BNP Paribas REIM veröffentlicht aktuellen Lighthouse-Report mit Marktausblick und Investitionsstrategien

Lage auf den europäischen Immobilienmärkten erholt sich und bietet neue Investitionschancen

Im 1. Quartal 2024 gab es erste Anzeichen für eine einsetzende wirtschaftliche Erholung in Europa. Die Inflationsraten sind in ganz Europa deutlich gesunken, was einige Zentralbanken dazu veranlasste, ihre Geldpolitik zu lockern. Die erste Zinssenkung der EZB im Juni war für Investoren ein positives Signal und wird den Immobilienmärkten wieder etwas Auftrieb geben. Im verbleibenden Jahr wird von weiteren Zinssenkungen ausgegangen. Dies wird die Finanzierungskosten senken und den Druck für Investoren etwas herausnehmen, da sich die Zinssteigerungen signifikant auf das Investitionsvolumen auswirkten: Zwischen Q2 2022 und Q1 2024 wurde ein Rückgang von 60 % beobachtet. Insgesamt dürften sich die finanziellen Rahmenbedingungen in den kommenden Quartalen weiter entspannen, was die Erholung auf den Immobilienmärkten unterstützen wird.

Nachdem sich Immobilienfonds, die über liquides Kapital für Investitionen in europäische Immobilien verfügen, in den vergangenen 18 Monaten zurückhielten, ist nun in der einsetzenden Erholungsphase die Zeit gekommen, Investitionschancen zu nutzen. Investoren sind gegebenenfalls auf der Suche nach höheren Renditen durch Value-add-Strategien oder durch alternative Assets zur Diversifizierung ihrer Portfolios. Wohnimmobilien und Hotels sind nach wie vor die beliebtesten Segmente unter Investoren in Europa, dicht gefolgt von Logistik, Büroobjekten und schließlich dem Einzelhandel.

Im aktuellen Umfeld gibt es jedoch weniger investierbare Bestandsobjekte als in früheren Marktzyklen, was den Wettbewerb um Immobilien aus den Core- und Alternativsegmenten verstärken dürfte. Der Bestandsrückgang in Verbindung mit dem Anstieg des Transaktionsvolumens dürfte die Renditen unter Druck setzen, insbesondere bei den am stärksten nachgefragten Objekten und Standorten.

„In dieser neuen Ausgabe bestätigt sich unsere frühere Prognose, dass sich der Immobilienmarkt im Jahr 2024 schrittweise erholen wird. Der Wirtschaftsaufschwung, der Inflationsrückgang und die Zinssenkungen wirken sich positiv auf die Immobilienmärkte aus. In diesem neuen Marktzyklus eröffnen sich für Investoren neue Chancen und sie werden ihre Strategien unter anderem dahingehend anpassen, dass sie ihre Immobilienportfolios breiter diversifiziert aufstellen. In diesem neuen Zyklus ist es wichtig, dass die Investoren aus der Vergangenheit lernen und sich zur Erzielung einer angemessenen Risikoprämie auf die Fundamentaldaten des Marktes konzentrieren”, sagt Laurent Ternisien, Deputy Head BNP Paribas REIM.

Im Folgenden stellen wir die sechs Haupttrends für Immobilieninvestitionen vor:

