Büromarkt Leipzig: lebhaftes Marktgeschehen im mittleren Flächen-Segment; dennoch Rückgang beim Flächenumsatz

Der Leipziger Bürovermietungsmarkt erzielte im Jahr 2024 einen Flächenumsatz von 119.000 m² und konnte damit nicht an die stabilen Ergebnisse aus den beiden Vorjahren 2022 (130.000 m²) und 2023 (132.000 m²) anknüpfen. Das aktuelle Ergebnis notiert damit leicht unter dem Vorjahreswert (-10%) und auch der langjährige Durchschnitt bleibt unerreicht (-11 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Die Nachfrage im mittleren Flächensegment präsentierte sich zwar im gesamten Jahresverlauf sehr betriebsam, doch der geringere Umsatz im Bereich der kleinteiligen Abschlüsse bis 500 m² führte zu einem vergleichsweise moderaten Ergebnis“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer und Leipziger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Nur etwa 21.000 m² wurde in dieser Größenkategorie umgesetzt, deutlich weniger als in den letzten 10 Jahren (Ø 50.000 m²). Erfreulich hingegen ist das mit einem Anteil von knapp 28 % (33.200 m²) deutlich überdurchschnittliche Marktgeschehen im Bereich zwischen 2.000 und 5.000 m². 

Im großvolumigen Flächensegment konnte zudem ein Abschluss über 10.000 m² registriert werden: Der Leipziger Gaskonzern VNG wird Mitte 2027 seinen Hauptsitz in die Ringlage verlegen und hat dazu eine Bürofläche von mehr als 10.000 m² im ehemaligen Telekom Verwaltungsgebäude in der Nähe des Johannisplatzes angemietet. Diese Anmietung stellt zugleich den größten Abschluss des Gesamtjahres dar.

Durch das begrenzte Angebot an modern ausgestatteten Flächen hat das Mietpreisniveau im 12-Monatsvergleich weiter angezogen. Während die Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes hierbei um 7 % auf 13,00 €/m² zulegen konnte, stieg die Spitzenmiete um knapp 11 % auf 21,00 €/m². Die höchsten Mieten, die vereinzelt auch bereits über 21,00 €/m² liegen, werden nach wie vor für Premiumflächen in der City erzielt.

Seitwärtsbewegung beim Leerstand

Bei der Verteilung des Umsatzes nach Branchen zeigt sich ein gewohntes Bild für den Leipziger Markt: Die drei Erstplatzierten belegen auch in der langjährigen Betrachtung das Podest. Die sonstigen Dienstleistungen liegen, unter anderem durch den Großvertrag der VNG, mit knapp 31 % in Führung. Das gute Abschneiden der auf dem zweiten Platz liegenden öffentlichen Verwaltung (18 %) ist im Wesentlichen auf einige Abschlüsse im mittleren Flächensegment zurückzuführen. Dahinter folgen Informations- und Kommunikationstechnologien mit knapp 15 % des Umsatzes.   

Hinsichtlich des Leerstands war in den letzten 12 Monaten eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Das Leerstandsvolumen belief sich Ende 2024 auf rund 185.000 m² (-1 % zu Q4 2023). Nur 36 % davon wiesen eine moderne Ausstattungsqualität auf. Zusätzlich befinden sich noch etwa 9.000 m² vakante Flächen zur Untervermietung auf dem Markt. Das weiterhin niedrige Leerstandniveau bildet sich zudem auch in der Leerstandsrate ab, die mit 4,6 % nach wie vor unterhalb der Fluktuationsreserve notiert. 

Im Jahr 2024 machten sich die konjunkturellen Unsicherheiten auch auf dem Leipziger Büromarkt bemerkbar. Die Vermietungsdynamik fiel damit geringer aus als noch 12 Monate zuvor. Während sich das Marktgeschehen im mittleren Segment über das Jahr hinweg dynamisch präsentierte, sind es vor allem die kleineren Abschlüsse, die in der zweiten Jahreshälfte für ein Ergebnis auf Vorjahrniveau fehlten. Erfreulich ist dagegen, dass auch 2024 eine Großanmietung über 10.000 m² Bürofläche erfolgreich abgeschlossen werden konnte.

Angebotsseitig zeichnet sich im Segment der kurzfristig verfügbaren Flächen eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau ab. Insbesondere hinsichtlich moderner und kurzfristig fertiggestellter Flächen ist dabei nicht auszuschließen, dass sich eine rückläufige Entwicklung bemerkbar macht. Die Angebotssituation wird zusätzlich von der stark sinkenden Projektpipeline (-16 % ggü. Vorjahr) in Kombination mit einer guten Vorvermietungsquote (54 %) verschärft. Nur etwa 49.000 m² der im Bau befindlichen Flächen stehen dem Markt noch zur Verfügung, was einem Rückgang von 20 % entspricht und die schnelle Absorption von Neubauflächen eindrucksvoll unterstreicht.

„Vor dem Hintergrund der anhaltend schwierigen Rahmenbedingungen und in Erwartung einer sich doch langsamer erholenden Wirtschaft stellt eine vergleichbare Vermietungsdynamik das wahrscheinlichste Szenario für das Jahr 2025 dar“, so Hannes Baderschneider, Leipziger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Im Mietpreissegment sind angesichts des hohen Nachfragedrucks auf Premiumflächen in Bestlage der City und des Cityrands weitere leichte Anstiege möglich.“