Berliner Büromarkt zeigt sich im dritten Quartal stabil

• 435.900 m² Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen 2024
• Spitzenmiete leicht im Plus, Durchschnittsmiete ebenfalls
• Leerstandsquote steigt auf 6,3 Prozent
• Baustarts und Anmietungen der öffentlichen Hand und von Eigennutzern prägen den Markt
• Drittes Quartal erzielte höchste Vermietungsquote im Vergleich zu vorangegangenen Quartalen 2024

Angaben von Colliers wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 auf dem Berliner Büromarkt 435.900 m² Bürofläche umgesetzt. Damit liegt man auf dem Niveau des Vorjahres (+ 0,5 Prozent), während das zehnjährige Mittel um 23 Prozent unterschritten wurde.

Christian Leska, Head of Business Development und Head of Office Letting bei Colliers in Berlin, erklärt: „Der Berliner Büromarkt zeigt sich im dritten Quartal dynamisch. Während in der ersten Jahreshälfte vor allem die öffentliche Hand und Eigennutzer mit Baustarts das Marktgeschehen prägten, konnten wir in Q3 wieder einen Anstieg im klassischen Vermietungsgeschäft beobachten. Die Nachfrage nach Flächen im Klein- und Mittelflächensegment bleibt dabei der Umsatzanker, während Großmieter weiterhin zurückhaltend agieren. Nach lediglich sieben Mietverträgen über 5.000 m² im ersten Halbjahr kamen im dritten Quartal vier weitere dazu. Neben der BImA-Anmietung in der Treptower Elsenstraße als quartalsgrößte Anmietung hat die mkk-Versicherung im „P96“ einen Mietvertrag für mehr als 7.000 m² und das Berliner Familienunternehmen Kieback & Peter einen Vertrag für gut 7.000 m² im „The Friedenauer“ abgeschlossen. 

Mieten können trotz steigender Leerstände zulegen

Die Spitzenmiete in Berlin liegt aktuell bei 45,50 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 3 Prozent zum Vorjahreswert –, was die Attraktivität der Innenstadtlagen und moderner Neubauten unterstreicht. Die Durchschnittsmiete verzeichnete ebenfalls einen kleinen Aufwärtstrend auf 29,10 Euro pro m². Das entspricht einem Anstieg von 40 Cent zum Vorquartal und einem Plus von einem Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Christian Leska ergänzt hierzu: „ESG-konforme und moderne Neubauten sind weiterhin gefragt, vor allem in zentralen Lagen. Für ältere und unsanierte Bestände in peripheren Lagen müssen Vermieter jedoch vermehrt Anreize wie mietfreie Zeiten und Baukostenzuschüsse bieten, um Mieter anzuziehen.“

Moderater Anstieg der Leerstandsquote

Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 6,3 Prozent, sie steigt jedoch bei Einbeziehung von Untermietflächen auf 7,2 Prozent. Dies bedeutet jeweils ein Anstieg von 40 Basispunkten zum Vorquartal und ein Anstieg um 250 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahr. Insgesamt stehen 1,68 Millionen m² Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung, davon entfallen 203.100 m² auf Untermietflächen.

„Die Zunahme der Leerstandsquote ist teilweise durch freigezogenen Bestand und neu fertiggestellte Neubauten bedingt. Diese Entwicklung wird voraussichtlich auch noch bis ins nächste Jahr anhalten. Allerdings erwarten wir ab 2025 einen Rückgang der Fertigstellungen, was mittelfristig zu einer Stabilisierung des Angebots führen dürfte. In Addition beobachten wir, dass Büroflächen, die nicht mehr den aktuellen Marktanforderungen entsprechen, zunehmend als gewerbliche Wohnnutzungskonzepte oder als Unterkünfte für Geflüchtete repositioniert werden. Dadurch kann der vorübergehende Angebotsüberschuss schrittweise reduziert werden “, erläutert Hanna Pawloski, Director Office Letting am Berliner Colliers Standort.

Öffentliche Verwaltung weiterhin nachfragestärkste Branche

Die öffentliche Verwaltung bleibt beim Flächenumsatz an der Spitze mit 123.600 m² (28 Prozent). Dahinter folgen der IT-Sektor mit 51.300 m² (12 Prozent) und das verarbeitende Gewerbe mit 49.900 m² (11 Prozent). Besonders der (Online-)Handel zeigt sich aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten weiterhin zurückhaltend und liegt deutlich unter dem Flächenumsatz der Vorjahre.

Bautätigkeit bleibt hoch, doch Projekte verzögern sich zunehmend

Im Jahr 2024 werden voraussichtlich 631.300 m² Bürofläche fertiggestellt, von denen 60 Prozent bereits belegt sind, auch wenn dieser Wert aufgrund von Baustopps und verzögerten Projekten im Jahresverlauf sogar gesunken ist. Im Gegenzug sind die erwarteten Fertigstellungen für 2025 auf leicht über 600.000 m² angestiegen, mit einer Vorvermietungsquote von aktuell 47 Prozent. Die Projektpipeline bleibt somit gut gefüllt, jedoch werden Verzögerungen und Bauunterbrechungen zunehmend spürbar.

Ausblick: Flächenumsatzziele für 2024 auf Kurs, Mietanreize bleiben entscheidend

„Der Berliner Büromarkt bleibt trotz der herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil und zeigt sich den sich verändernden Mieteransprüchen gegenüber flexibel“, so Kemal Zeyveli FRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin abschließend. „Wir erwarten, dass das Jahresziel von 550.000 bis 575.000 m² Flächenumsatz erreicht wird. Der Fokus liegt jedoch zunehmend auf der Attraktivität der Angebotsseite: Vermieter müssen weiterhin mit Incentives arbeiten, insbesondere in Stadtteillagen und am Stadtrand. In zentralen Lagen bleiben ESG-konforme Flächen sowie moderne Ausbaustandards ein entscheidender Wettbewerbsvorteil.