Büromarkt Essen: bestes Quartal zum Jahresende, Ergebnis dennoch unter Vorjahresresultat

Auch wenn die Marktdynamik im Jahr 2024 von Quartal zu Quartal und insbesondere in der zweiten Jahreshälfte an Konstanz und Tempo gewann, verzeichnet der Essener Bürovermietungsmarkt zum Jahresende nur rund 93.000 m² Flächenumsatz. Damit wurde sowohl das Vorjahresresultat um rund 18 % als auch der langjährige Durchschnitt (-21 %) verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„In der ersten Jahreshälfte blieben Großabschlüsse überwiegend aus. Erst ab dem dritten Quartal sorgte die Anmietung durch Telus International über rund 11.000 m² für Aufwind“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Verantwortlich für das gute Schlussquartal (31.000 m²) ist unter anderem die Anmietung von Evonik über 14.000 m² im Südviertel, die damit nicht nur den größten Vertragsabschluss des Jahres darstellt, sondern auch rund 45 % zum Q4-Ergebnis beisteuert. Zum Jahresende entfallen insgesamt etwa 34 % auf Anmietungen mit einer Flächengröße ab 5.000 m².

Der umsatzstärkste Teilmarkt bleibt, wie im Vorquartal, das Südviertel, wo zum Jahresende rund 38.000 m² bzw. gut 41 % des gesamten Volumens zu verorten sind. Darüber hinaus steuert auch der Teilmarkt Übriges Stadtgebiet einen nennenswerten Beitrag von rund 26.000 m² (anteilig 28 %) bei.

Die Spitzenmiete notiert zum Jahresende stabil bei 18,00 €/m². Hervorzuheben ist, dass diese nicht mehr nur im Citykern, sondern auch im Südviertel erzielt wird, wo Druck auf die Miete durch das Zusammenspiel eines gut angebundenen Standorts und der Knappheit moderner Flächen entsteht. Die generell volatilere Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 12,80 €/m² (+2 % ggü. Q4 2023).

Vier Branchen im zweistelligen Prozentbereich

Erfreulich ist die breit aufgestellte Nachfragebasis auf dem Essener Büromarkt. Gleich vier Branchen halten zweistellige Marktanteile: Die Verwaltungen von Industrieunternehmen führen das Ranking mit rund 20 %, nicht zuletzt durch den Großabschluss von Evonik, an. Knapp dahinter folgen die durch kleine und mittlere Abschlüsse getriebenen Sonstigen Dienstleistungen (19 %), während die IuK-Technologien insbesondere durch die zweitgrößte Anmietung des Jahres mit 18 %, auf Platz 3 rangieren.

Das Leerstandsvolumen ist zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum um knapp 33 % auf nun 252.000 m² angestiegen. Gleichzeitig reduzierte sich der Anteil der von Nutzern präferierten modernen Flächen um gut 12 %. Somit weisen nur etwa 38.000 m² (15 %) des Gesamtleerstands eine solche Ausstattungsqualität auf. Dies unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen. Die Leerstandsquote im Essener Marktgebiet notiert aktuell bei 7,9 %.

Trotz der im Jahresverlauf 2024 gestiegenen Marktdynamik blickt der Essener Bürovermietungsmarkt zum Ende des vierten Quartals auf ein Ergebnis unter dem langjährigen Durchschnitt zurück. Auch wenn in der zweiten Jahreshälfte durchaus zwei marktbelebende Großabschlüsse >10.000 m² verzeichnet werden konnten, blieben die guten Ergebnisse aus den beiden Vorjahren 2022 und 2023 unerreicht, was nicht zuletzt auf die aktuell herausfordernde wirtschaftliche Lage zurückzuführen ist. „Vor diesem Hintergrund und in Erwartung einer sich doch nur langsam erholenden Wirtschaft ist für das Jahr 2025 eine ähnliche Vermietungsdynamik zu erwarten. Ein Flächenumsatz im Bereich der 100.000-m²-Marke stellt ein realistisches Szenario dar“, so Amedeo Augenbroe.

Angebotsseitig ist eine konstante bis leicht steigende Entwicklung des Leerstandsvolumens wahrscheinlich. Premiumflächen in Top-Lagen sollten angesichts der anhaltend schwierigen Rahmenbedingungen für Projektentwickler weiterhin knapp bleiben. Das Bauvolumen beläuft sich aktuell im Marktgebiet auf 33.000 m² (-43 % ggü. Vorjahr). Nur etwa 4.000 m² stehen hiervon dem Markt noch zur Verfügung, was einem Rückgang der verfügbaren Flächen im Bau von 60 % entspricht und eindrucksvoll die schnelle Absorption von Neubauflächen aufzeigt.

„Im Hinblick auf die Mietpreise sind besonders in gut angebundenen Lagen mit moderner Flächenausstattung weitere Anstiege im kommenden Jahr nicht auszuschließen, sodass sich die Spitzenmiete mit großer Wahrscheinlichkeit in Richtung der 20,00-€/m²-Marke bewegen wird“, prognostiziert Amedeo Augenbroe.