Berlin: Aengevelt sieht Büromarkt Berlin am Wendepunk

• Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Berliner Büromarkt 2024 mit rd. 570.000 m² einen Büroflächenumsatz, der rd. 6 % über dem Vorjahreswert (2023: 540.000 m²) liegt, indessen 32 % unter dem Dekadenmittel (Ø 2014-2023: 797.000) bleibt.Mit dem Ergebnis sichert sich Berlin Platz zwei der deutschen Büromärkte, hinter München (rd. 590.000 m²) und vor Hamburg (rd. 437.000 m²).

• Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research einen leicht anziehenden Büroflächenumsatz um 600.000 m² und damit eine allmähliche Erholung des Berliner Büromarktes.

• Im ersten Quartal 2025 lag der Büroflächenumsatz indessen mit rd. 100.000 m² etwa 29 % unter dem Vorjahreszeitraum (1. Q 2024: rd. 140.000 m²) und ca. 41 % unter dem Dakadenmittel (Ø 1. Q 2015-2024: rd. 168.400 m²). Allerdings prognostiziert Aengevelt Research in Abhängigkeit von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung eine Marktbelebung im weiteren Jahresverlauf.

Angebotsreserve steigt deutlich an

• 2019 sank die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) auf völlig unzureichende 280.000 m². Seitdem ist sie wieder gestiegen und stellt sich Anfang 2025 auf einen Wert von rd. 1.390.000 m² (Anfang 2024: rd. 910.000 m²). Die Leerstandsquote stieg damit auf 6,4 % bei einem Gesamtbestand von aktuell rd. 21,7 Mio. m² (Anfang 2024: 4,3 %). Zieht man hiervon die für ein reibungsloses Funktionieren des Marktes erforderliche Fluktuationsreserve von rd. 890.000 m² sowie den latenten und strukturellen Leerstand ab (305.800 m² bzw. 111.200 m²) ab, ergibt sich nach Jahren des Angebotsdefizits erstmals wieder ein geringer Überhang von rd. 83.000 m².

• Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research u.a. aufgrund überdurchschnittlicher Fertigstellungsvolumina eine weitere Erhöhung der Angebotsreserve um rd. 110.000 m² auf ein Volumen von plus / minus 1.500.000 m².

Büroflächenfertigstellung sinkt auf Höhe des Dekadenmittels

• 2024 sank die Fertigstellung neuer Büroflächen nach 617.000 m² in 2023 auf rd. 495.000 m². Dieser Wert liegt indessen weiterhin deutlich über dem Zehnjahresmittel (Ø 2014-2023: 389.000). Davon waren zum Jahresanfang 2025 rd. 200.000 m² bzw. rd. 40 % vorvermarktet. Im Vorjahr 2023 stellte sich die Vermarktungsquote noch auf rd. 65 %.

• 2025 werden nach aktuellen Analysen bis zu 400.000 m² neue Bürofläche auf den Markt kommen und sich das Fertigstellungsvolumen damit dem Wert des Dekadenmittels annähern. Allerdings sinkt die Vorvermarktungsquote weiter. Der Vorteil: Dadurch wächst das Angebot moderner, die ESG-Kriterien erfüllender und für New Work geeigneter Büroflächen, für die in Berlin eine hohe Nachfrage existiert.

• Für die Folgejahre zeichnen sich weiter sinkende Fertigstellungsvolumina ab, da Banken aktuell keine spekulativen Büroprojekte finanzieren. Vielmehr verlangen sie für die Finanzierung nachhaltige Vorvermarktungsquoten von 50 % und mehr.

Mietpreisniveau unverändert

• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich gegenüber dem Vorjahr stabil auf aktuell rd. EUR 45,-/m². Damit liegt Berlin auf Platz drei hinter Mietpreisführer München (EUR 55,70/m²) und Frankfurt (EUR 48,50/m²). Die mittlere Miete in zentralen Lagen liegt ebenfalls unverändert bei rd. EUR 29,-/m².

• Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research ein stabiles Mietpreisniveau.