1. Gute Investitionschancen, aber nur wenig Angebot
   Auf dem Markt gibt es diejenigen, die immer noch mit den Problemen der vergangenen Jahre aufgrund von steigenden Zinsen zu kämpfen haben, und diejenigen, die bereits wieder investieren und sich im neuen Marktzyklus positionieren. Aus diesem Grund ist 2024 ein Übergangsjahr, in dem sich jedoch gute Investitionschancen auftun könnten. Dennoch wird es nur begrenzt gute Investitionschancen geben, angesichts der niedrigen Kapitalbeschaffung und des geringeren Immobilienangebots. Aktuell sind Value-add-Investitionen attraktiv und mit Core-Investitionen können hohe Erträge langfristig gesichert werden, bevor die Renditen im Laufe des Zyklus sinken.
2. Es kommt auf die Fundamentaldaten an
   Die steigenden Zinsen waren zwar das Makroereignis, das zu einer Preiskorrektur auf den Immobilienmärkten führte, jedoch werden nun die Fundamentaldaten das Timing und die Geschwindigkeit der Markterholung vorgeben. Logistik und Hotels dürften 2024 die Erholung anführen, insbesondere in den Niederlanden. Auch die erstklassigen Büromärkte und die Logistikmärkte sind in den Top-Rankings vertreten; beide Segmente dürften sich auch 2025 gut entwickeln. Großbritannien dürfte im Jahr 2025 der stärkste nationale Markt sein. Auch wenn wir in unserem Basisszenario von einem Ende der schwierigen Marktphase ausgehen, besteht das Risiko, dass ein negatives Ereignis den wirtschaftlichen Aufschwung und das anhaltende Mietwachstum beendet.
3. Messung und Bewältigung der sozialen Auswirkungen im Fokus
   Investoren richten ihr Augenmerk zunehmend auf die sozialen Auswirkungen von Immobilieninvestitionen. Sie möchten diese zusammen mit Umweltfaktoren bewerten können. Es fehlt zwar an globalen Standards, aber Investoren und Asset Manager arbeiten gemeinsam an Lösungen, wie man die sozialen Auswirkungen über alle Immobilienarten hinweg messen, bewältigen und mehr Investitionen in Bereiche wie bezahlbaren Wohnraum und soziale Infrastruktur tätigen kann. Dieses Jahr könnte für die Umsetzung einer Reihe von ESG-Investitionskriterien von entscheidender Bedeutung sein.
4. In den Renditen von erstklassigen Büroobjekten sind die Risiken mittlerweile berücksichtigt
   Aufgrund der erfolgten Preiskorrektur bei erstklassigen Büroobjekten ist dieses Marktsegment wieder attraktiv, während die anderen Marktsegmente noch um ein Gleichgewicht ringen. Unter den aktiven Käufern sehen wir insbesondere zwei Arten von Investoren: Zum einen allgemeine und langfristig orientierte Investoren, die nach Vorzeigebüros zu günstigen Preisen suchen; und zum anderen opportunistische Investoren, die auf der Suche nach hohen Renditen und notleidenden Objekten sind und diese Chancen insbesondere auf dem Büromarkt sehen. In beiden Fällen könnten Investoren die Büroobjekte durch Renovierungsarbeiten an die Anforderungen moderner Nutzer anpassen oder sie in gemischt genutzte Objekte umwandeln.
5. Investoren haben die Auswahl entlang der Einzelhandelslieferkette
   Logistik- und Einzelhandelsobjekte sind Teil der gleichen Lieferkette. Der Logistikmarkt zeigt sich volatil, weist jedoch eine Tendenz zu neuen Bestandsobjekten mit guten Mietern auf. Nach Jahren schwächerer Performance weist das Einzelhandelssegment wieder ein gutes Rendite-Risiko-Verhältnis auf. Investoren können sich so zu einem attraktiven Einstiegspreis an Verbrauchertrends beteiligen, die von einem starken Lohnwachstum profitieren. Nach den Jahren des Logistikbooms könnte es zwischen dem Einzelhandels- und Logistiksegment zu einer neuen Gewichtsverteilung kommen.
6. Thematische Investitionen in die Segmente Gesundheit und Freizeit
   Die Immobiliensegmente Gesundheit, Gastgewerbe und Freizeit weisen mehrere Gemeinsamkeiten auf. Zum einen erfreuen sich sämtliche Segmente einer hohen Nachfrage. Durch die Verbindung von Gesundheit, Tourismus und Freizeit – beispielsweise unter Berücksichtigung der alternden Bevölkerung in Europa und ihre Konsumgewohnheiten – lassen sich stimmige Strategien entwickeln, die ein Immobilienportfolio vom breiten Markt abheben können. Zum anderen weisen diese Sektoren ein beträchtliches Betreiberrisiko auf, insbesondere, da die Dienstleistungen erschwinglich bleiben müssen, um Kunden und Umsätze nicht zu verlieren. Aus Investorensicht gibt es jedoch auch Unterschiede: Das Gesundheitssegment bietet stabile Erträge, während das Gastgewerbe und das Freizeitsegment ein höheres Renditepotenzial aufweisen.