Bereiten Banken eine indirekte Sanierungspflicht vor?
DIP-Partner Aengevelt Immobilien hat Erkenntnisse, dass eine zunehmende Zahl von Banken in z. T. rechtswidriger Weise von ihren Darlehensnehmern Energieausweise für Immobilien anfordert. Begründet wird dies mit ESG-Berichtspflichten der Europäischen Union und Anforderungen an das Risikomanagement der Finanzaufsicht. Die betreffenden Banken verfolgen damit das Ziel, ihre Kreditportfolios um Gebäude mit niedriger Energieeffizienz zu bereinigen. Eigentümer von Immobilien mit schlechter Energieeffizienzklasse müssen in Zukunft damit rechnen, höhere Darlehenszinsen zu entrichten oder überhaupt kein Baudarlehen mehr zu erhalten. Das kann Aengevelt zufolge darauf hinauslaufen, dass Eigentümer älterer Immobilien gezwungen werden, energetische Sanierungen durchzuführen, um Kredite zu prolongieren oder zu erhalten.
In diesen Tagen erhalten wieder zahlreiche Bankkunden Briefe, mit denen sie aufgefordert werden, Energieausweise für Wohn- und Gewerbeimmobilien einzureichen, für die eine Baufinanzierung läuft oder die als Sicherheit für eine andere Verbindlichkeit dient. Die ersten Banken hatten schon vor einem Jahr mit dieser Praxis begonnen; jetzt sind weitere hinzugekommen.
In ihren Schreiben bzw. auf ihren Websites begründen die Banken die Anforderung der Energieausweise damit, dass sie aufgrund der „Mindestanforderungen an das Risikomanagement“ der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) in Verbindung mit den Berichtspflichten der ESG-Taxonomie der Europäischen Union (Green Asset Ratio) dazu verpflichtet seien, den energetischen Zustand der von ihnen besicherten Immobilien zu bewerten und dass dies anhand der Energieausweise erfolgen soll.
Tatsächlich verlangt die BaFin derzeit nicht, dass Banken Energieausweise anfordern, schon gar nicht von Kunden mit bestehender Baufinanzierung. Zukünftig werden Banken allerdings Aussagen zum energetischen Zustand des von ihnen finanzierten Immobilienbestands machen müssen, wobei die Methoden, mit denen sie ihren Berichtspflichten nachkommen, nicht festgelegt sind. Viele Banken wollen dabei auf Energieausweise zurückgreifen. So bedauert z.B. eine Bank im Münsterland in ihrer CSR-Erklärung, dass ihr bisher nur wenige Energieausweise bekannt sind, weil „sie bislang in der Kreditvergabe keine wesentliche Bedingung“ darstellten. Dies soll offensichtlich geändert werden.
Verbraucherzentralen haben bereits darauf hingewiesen, dass Banken ihre Kunden nicht dazu verpflichten können, zu bestehenden Darlehensverträgen Energieausweise nachzureichen. Bezeichnenderweise haben es die meisten betroffenen Banken unterlassen, ihre Kunden auf die Freiwilligkeit der geforderten Einreichung eines Energieausweises hinzuweisen. Stattdessen erwecken sie zumeist den Eindruck, es handele sich um eine Pflicht – verbunden mit dem unverhohlenen Hinweis, möglicherweise eine Anschlussfinanzierung zu verweigern, wenn die Zinsbindung ausläuft, oder Strafzinsen für schlechten energetischen Zustand zu fordern. So schreibt etwa die betreffende Bank auf ihrer Website: „Zukünftig werden Nachhaltigkeitskriterien zunehmend umfänglich in Kreditvergabeprozesse hineinwirken und perspektivisch auch Auswirkungen auf den Kreditzins nehmen.“
Wenn diese Ankündigungen umgesetzt werden, kann dies auf eine energetische Sanierungspflicht hinauslaufen, weil für unsanierte Immobilien keine Darlehen mehr gewährt werden oder nur geringere bzw. zumindest nur zu deutlich höheren Zinssätzen.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Wir beobachten, dass sich Banken, offensichtlich sogar teilweise rechtswidrig, instrumentalisieren lassen, um im Ergebnis eine energetische Sanierungspflicht durch die Hintertür einzuführen. Die Europäische Union hat es mit ihrer im April dieses Jahres verabschiedeten Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden noch offengelassen, wie die Mitgliedstaaten die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien erzwingen. In vorauseilendem Gehorsam bereiten demgegenüber nun einige hiesige Banken indessen bereits vor, Gebäudeeigentümer durch ihre Kreditvergabepolitik zu Sanierungen zu zwingen.“
Kritisch sieht Aengevelt Immobilien zudem auch den Energieausweis als Maßstab für die Energieeffizienz von Gebäuden. Insbesondere die Variante des Energiebedarfsausweises, die man auch im Internet bestellen kann, arbeitet mit sehr groben Kriterien und Schätzwerten, die häufig zu Lasten der Immobilieneigentümer gehen, wenn etwa der energetische Zustand anhand von Bau- bzw. Sanierungsjahren bemessen wird, so dass über gesetzliche Vorgaben hinausgehende Dämmungen nicht berücksichtigt werden. Energieausweise sind vom Gesetzgeber als grobe Orientierungswerte für Miet- und Kaufinteressenten vorgesehen worden; um sie indessen auch zur Grundlage von Kreditvergaben und Zinskonditionen zu machen, sind sie zu unpräzise.
Dr. Wulff Aengevelt: „Im politischen Raum und in Expertenkreisen wird unverhohlen davon gesprochen, dass Immobilien, die aktuelle Nachhaltigkeitskriterien nicht erfüllen, zu ´stranded assets‘ gemacht werden sollen, zu Deutsch: zu Schrottimmobilien, die dann im Ergebnis erheblich an Wert einbüßen. Das läuft in die völlig falsche Richtung, denn sozialverpflichtetes Immobilieneigentum muss eine Säule der Altersvorsorge bleiben.“
