Büroimmobilien in Madrid, Amsterdam und Barcelona sind im europäischen Vergleich derzeit am günstigsten bepreist

Die durchschnittlichen europäischen Spitzenrenditen für Büroimmobilien stiegen laut Savills im vierten Quartal 2024 um 3 Basispunkte auf 4,92 %. Die einzigen Rückgänge verzeichneten Oslo auf 4,50 % (-15 Basispunkte) und Stockholm auf 3,90 % (-10 Basispunkte) aufgrund der starken Inlandsnachfrage nordischer Käufer sowie Bukarest auf 7,10 % (-30 Basispunkte). Alle anderen Märkte blieben stabil.

Aus der Fair-Value-Perspektive* bleiben die durchschnittlichen Spitzenrenditen für europäische Büroimmobilien im fairen Bereich, wobei eine Kapitalwertanpassung von -7 % erforderlich ist, die weitgehend den Anstieg der risikofreien Zinssätze im vierten Quartal 2024 widerspiegelt. Madrid, Amsterdam und Barcelona erscheinen angesichts der Mietwachstumsaussichten und der Preisgestaltung im Vergleich zu den historischen Niveaus am attraktivsten.

Die Daten von Savills zeigen, dass das europäische Transaktionsvolumen bei Büroimmobilien im Jahr 2024 rund 41 Mrd. € erreichte, was einem Anstieg von 18 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die stärksten Anstiege waren in Norwegen, Schweden, Italien und Spanien zu beobachten, wenn auch von einem historisch eher niedrigen Niveau aus.

James Burke, Director, Global Cross Border Investment bei Savills, sagt: „Die neuste Umfrage von Savills zum Investorenklima zeigt, dass sich das Vertrauen in den Bürosektor verbessert hat. Viele Investoren sind zunehmend bereit, nicht mehr nur in Wohnen und Industrie zu investieren. Nach dem Rückgang der Immobilienwerte und dem Anstieg der Aktienkurse seit 2022 sind viele Multi-Asset-Investoren nun in Immobilien unterallokiert, was unserer Meinung nach im Laufe des Jahres zu einer verstärkten Bieteraktivität führen wird.“

Mike Barnes, Director im European Commercial Research Team von Savills, sagt: „Die Nachfrage der Nutzer nach europäischen Büros ist mit einem Anstieg des Flächenumsatzes um 8 % im Vergleich zum Vorjahr weiterhin stark. Viele Nutzer haben ihre Remote Work-Politik wieder umgestellt und stellen nun fest, dass sie nicht mehr über genügend Bürofläche verfügen. Mieter sind auf der Suche nach qualitativ hochwertigen Flächen, aber nicht unbedingt bereit dafür Spitzenmieten zu zahlen. Daher beginnen sie nun, sich bereits drei bis vier Jahre vor Auslaufen ihres Mietvertrags nach Alternativen umzusehen. Die durchschnittlichen europäischen Spitzenmieten stiegen im Jahr 2024 um 4,8 % und lagen damit deutlich über den Prognosen. Dies eröffnet Investoren Value-Add-Chancen, also das Aufwerten bestehender Büroflächen.“

Anmerkung:

*Methodik: Die Savills European Office Value Analysis vergleicht die fundamentale (berechnete) Rendite mit den aktuellen Marktpreisen in 20 europäischen Märkten, darunter London-City, Stockholm, Manchester, Lissabon, Oslo, Berlin, Paris CBD, Dublin, Amsterdam, La-Défense, Prag, Hamburg, Madrid, Barcelona, München, Brüssel, Warschau, Frankfurt, Mailand und Bukarest.

Ein Anleger muss dafür entschädigt werden, dass er das Risiko einer Investition in Immobilien gegenüber Staatsanleihen trägt – die Risikoprämie. Die berechnete Rendite ergibt sich aus dem aktuellen risikofreien Zinssatz plus der durchschnittlichen Risikoprämie für Büroimmobilien für 2017-21, unter Berücksichtigung des nominalen Mietwachstums (Quelle: IPF, Savills), der Inflation (Quelle: Oxford Economics) und des Wertverlusts in den einzelnen Märkten. Die fundamentale Rendite stellt eine hypothetische Rendite dar, die von einem vollständig liquiden Markt ausgeht und bei der der Anleger vollständig gegen Währungsrisiken abgesichert ist.

Angesichts des umgekehrten Verhältnisses zwischen Rendite und Kapitalwert verwenden wir die folgenden Definitionen für die faire Preisgestaltung:

– Marktkapitalwert >10 % über dem fundamentalen Kapitalwert, halten wir für überbewertet
– Marktkapitalwert innerhalb von 10 % des fundamentalen Kapitalwerts, wir halten ihn für fair bewertet
– Marktkapitalwert >10 % unter dem fundamentalen Kapitalwert, halten wir für unterbewertet

Alle Daten und Fakten: Spotlight: European Office Value Analysis – Q4 2024