Berliner Logistikmarkt: Umsatzsteigerung zum Vorjahr – nur Großdeals fehlen für eine überdurchschnittliche Bilanz

Der Logistikmarkt Berlin konnte im ersten Halbjahr 2024 einen leichten Aufwärtstrend verzeichnen und gehört im Standortvergleich zur Minderheit der Top-Märkte, die gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine Umsatzsteigerung verbucht haben. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Mit einem Flächenumsatz von insgesamt rund 151.000 m² rangiert die Hauptstadtregion hinter Frankfurt (195.000 m²) und dem Ruhrgebiet (192.000 m²) auf Position drei der bedeutendsten Logistikregionen. Während die Vorjahresbilanz damit um knapp 21 % übertroffen werden konnte, ist der langjährige Durch-schnitt in der aktuellen Marktphase noch nicht wieder erreichbar (-37 %).

„Bemerkenswert ist allerdings, dass das Ergebnis ganz ohne Großabschlüsse über 12.000 m² zustande gekommen ist. Würde man nur die Kategorien bis zu dieser Größenordnung in die Auswertung einbeziehen, könnte der Berliner Logistikmarkt sogar eine überdurchschnittliche Bilanz vermelden. Darüber hinaus stellt der erzielte Flächenumsatz in den kleinen und mittelgroßen Segmenten auch standortübergreifend ein beachtliches Resultat dar“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Zu dieser Beobachtung passend waren sowohl das Neubau- (anteilig 27 %) als auch das Eigennutzersegment (anteilig 8 %) bislang unterrepräsentiert. Denn gerade diese zeichnen oftmals für Großabschlüsse verantwortlich, haben aktuell jedoch mit den Herausforderungen im Projektentwicklungssektor zu kämpfen. Auch wenn sich bei der Spitzen- (8,20 €/m²) und Durchschnittsmiete (7,20 €/m²) im Berliner Marktgebiet Stabilisierungstendenzen abzeichnen, ging es seit Mitte 2023 in beiden Segmenten noch etwas weiter um 5 % bzw. 10 % nach oben.

Rund 40 % mit Deals zwischen 8.000 und 12.000 m²

Der sehr gute Flächenumsatz in den kleinen und mittelgroßen Segmenten steht den unbesetzten Kategorien ab 12.000 m² gegenüber, die im Gesamtjahr durchschnittlich rund 40 % zum Ergebnis beitragen. Bei den Größenklassen in denen Umsätze verzeichnet wurden, stechen vor allem Deals zwischen 8.000 und 12.000 m² (gut 40 %) und Abschlüsse zwischen 3.000 und 5.000 m² (fast 28 %) heraus, die zur Jahresmitte jeweils mit überdurchschnittlichen Ergebnissen abgeschnitten haben.

Im Branchenranking haben sich die drei wichtigsten Akteure allesamt aktiv gezeigt und nennenswerte Beiträge erzielt. An der Spitze liegen hierbei die Handelsunternehmen (anteilig fast 32 %), die u. a. von den Vermietungen an den pharmazeutischen Großhändler Alliance Healthcare im Kerngebiet (10.800 m²) sowie Peek & Cloppenburg in Falkensee (8.700 m²) profitieren. Aber auch der Produktionssektor und die Logistikdienstleister waren mit knapp 28 % bzw. 20 % umfangreich am Marktgeschehen beteiligt.

Perspektiven

Der Berliner Logistikmarkt kann in der Zwischenbilanz zwar eine Umsatzsteigerung im Vergleich zum Vorjahr vermelden, durch das weiterhin gedrosselte Expansionstempo von Unternehmen ist die Nachfragesituation jedoch insgesamt als verhalten optimistisch zu bewerten. Während Großabschlüsse konjunktur- und angebotsbedingt derzeit fehlen, sind erhöhte Nachfrageimpulse für kleinere, aber dafür innenstadtnahe Flächen zu beobachten. Darüber hinaus sendet der in Berlin sowie auch in einigen anderen Standorten kontinuierlich wiedererstarkende Handels- bzw. E-Commerce-Sektor positive Signale für ein verbessertes Marktsentiment der Handelssparte als wichtiger Umsatztreiber.

Begrenzt wird die Nachfrage oftmals weiterhin durch das Flächenangebot, da spekulativ errichtete sowie für Eigennutzer gebaute Logistikobjekte durch das herausfordernde Marktumfeld für Projektentwicklungen selten geworden sind. Demnach bleibt oftmals nur der Bestandssektor, der jedoch gerade bei groß-volumigen Gesuchen nur in Einzelfällen Abhilfe verschaffen kann. Dies ist nicht zuletzt auf den anhaltenden Trend von Bestandsmietern zurückzuführen, Vertragsverlängerungen wahrzunehmen, wodurch Marktbewegungen zusätzlich limitiert werden.

„Vor diesem Hintergrund ist für die Nachfrageentwicklung in der zweiten Jahreshälfte aus heutiger Sicht davon auszugehen, dass sich der Flächenumsatz zum Jahresende weiterhin oberhalb des Vorjahreswerts aber unter dem Durchschnitt einordnet. Weniger Dynamik ist, wie bereits in den ersten Quartalen, im Mietsegment zu erwarten, wobei leichte Aufwärtsbewegungen jedoch nach wie vor möglich sind“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.