Berliner Büro- und Gewerbemarkt auf dem Weg zur neuen Normalität
- Spitzenmiete steigt auf 44,50 Euro pro m²
- Berlin bleibt Start-up-Hauptstadt
- 4,1 Prozent mehr sozialversicherungspflichtige Beschäftigte bis 2026 prognostiziert
- Leerstände vorrangig in Objekten mit Mängeln bei Lage- und Objektqualität
- Nachfragetrend „Flight to Quality and Location“
Gestern wurde der neue, inzwischen sechste Berliner Gewerbe-Pulsschlag der GSG Berlin vorgestellt. Der Berliner Büro- und Gewerbemarkt zeigt aktuell ein gespaltenes Bild. Während sich der Büromarkt in einer tiefgreifenden Krise befindet, die durch multiple Krisen ausgelöst wurde, präsentiert sich der Gewerbemarkt als Stabilitätsanker. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den schwachen Marktparametern wider. Mit einem Flächenumsatz von ca. 65.000 m² bewegte sich die Nachfrage 2023 nach Unternehmensimmobilien auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren. Die Nachfrage nach Büroflächen sank 2023 drastisch auf nur noch 540.000 m² und lag damit deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 823.000 m². Neue Mietverträge konzentrierten sich auf das kleinteilige Segment, lediglich zwei Großabschlüsse über 10.000 m² durch die Bima und Boston Consulting waren zu verzeichnen. Auch zu Beginn des Jahres 2024 zeigte sich ein ähnliches Bild. Großanmietungen sind nach wie vor selten und konzentrieren sich im Wesentlichen auf Abschlüsse der öffentlichen Hand.
„Der neue Gewerbe-Pulsschlag 2024 zeigt: Der Berliner Büromarkt hat die Krise noch nicht hinter sich gelassen und ist noch immer auf dem Weg zu einer neuen Normalität. Große Verunsicherungen und Einsparungen bei Unternehmen und der öffentlichen Hand sorgen weiter für deutlich reduzierte Vermietungsleistungen. Die generelle Zurückhaltung bei Vermietungen führt zu großen Vorbehalten bei neuen Bauprojekten“, erläutert Sebastian Blecke, operativer Geschäftsführer der GSG Berlin. „Bürobestandshalter werden in kommenden Jahren allerdings davon profitieren, dass ab 2027 weniger Büroflächen auf den Berliner Markt kommen und gleichzeitig die Zahl der Sozialversicherungsbeschäftigten in der deutschen Hauptstadt stetig wächst. Dabei verändert sich unter dem Stichwort ‚Flight to Quality and Location‘ erkennbar die Nachfrage in Richtung Citylagen und Cityrandlagen – bei gestiegenem Qualitätsbewusstsein.“
„Der Markt für Unternehmensimmobilien in Berlin zeigt sich trotz herausfordernder Marktbedingungen robust. Die Fertigstellungszahlen lagen 2023 mit 52.000 m² auf dem Niveau des Fünfjahresmittels und werden 2024 voraussichtlich leicht darunter liegen. Mit einer Umsatzleistung von über 65.000 m² bleibt auch die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien in der Hauptstadt auf einem ähnlichen Niveau wie in den vergangenen Jahren“, ergänzt Sven Carstensen, Vorstand von bulwiengesa und Co-Autor der Studie. „Der Investmentmarkt ist nach wie vor nahezu zum Erliegen gekommen, eine Belebung ist noch nicht in Sicht.“
Top-Lagen treiben Büro-Spitzenmieten weiter nach oben
Die Büromieten in Berlin sind seit einigen Jahren von einem kontinuierlichen Anstieg gekennzeichnet. So stieg die Spitzenmiete zwischen 2018 und 2023 um mehr als 30 Prozent auf über 44,50 Euro/m². Damit hat sich das Spitzenmietniveau in Berlin innerhalb eines Jahrzehnts nahezu verdoppelt. Nach einer kurzen Verschnaufpause während der Corona-Pandemie ist seitdem ein erneuter Anstieg zu beobachten. Allerdings ist es weniger der Nachfrageüberhang als vielmehr die Inflation, die Baukosten und die Fokussierung auf zentrale Lagen und gute Objekte, die das Mietniveau vor allem in den City- und Cityrandlagen trotz der konjunkturellen Unsicherheiten weiter nach oben treiben. Diese Entwicklung wird sich auch 2024 fortsetzen, sodass die Spitzenmiete im Jahresverlauf auf mehr als 45 Euro/qm steigen wird. Für die Folgejahre ist mit weiteren Steigerungen in Richtung 50 Euro/m² zu rechnen. Gleichzeitig ist aber auch zu beobachten, dass Incentives weiter an Bedeutung gewinnen.
