Bürovermietungsmarkt in Berlin Q4-2024

• Flächenumsatz mit rund 565.900 m² um 4,7 % über Vorjahresniveau
• Spitzenmiete steigt im Vergleich zum Vorquartal um 2,8 % auf 46,25 EUR/m²
• Ausblick 2025: Leicht steigender Flächenumsatz und wachsende Leerstände

Im Jahr 2024 verzeichnete der Berliner Büromarkt einen Flächenumsatz von 565.900 m². Damit wurde das Vorjahresergebnis um 4,7 % übertroffen. Allerdings liegt der Wert um fast ein Drittel unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Karina Sauer, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Berlin, ordnet ein: „Der Flächenumsatz in Berlin liegt zwar unter dem langjährigen Durchschnitt, wir verspüren aber durchaus eine Veränderungs- und Umzugsbereitschaft der Nutzer. Denn viele wollen durch einen Umzug moderne Arbeitsplatzkonzepte umzusetzen, die den flexiblen und hybriden Arbeitsmodellen entsprechen. Sie zögern jedoch, diese Veränderungen durchzuführen, solange die wirtschaftlichen Unsicherheiten bestehen. Deswegen weichen viele Mieter nach wie vor auf die Verlängerung ihrer bestehenden Mietverträge aus“. Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, fährt fort: „Viele Mieter sind derzeit sehr zurückhaltend bei langfristigen Verpflichtungen, die Neuanmietungen meist mit sich bringen. Denn angesichts der unsicheren Wirtschaftslage und des Wandels hin zu einer hybriden Arbeitswelt wollen sie künftig in der Lage sein, schneller auf Veränderungen reagieren zu können. Sie fordern daher häufiger flexiblere Lösungen wie kürzere Vertragslaufzeiten oder Optionsrechte für Flächen. Und viele Vermieter sind verhandlungsbereiter als früher. Denn durch die steigenden Leerstände und die daraus resultierende Angebotsausweitung geraten sie stärker unter Druck“. So ist die Leerstandsrate in der Hauptstadt im Vergleich zum Vorquartal um 30 Basispunkte auf 6,5 % gestiegen.

Karina Sauer berichtet: „Zentrale und moderne Büroflächen sind weiterhin sehr gefragt, während peripher gelegene und ältere Objekte stärker unter Druck geraten. Dies zeigt sich auch bei den Projektentwicklungen. Während Projekte innerhalb des S-Bahn-Rings hohe Vorvermietungsquoten aufweisen, sehen sich jene außerhalb des S-Bahn-Rings mit einer geringeren Nachfrage konfrontiert“. Daraus resultiert eine relativ geringe Vorvermietungsquote für die Gesamtstadt Berlin im Vergleich zu den anderen Top-6-Städten. Für Projekte mit Fertigstellungsjahr 2024 bis 2026 liegt sie im Mittel bei 41 %, wobei jene in zentraler Lage deutlich stärker vorvermietet sind.

Die Nachfrage nach Top-Flächen führt zu weiter steigenden Mieten. Die Spitzenmieten sind im Vergleich zum Vorquartal um 2,8 % auf 46,25 EUR/m² angestiegen. Für das laufende Jahr 2025 rechnet Savills angesichts des knappen Angebots mit einem weiteren Anstieg.