Bleiben wir im Krisenmodus?

Ulrich Höller, Geschäftsführender Gesellschafter der ABG Real Estate Group, kommentiert im Vorfeld der in Kürze beginnenden MIPIM (12. bis 15. März 2024 in Cannes) aktuelle Themen, Trends und Fragestellungen der Immobilienbranche.

1. Bleiben wir im Krisenmodus? Herausforderungen, aber auch Chancen prägen die Märkte und Assetklassen, Aussicht auf eine Belebung des Transaktionsmarktes

• Im Jahr 2024 dürfte der Immobilienmarkt mit Blick auf Transaktionen und Projektentwicklungen weiterhin recht inaktiv bleiben – mit beginnenden Preisangleichungen und einer Fortsetzung der Marktbereinigung. Im Verlauf von 2025 erwarte ich dann das Durchschreiten der Talsohle und das Anziehen des Investorenvertrauens.
• Trotzdem – bedingt durch Homeoffice und Rezession werden etwa die Mietmärkte aufgrund der reduzierten Büronachfrage zukünftig schwierig und polarisierend sein. Dies zeigt sich in einem erhöhten Angebot an Stranded Assets und gleichzeitigem Mietwachstum bei Top-Objekten.
• Im Prime-Office-Segment rechne ich in wenigen Jahren mit einer Angebotsknappheit, da aufgrund der aktuellen Verwerfungen zahlreiche Projekte vorerst nicht gebaut werden.
• Die grundsätzlich reduzierte Nachfrage nach Büroflächen und die Schwierigkeiten im Wohnungsbau sowie die notwendige Transformation von nicht mehr benötigten Einzelhandelsflächen in den Innenstädten werden dagegen neue Nutzungsarten fördern, wie beispielsweise Service-Wohnen oder Bildungs- und Gesundheitsimmobilien.

2. Investorenlandschaft im Wandel: Dominanz internationaler Akteure

• In den kommenden Jahren werden vor allem internationale und auch wieder vermehrt angelsächsische Investoren den Markt dominieren. Mit ihnen einher gehen höhere Renditeanforderungen und erprobte Investitionsarten wie Non-Performing Loans.
• Besonders interessant wird sein, wie US-Investoren mit dem Bürosektor umgehen. Deren Heimatmarkt befindet sich aktuell schließlich mit Rekordleerständen und abstürzenden Mietpreisen in einem katastrophalen Zustand.
• Deutsche institutionelle Investoren werden vorerst zurückhaltend sein, da ihre Immobilienquoten bereits ausgeschöpft sind und sie vor allem auch die derzeitigen Herausforderungen erst einmal verdauen müssen.
• Zudem werden Family Offices eine bedeutende Rolle spielen, da sie traditionell unternehmerischer ausgerichtet sind.
• Neben den gestiegenen Renditeanforderungen auf Eigenkapitalseite gilt es, in den kommenden Jahren auftretende Finanzierungslücken bzw. Funding Gaps aufgrund konservativerer Bankpositionen durch belastbare Lösungen zu schließen.

3. Strukturelle Trends: Nachhaltigkeit, ESG-Kriterien, flexible Arbeitsmodelle und digitale Arbeitswelten treiben und bestimmen Veränderungen

• Die strukturellen Trends werden sich weiterhin fortsetzen. Nachhaltigkeit und die Kriterien von ESG bleiben Haupttrends und Voraussetzung für viele weitere Veränderungen. Treibende Faktoren sind maßgeblich die Banken, die ESG-Kriterien zunehmend bei Finanzierungen unabdingbar voraussetzen.
• Der innovative Umgang mit Bestandsgebäuden im Vergleich zum Neubau wird daher auch weiterhin im Fokus stehen. Eine erfolgreiche Umwandlung wird nur im Einklang mit signifikanten Verbesserungen hinsichtlich Energieeffizienzen und ESG-Kriterien gelingen. Die damit verbundenen Investitionskosten und die Wirtschaftlichkeit werden dies nicht bei allen Gebäuden sowie Märkten zulassen.
• Mobiles Arbeiten wird sich als etabliertes Arbeitsplatzmodell auf einem reduzierten Niveau normalisieren, einerseits rufen Unternehmen Mitarbeiter vermehrt zurück, andererseits hat sich diese flexible Arbeitsform etabliert und größtenteils bewährt. Gleichzeitig wird der Einzug digitaler Arbeitswelten, etwa KI- und Cloud-Services, auf Nutzerseite zukünftig verstärkt Objektkriterien wie Konnektivität und Flexibilität in den Vordergrund rücken.

4. Die ABG Real Estate Group plant neue und realisiert laufende Projektentwicklungen, Geschäftsfeld wird erweitert, AuMs sollen wachsen

• Die ABG Real Estate Group führt ihre bereits begonnenen Projekte fort. Im Zentrum von München beispielsweise stellen wir aktuell das Projekt `FRANZ´ fertig, eine Top-Immobilie mit einer Kombination aus kreativem Wohnen und Arbeiten. In Düsseldorf starteten vor einigen Monaten die Baumaßnahmen des `YORCKS‘, das als weitläufige Büroadresse mit Campusflair die Landeshauptstadt mit der VHS als langfristigen Hauptmieter haben wird. In Frankfurt am Main steht die Revitalisierung des ikonischen `CENTRAL PARX‘-Projektes (ehemals BHF-Sitz) in den Startlöchern, mit dessen Bau wir im Spätherbst beginnen. Für unsere spannenden Zukunftsobjekte `GREEN CAMPUS‘ in Köln sowie `MARIENGÄRTEN‘ in München laufen die konkreten Planungsarbeiten intensiv weiter, damit wir dort mit Baurecht ab 2026 die Umsetzung starten können. 
• Darüber hinaus setzt sich die ABG auch mit Beteiligungen im Bereich Service Developments auseinander – derzeit ein großes Thema vieler langjähriger Geschäftspartner. Im Bereich Investment- und Assetmanagement planen wir die Einführung eines Bildungsimmobilienfonds mit Investments in Schulen bzw. Bildungseinrichtungen sowie den weiteren stetigen Ausbau der Assets under Management (AuM) durch diverse Mandatsübernahmen.