Bremen: Hohe Flächenabsorption stärkt Logistikimmobilienmarkt
• Logistikmarkt Bremen: Robert C. Spies registriert anziehende Dynamik und Anstieg des Flächenumsatzes auf 225.000 m² im Jahr 2024
• Ausblick: Leerstand nähert sich dem gewohnt niedrigen Niveau durch hohe Flächenabsorption im Rahmen von Nachvermietungen sowie geringes Angebot an spekulativen Neubauten
Der Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung, Verkauf und Neubau von Eigennutzern) in Bremen und dem direkten Umland hat das Jahr 2024 mit einem Flächenumsatz von 225.000 m² abgeschlossen. Das ist im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg um rund 15 Prozent – u. a. bedingt durch einige größere Mietverträge, die in 2024 vertraglich abgeschlossen wurden. „Im vergangenen Jahr gab es eine Vielzahl an Nachvermietungen im Bestand sowie die Vermietung der wenigen verfügbaren Neubauflächen“, begründet Björn Sundermann, Geschäftsführer der Robert C. Spies Industrial Real Estate GmbH & Co. KG, die Reduktion der Leerstandsquote auf wieder unter 3 Prozent. Die Flächennachfrage auf dem Logistikimmobilienmarkt zeigte insbesondere im 4. Quartal eine positive Tendenz, auch wenn die geopolitischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland weiterhin sehr anspruchsvoll sind und im laufenden Jahr zunächst wohl auch bleiben werden. Insbesondere auf der Mieterseite wird ein wieder steigendes Interesse registriert. Jedoch ist die Risikobereitschaft aufgrund der wirtschaftlichen Gesamtlage bei potenziellen Nutzern in Teilen noch niedrig. „Folglich werden zusätzliche Flächen weiterhin nicht spekulativ angemietet, sondern lediglich zugeschnitten auf die tatsächlichen Bedarfe“, beobachtet Sundermann.
Unternehmen aus der Kontraktlogistik dominieren
Mit einem deutlich dominierenden Anteil von rund 48 Prozent am Gesamtflächenumsatz stellen Unternehmen aus der Kontrakt- und Lagerlogistik die größten Nachfrager dar. Dazu beigetragen haben u. a. bedeutende Großabschlüsse in diesem Bereich: Fiege Logistik hat eine Hallenfläche mit mehr als 19.000 m² im Bremer GVZ angemietet. Darüber hinaus geht auf Kreyenhop & Kluge als Eigennutzer eines Neubaus mit 13.500 m² in Oyten im nahen Bremer Umland ein Abschluss im Bereich Kontraktlogistik zurück.
Dahinter folgt mit etwa 25 Prozent die Handelslogistik mit ihrem E-Commerce Geschäft als Treiber. Hier hat GigaCloud Technology, ein Handelsunternehmen im Bereich Möbel und Einrichtung, eine Hallenfläche von über 28.000 m² angemietet – der größte Abschluss in der Region im Jahr 2024. „Der Automotive-Sektor steht unter dem Einfluss der generellen Krise in der Automobilbranche, sodass in diesem Segment derzeit nahezu keine Flächennachfrage vorhanden ist“, berichtet Björn Sundermann.
Mietpreise bewegen sich auf konstant hohem Niveau
Nach einem kontinuierlichen Anstieg der Spitzenmiete in den vergangenen Jahren folgte 2024, bedingt durch die Vielzahl an verfügbaren Flächen, eine Stabilisierung der Spitzenmiete auf dem Niveau von 5,80 EUR/m². Die Durchschnittsmiete für moderne Logistikflächen liegt aktuell bei 5,55 EUR/m². Die Mietvertragslaufzeiten haben sich grundsätzlich verkürzt. „Viele Nutzer präferieren den Abschluss kürzerer Mietvertragslaufzeiten, um flexibler auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren zu können“, sagt Sundermann.
Spitzenrendite für Core-Produkte liegt bei 5,3 Prozent
Die Spitzenrenditen für Core-Produkte im Bereich der modernen Logistik liegen stabil bei rund 5,3 Prozent. Für Lagerflächen und Objekte aus dem Bereich Light Industrial wurden gestiegene Renditen registriert: Aktuell liegen die Spitzenrenditen für Lagerflächen bei 9,0 Prozent und für Light Industrial bei 6,2 Prozent. Im Vergleich zum Büro- oder Retailmarkt bewegen sich die Renditen für Logistikimmobilien jedoch nach wie vor auf einem moderaten Niveau.
Auf dem Investmentmarkt – insbesondere im Bereich von Core-Immobilien in „B-Märkten“ wie auch Bremen – ist wenig Bewegung. Diese Situation zeigt sich nicht nur in der Region Bremen, sondern sie spiegelt auch den bundesweiten Trend wider. Das Interesse von Investoren an Logistikimmobilien ist generell hoch. So konnte die Assetklasse im vergangenen Jahr bundesweit erstmals den Spitzenplatz bei dem Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien in Deutschland einnehmen. „Aktuell angebotene Investmentobjekte werden seitens der Käufer sehr kritisch und akribisch geprüft, da Deutschland derzeit eher ein Käufermarkt ist – es gibt mehr Angebot als Nachfrage“, berichtet der Logistikimmobilien-Geschäftsführer. Damit es zu einem guten Kaufangebot kommt, müssen alle signifikanten Rahmenparameter wie z. B. Lage, Mieter, Mietvertrag oder ESG-Konformität stimmen. Investoren fokussieren sich derzeit auf Objekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial.
Ausblick: Jahresergebnis für 2025 könnte rund 240.000 m² erreichen
Im laufenden Jahr wird die Belebung auf dem Logistik- und Industriemarkt weiter leicht anziehen, von großen „Sprüngen“ ist aber nicht auszugehen. Der Flächenumsatz wird sich voraussichtlich auf einem stabilen Niveau bewegen, sodass Robert C. Spies für das Jahr 2025 einen Flächenumsatz zwischen 215.000 und 240.000 m² erwartet, der damit noch etwa 50.000 m² unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 280.200 m² liegen wird.
Durch die absorbierten Flächen im Rahmen der Nachvermietungen und durch das geringe Angebot spekulativer Neubauten wird die Leerstandsquote eine weiterhin sinkende Tendenz zeigen. Während die Durchschnittsmiete vorerst stagnieren wird, könnte die Spitzenmiete signifikant steigen, da die wenigen Neubauflächen nach höchsten Standards gebaut werden und Konzerne diese zunehmend fordern und auch entsprechende Mieten zahlen. Das größte Neubauprojekt ist aktuell der Logistikpark von Arrow Capital Partners auf einem 90.000 m² großen Grundstück in der Hüttenstraße im Bremer Industriehafen. Hier entstehen aktuell im ersten Bauabschnitt 27.200 m² hochmoderne Hallenfläche.
