BF.Quartalsbarometer Q1 2025: Leichter Dämpfer für die Immobilienfinanzierer zum Jahresauftakt

• Sentiment-Index für Immobilienfinanzierer sinkt von -9,89 auf -10,94 Zähler
• Nach fünf aufeinanderfolgenden Anstiegen fällt der Barometerwert erstmals wieder
• Weniger Panelteilnehmer sehen wachsendes Neugeschäft
• Deutlich mehr kleinere Kreditvolumina
• Margen für Bestands- und Entwicklungsfinanzierungen sinken leicht

Die Stimmung unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern erfährt einen leichten Dämpfer zum Jahresauftakt 2025. Das BF.Quartalsbarometer sinkt im Q1 2025 leicht – von -9,89 Zähler auf -10,94 Zähler (-1,05 Zähler). Damit setzt der Sentiment-Index seinen seit fünf Quartalen anhaltenden Aufwärtstrend nicht weiter fort. Im Q3 2023 hatte das BF.Quartalsbarometer den Tiefststand von -20,22 erreicht; der bisherige Höchstwert lag bei +8,11 in Q1 2015.

„Ich würde den leichten Rückgang im Q1 2025 nicht zu stark bewerten. Zwar sind die Finanzierer insgesamt relativ zurückhaltend. Ich nehme aber dennoch eine gewisse Offenheit bei Kreditvolumina bis 20 Mio. Euro wahr. Auch werden nach wie vor Bestandsimmobilien bevorzugter finanziert als Projektentwicklungen. Diese verhalten positive Entwicklung dauert seit der Expo Real 2024 an und hat sich mit Beginn 2025 noch einmal verstärkt. Das soll nicht darüber hinwegtäuschen, dass wir mit einem Wert von -10,94 immer noch deutlich im negativen Bereich sind“, kommentiert Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF.real estate finance GmbH, einer Tochtergesellschaft der BF.direkt AG.

„Im sinkenden Barometerwert zeigen sich vermutlich die Auswirkungen der deutschen Wirtschaftsentwicklung, der absehbar schwierigen Regierungsbildung hierzulande sowie der politischen Entwicklung in den Vereinigten Staaten von Amerika. Die wachsenden globalen Risiken als Folge der erratischen US-Außenpolitik sind wenig geeignet, bei den Finanzierern Optimismus aufkommen zu lassen. Auch das Damoklesschwert steigender Inflationsraten und damit steigender Zinsen ist noch nicht gebannt“, sagt Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers.

Welche Entwicklungen haben zu den Veränderungen im Barometerwert geführt? Sehr wichtig für den Indexwert ist die allgemeine Einschätzung der Finanzierungsbedingungen durch die Befragten. Hier rechnen wieder mehr Teilnehmer (45,0 Prozent; +6,1 pp) mit restriktiveren Bedingungen. 

Auch die Entwicklung des Neugeschäfts wird leicht pessimistischer beurteilt. Nur noch 32,5 Prozent (-6,4 pp) gehen von einem unverändert oder neuerdings ansteigenden Neugeschäft aus. Im Gegenzug berichten 55 Prozent (+13,3 pp) von einem stagnierenden Neugeschäft. 

Des Weiteren gibt es bei den Kreditvolumina eine Verschiebung – hin zu mehr kleineren Volumina. 51,3 Prozent (+11,3 pp) geben an, dass das durchschnittliche Kreditvolumen weniger als 10 Mio. Euro beträgt. Die Spanne zwischen 10 und 50 Mio. Euro nannten in diesem Zusammenhang nur noch 28,2 Prozent (-14,7 pp). 

Bei den Margen gibt es hingegen aus Sicht der Darlehensnehmer eine Verbesserung: Sowohl im Projektentwicklungsbereich als auch in der Bestandsfinanzierung sinken die Margen leicht. Im Bestand fielen sie von 239,5 Basispunkten im Q4 2024 auf 223,7 Basispunkte (-15,8), im Development-Bereich sanken sie sehr leicht von 337 auf 331 Basispunkte (-6). Fabio Carrozza dazu: „Die Akteure, die nach über zwei Jahren Immobilienkrise noch aktiv sind, haben gute Bonitäten. Daher bekommen sie im Schnitt Darlehen zu besseren Konditionen.“   

Zur Methodik

Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, durch das Analyseunternehmen bulwiengesa AG erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland umfassend wieder. 
Zur Ermittlung des BF.Quartalsbarometers werden vierteljährlich ca. 110 Experten befragt, die alle direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderer Finanzierer. Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich aus verschiedenen Bestandteilen des Fragebogens zusammen: aus der Einschätzung zur Veränderung der Finanzierungsbedingungen, der Entwicklung des Neugeschäfts, der Höhe der gewährten Kredittranchen, der Risikobereitschaft der Finanzierer nach Assetklassen, der Höhe der LTV-/LTC-Werte, der Entwicklung der Margen, der Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und der Entwicklung der Liquiditätskosten.