Bürovermietungsmarkt 2024 – im Plus und trotzdem ernüchternd

Trotz des konjunkturellen Gegenwinds konnte der deutsche Bürovermietungsmarkt das Jahr 2024 mit einem leichten Plus von sechs Prozent abschließen. Zusammen kamen die sieben Hochburgen auf einen Flächenumsatz von 2,7 Millionen m². Dennoch bleibt die Bilanz insgesamt ernüchternd und 2024 um rund 30 Prozent unter dem Umsatzschnitt der vergangenen zehn Jahre. Zwar war nach dem aus immobilienwirtschaftlicher Sicht katastrophalen 2023 das Jahr 2024 mit viel Zuversicht gestartet. Und in der Tat war vor allem in den ersten Wochen und Monaten eine durchaus spürbare Belebung der Nachfrage an den Vermietungsmärkten zu verzeichnen. Dieses positive Element trübte sich im Verlauf des Jahres mit zunehmender Verschlechterung der realwirtschaftlichen Rahmenbedingungen allerdings wieder ein.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Leasing: „Es ist deutlich sichtbar, wie sensibel die Unternehmen im aktuellen Zyklus auf geopolitische oder wirtschaftliche Effekte und Ereignisse reagieren. Zugleich spiegelt sich eine allgemeine Unsicherheit darin, dass große und langfristige Entscheidungen zum Umzug und zur Expansion von vielen Firmen weiterhin aufgeschoben werden und Großanmietungen jenseits der 10.000 m² meist auf das Konto der öffentlichen Verwaltung gehen. Zugleich sind aber auch zahlreiche Gesuche im Markt platziert, was unterstreicht, dass die Unternehmen die Notwendigkeit attraktiver, moderner und meist auch nachhaltiger Flächen nach wie vor im Blick haben, die strategische Bedeutung des Büros weiterhin hoch und die Debatte um hybrides Arbeiten und Homeoffice weitgehend abgeschlossen ist.“

Beschäftigung in den einzelnen Branchen entwickelt sich sehr unterschiedlich

Zugleich müssen Markt und Volkswirtschaft differenziert betrachtet werden, wie eine Meldung zu Jahresbeginn zeigt: 2024 ist die Zahl der Beschäftigten in Deutschland auf ein Rekordniveau gestiegen – trotz anhaltender Konjunkturflaute. Im Durchschnitt waren rund 46,1 Millionen Menschen mit Arbeitsort in Deutschland erwerbstätig. Das waren so viele Erwerbstätige wie noch nie seit der deutschen Vereinigung im Jahr 1990. „Man könnte diesen Fakt als positiv überraschendes Statement so stehen lassen, doch der Detailblick offenbart dann ein differenzierteres Bild. Denn das Beschäftigtenwachstum ging allein auf das Konto der Dienstleister und hier gab es insbesondere im Bereich öffentliche Dienstleister, Erziehung und Gesundheit mit plus 1,5 Prozent einen starken Zuwachs. Demgegenüber ging sowohl bei den Unternehmensdienstleistern als auch bei der Industrie und im Baugewerbe die Zahl der Beschäftigten zurück und spiegelt damit die anhaltende Schwäche der deutschen Wirtschaft deutlich wider“, interpretiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, die Statistik.

Auf Jahressicht dürfte das deutsche Bruttoinlandsprodukt auch 2024 wieder stagniert oder leicht gesunken sein (minus 0,2 Prozent laut Consensus). Im Blick nach vorn auf 2025 soll die Konjunktur um 0,6 Prozent zulegen, immerhin ein leichtes Plus. Dynamik sieht aber anders aus. „Wohin Deutschlands Wirtschaft steuert, lässt sich wahrscheinlich erst nach dem ersten Quartal genauer sagen, wenn zum einen der Kurs der neuen amerikanischen Regierung in Bezug auf Zölle und Handelsbeschränkungen deutlich wird, und wenn zum anderen eine neu gewählte Bundesregierung ihre Ziele skizzieren wird. Mindestens so lange verharren Unternehmen in einer gewissen Unsicherheit, was sich auch in einer Zurückhaltung bei Investitionen und Beschäftigung zeigen sollte“, analysiert Scheunemann. Auch die Kostenbelastung wird im neuen Jahr nicht geringer werden. Neben anhaltenden Schwankungen bei den Energiepreisen steigt unter anderem auch der Preis für CO₂-Emissionen. Letztere können zu 50 Prozent auf Mieter umgelegt werden, was die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien weiter ankurbeln dürfte.