Leerstände vor allem in Objekten mit Mängeln bei Lage- und Objektqualität
Für die kommenden Jahre wird aufgrund der hohen Fertigstellungszahlen mit einem weiteren Anstieg der Leerstandsquote gerechnet. Obwohl die Leerstandsquote deutlich über der üblichen Fluktuationsreserve von 3,0 bis 5,0 Prozent liegen wird, konzentrieren sich die Leerstände vorrangig auf Objekte mit Mängeln bei Lage und Objektqualität. Aber auch in zentralen Lagen mit modernen Gebäuden steigen die Leerstände derzeit überdurchschnittlich an. Mittelfristig ist jedoch mit einer Stabilisierung zu rechnen, wenn die Bautätigkeit in Richtung des Prognosehorizonts nachlässt. Der in den Vorjahren zu beobachtende steigende Anteil an Untermietflächen in Berlin ist weiterhin relevant. Insbesondere in zentralen, hochwertigen Lagen hat sich ein Markt für Untermietflächen entwickelt, häufig auch in modernen Gebäuden. Schätzungen gehen davon aus, dass 20 bis 30 Prozent des gesamten Leerstands in Berlin auf Untermietflächen entfallen. Diese zeichnen sich durch hohe Flexibilität und schnelle Verfügbarkeit aus. Gründe für den Anstieg sind u. a. wirtschaftliche Schwierigkeiten und der veränderte Flächenbedarf durch Telearbeit, der die neue Arbeitsrealität widerspiegelt.
Rückläufige Fertigstellungszahlen und Fokus auf Sanierung ab 2027
Die Entwicklung der Bürofertigstellungen in Berlin kannte in den vergangenen zehn Jahren nur eine Richtung: Bis auf wenige Ausnahmen stieg die Bautätigkeit kontinuierlich an, bevor im Jahr 2021 mit 626.000 m² einen neuen Rekordwert erreichte. Das Jahr 2023 liegt mit 480.000 m² neuer Bürofläche in etwa auf dem Niveau der zurückliegenden fünf Jahre, aber deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt. Dazu trugen insbesondere die Fertigstellung weiterer Bauabschnitte des „QH Track“ und das Großprojekt „Quartier am Tacheles“ bei. So wird der Büroflächenbestand in Berlin Ende 2023 bei rund 21,3 Millionen Quadratmetern liegen und damit mit Abstand den Spitzenplatz in der Bundesrepublik einnehmen. Die größte Fertigstellung im Jahr 2024 ist das „EDGE East Side Berlin“ (65.000 m²), das nach einiger Verzögerung Anfang 2024 fertiggestellt wurde. Diese und weitere Fertigstellungen sorgen für ein prognostiziertes Volumen von rund 610.000 m² im Jahr 2024, wovon rund 50 Prozent bereits vorvermietet sind.
