Halbjahr 2022 fand im ersten Halbjahr 2024 wieder ein kleinerer Anteil an Portfoliotransaktionen statt. Mit einem Anteil von unter 20 % bleibt ihre Bedeutung jedoch gering. Die leichte Zunahme der Portfoliotransaktionen lässt auf eine allmähliche Belebung des Transaktionsgeschehens im Jahr 2025 hoffen.

Nachdem im vergangenen Jahr ein neuer Rekordwert beim Fertigstellungsvolumen von Unternehmensimmobilien erreicht wurde, zeigte sich die erste Jahreshälfte 2024 mit niedrigeren, jedoch weiterhin überdurchschnittlichen Fertigstellungszahlen. Erneut entfiel dabei etwa die Hälfte der fertiggestellten Flächen (430.000 qm) auf Produktionsimmobilien. Lagerimmobilien machten etwa 30 % aus, während Gewerbeparks rund 20 % des Fertigstellungsvolumens stellten. Für das zweite Halbjahr wird eine Verdopplungdes Flächenneuzugangs auf über 1,8 Millionen qm prognostiziert, sodass im Gesamtjahr 2024 mit etwa 2,7 Millionen qm erneut ein neuer Rekordwert erreicht werden könnte.