Die derzeit nur moderaten Wachstumsprognosen lassen für Deutschland für das Jahr 2025 zumindest keine weitere Verschlechterung erwarten, so dass JLL von einer langsamen Verbesserung der Nachfrage nach Büroflächen ausgeht. Ein bestätigendes Indiz dafür, dass im Vergleich zum Jahr 2024 eine positivere 

Entwicklung zu erwarten ist, stellen die im Markt aktiven Gesuche für das laufende Jahr dar, die derzeit keinen Anlass zur Sorge hinsichtlich einer weiteren Reduzierung der Büronachfrage geben.

„Ebenso wird sich der anhaltende Trend nach qualitativ hochwertigen Büroflächen branchenübergreifend auch in diesem Jahr fortsetzen, wodurch eine Grundnachfrage gesichert erscheint. Das Vermietungsvolumen für die sieben Metropolen könnte 2025 dann wieder an die Drei-Millionen-m²-Grenze heranreichen, was einem Anstieg gegenüber 2024 von rund zehn Prozent entsprechen würde“, erwartet Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany.

Nach wie vor „diversifiziert“ zeigen sich die Umsatzergebnisse der Hochburgen. So steht in Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt am Main jeweils ein Minus in der Jahresbilanz, während vor allem Stuttgart und München getrieben durch Großanmietungen jenseits der 10.000 m² mit kräftigem Umsatzzuwächsen von rund 26,5 beziehungsweise 29 Prozent aufwarten. Diese Großanmietungen und insgesamt ein starkes Abschlussquartal trugen dazu bei, dass München mit umgesetzten 620.000 m² seine Spitzenposition vor Berlin (591.000 m²) ausbauen konnte.

„Für 2025 sind in fast allen Hochburgen großflächige Gesuche im Markt, doch unabhängig davon wird es in diesem Jahr auch darauf ankommen, in welchem Umfang sich Vermieter darauf einlassen werden, kürzere und flexiblere Vertragslaufzeiten und -konditionen zuzulassen. In einem von Unsicherheit geprägten Umfeld wäre für die Unternehmen eine solche Bereitschaft sehr hilfreich und könnte dazu beitragen, eine gewisse Dynamik am Büromarkt aufrecht zu erhalten“, sagt Rodriguez Thielen.

Nach wie vor gute Vorvermietung von Neubauobjekten – Projektverschiebungen wieder bemerkbar

Nachdem der ifo-Geschäftsklimaindex im Oktober etwas angezogen hatte, gab er in den Monaten November und Dezember wieder nach. In Bezug auf die Sektoren bildete die Baubranche eine Ausnahme, hier stieg auch im Dezember zumindest die aktuelle Geschäftslage leicht an. Neben dem Tiefbau konnte zumindest im Wirtschaftsbau eine sich stabilisierende Auftragslage beobachtet werden. Und auch der Anstieg der Baukosten für Büroimmobilien hat im dritten Quartal 2024 deutlich nachgelassen, der entsprechende Wert lag bei nur noch 0,8 Prozent.

„Aus baukonjunktureller Sicht ist demnach die Fertigstellung von insgesamt 1,6 Millionen m² in den sieben Metropolen im Gesamtjahr 2024 bei einem Anstieg von 24 Prozent eine positive Nachricht. Für diejenigen Unternehmen, die in den zentralen Lagen neue, top-ausgestattete Büros suchen, gilt diese Sicht nur eingeschränkt, denn von den 1,6 Millionen m² waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung nur noch 37 Prozent (595.000 m²) verfügbar, die Auswahl potenzieller Umzugsoptionen bleibt damit weiter angespannt“, beobachtet Rodriguez Thielen.