Stabilität durch Anstieg der SVP-Beschäftigten um 4,1 Prozent bis 2026
Trotz anhaltender Unsicherheiten und Herausforderungen durch verschiedene Krisen wird die Zahl der sozialversicherungspflichtig (SVP) Beschäftigten im Vergleich zum Vorjahr weiter steigen. Zwischen 2018 und 2023 stieg die Zahl der SVP-Beschäftigten um rund 14 Prozent auf 1,68 Millionen Personen. Der für die Hauptstadt prognostizierte Anstieg der Erwerbstätigenzahl bis 2026 um 4,1 Prozent fällt zwar etwas moderater aus als in der jüngeren Vergangenheit, dennoch sorgen die diversifizierte Branchenstruktur, der hohe Anteil öffentlicher Nutzer und die aktuelle Arbeitsmarktpolitik für ein hohes Maß an Stabilität. Während der Büroflächenumsatz in der vergangenen Dekade deutlich von der Etablierung der TMT-Branche geprägt war, zeigt sich aktuell eine für Krisenzeiten typische Dominanz der öffentlichen Hand. Gleichwohl haben innovative Unternehmen aus dem digitalen Bereich sowie Start-ups eine hohe Bedeutung. Der Anteil der Digitals am Berliner Büroflächenumsatz schwankt zwischen 2018 und 2021 zwischen 19 und 28 Prozent.
Heterogene Mieterstruktur der GSG Berlin hilft in der Krise
Wie im Vorjahr stellt der Handel auch im ersten Halbjahr 2024 die größte Nutzergruppe der Mietflächen der GSG dar. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 belegt diese Nutzergruppe 19 Prozent mehr Fläche. Es folgen die IT- und Medienbranche sowie das Verarbeitende Gewerbe, die beide etwas weniger Fläche als im Vergleichszeitraum nachfragen, aber dennoch einen großen Teil der Gesamtfläche belegen. Wie in ganz Berlin ist auch bei den Nutzern der GSG-Mietflächen eine recht heterogene Branchenverteilung zu beobachten. Das spricht für die hohe Flexibilität der Flächen, die gerade in Krisenzeiten von Vorteil ist. Zuwächse sind im Dienstleistungssektor zu verzeichnen, der aktuell über 14 Prozent der Flächen belegt. Den größten prozentualen Zuwachs mit etwa einer Verdoppelung der Fläche verzeichneten jedoch die von der Gastronomie genutzten Flächen, deren Gesamtanteil mit rund 2 Prozent jedoch weiterhin gering ist. In den kommenden Jahren wird das Flächenangebot der Gewerbesiedlungs-Gesellschaft Berlin weiterwachsen. Im März wurde Richtfest für den Büroneubau Frames mit über 10.000 m² Mietfläche gefeiert, der den bestehenden Gewerbehof an der Zossener Straße ergänzen wird.
Mehrheit der befragten GSG Berlin-Mieter 75 Prozent und mehr im Büro
Eine Mieterbefragung zeigt, dass die GSG Berlin von den aktuellen Veränderungen in der Arbeitswelt weniger betroffen ist. Und sie verdeutlicht, dass Nebenlagen und Multi-Tenant-Strukturen inklusive gewerblicher Mischnutzung in Krisenzeiten resilienter sein können als klassische Bürostandorte. Im Frühjahr 2024 haben 192 Mieter der GSG auf die aktuellen Fragen geantwortet. Die Teilnehmer verteilen sich relativ gleichmäßig auf die Branchen Dienstleistung, Kommunikation, Medien, Unterhaltung, IT, Sonstige, Bau und Handel. Obwohl sich rund 80 Prozent der Befragten als digital, eher digital oder sowohl digital als auch analog bezeichnen, bietet mehr als die Hälfte der Befragten keine oder nur bis zu 25 Prozent Telearbeit an. Ein Großteil der Befragten (63 Prozent) schätzt die aktuelle Präsenzquote ihrer reinen Bürobeschäftigten auf 75 Prozent oder mehr im Büro. Im gewerblichen Bereich wird der Anteil noch höher sein. Auch die zukünftige Anwesenheitsquote der Bürobeschäftigten wird von den Befragten ähnlich eingeschätzt.