Für 2025 stehen aktuell 1,3 Mio. m² in der Pipeline, nahezu alle darunter befinden sich im Bau. Auch von diesen sind bereits jetzt rund 60 Prozent belegt. Nachdem JLL im dritten Quartal 2024 erstmals seit einiger Zeit keine Zunahme von Projektverschiebungen bemerkt hatte, hat sich das Bild zum Ende 2024 wieder etwas revidiert. Für 2025 und 2026 zusammen sind in den vergangenen drei Monaten rund 340.000 m² aus der Pipeline verschwunden, in erster Linie also zeitlich verschoben worden.

Leerstände steigen kontinuierlich weiter – Investitionsdruck für Leerstandsobjekte nimmt zu

Die Leerstände in den sieben Hochburgen wuchsen derweil weiter. Im Schnitt sind diese seit Ende 2022 im Schnitt pro Quartal um fünf Prozent gestiegen. Mittlerweile beläuft sich das kurzfristig zur Verfügung stehende Flächenangebot auf 6,7 Millionen m², entsprechend einer Leerstandsquote von 6,8 Prozent. Der Trend der Unternehmen „kleiner, aber feiner“ hat weiter Bestand. Da sowohl vom Arbeitsmarkt als auch von der Konjunktur 2025 nur wenig Impulse kommen werden, dürfte sich diese Entwicklung fortsetzen und Ende des Jahres könnte dann eine sieben vor dem Komma stehen. Das ist insofern bedenklich, weil vermehrt ältere und unsanierte Flächen leer stehen, die nur dann eine Chance auf eine adäquate Wiederbelebung haben, wenn sie entsprechend renoviert werden. Auch das Thema Umnutzung zu Wohnen wird 2025 weiter die Diskussionen beherrschen und kann für einen Teil der Leerstandsflächen eine Option sein. Egal, in welche Richtung man denkt, der Büromarkt bedarf umfassender Investitionen gepaart mit innovativen Nutzungsoptionen.

Innerhalb der Hochburgen zeigt sich weiterhin eine große Spanne beim Leerstand. Auch in Köln ist die Quote mittlerweile auf 4,3 Prozent und der Leerstand im Jahresverlauf um mehr als 30 Prozent gestiegen. In Düsseldorf liegt der Wert aktuell stabil bei 10,6 Prozent. Alle anderen Städte reihen sich zwischen diesen beiden Extremen ein. Stabil im positiven Sinne zeigen sich die Untermietflächen. Deren Anteil liegt nach wie vor bei 13 Prozent, und auch der Anstieg im Zwölfmonatsvergleich fällt mit zehn Prozent unterdurchschnittlich aus.

Weiterhin signifikante Zuwächse bei den Spitzenmieten – Incentives bleiben stabil

Positiv haben sich die Mieten entwickelt, zumindest in der Spitze. Für 2024 insgesamt steht im Schnitt über den sieben Hochburgen ein Plus von 5,7 Prozent. Deutlich überdurchschnittlich stiegen die nominalen Mieten in Düsseldorf und in München um jeweils neun Prozent sowie in Frankfurt um acht Prozent. Auch die Effektivmieten sind in dieser Größenordnung angestiegen, denn die üblichen Mietanreize, die Vermietern ihren Mietern gewähren, haben sich im Jahresverlauf nur minimal erhöht. „Für Büromietverträge in Top-Lagen betragen diese Incentives im Durchschnitt über die sieben Metropolen rund sieben Prozent, für den Gesamtmarkt beobachten wir derzeit eine Größenordnung von zehn Prozent. Das bedeutet, dass bei einem Fünfjahres-Mietvertrag im Schnitt sechs Monate mietfreie Zeit gewährt werden“, rechnet Rodriguez Thielen.

Das Tempo beim Mietwachstum wird in diesem Jahr voraussichtlich nicht mehr zu halten sein, dann rechnet JLL mit einer Abschwächung des Wachstums auf etwas mehr als zwei Prozent. „Damit wird auch deutlich, wie wichtig eine zeitgemäße Ausstattung und vor allem eine nachhaltige und energieeffiziente Immobilie ist, denn nur für diese Top-Flächen wird eine Mietsteigerung möglich sein“, sagt Konstantin Kortmann.