Bürovermietungsmarkt in Köln Q4-2024: Neubauflächen sind knapp – Mieter fordern Flexibilität
- Flächenumsatz mit 219.000 m² um 9,2 % über Vergleichswert des Vorjahres
- Spitzenmiete steigt gegenüber Vorquartal um 7,4 % auf 35,00 EUR/m²
Der Flächenumsatz am Kölner Bürovermietungsmarkt lag 2024 mit 219.000 m² um 9,2 % über dem Vorjahreswert, jedoch 23 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt. Simon Löseke Director Office Agency bei Savills in Köln, berichtet: „Die Nachfrage am Kölner Büromarkt war überwiegend von kleinflächigen Anmietungen geprägt. Wir verzeichneten nur wenige große Abschlüsse, die zudem von Eigennutzern beziehungsweise der öffentlichen Hand dominiert wurden.“ So waren zwei der insgesamt drei Abschlüsse über 10.000 m² Eigennutzertransaktionen durch die öffentliche Hand. Darüber hinaus gab es nur sechs Vermietungen über 5.000 m². Zum Vergleich: In den vergangenen zehn Jahren waren es durchschnittlich neun Anmietungen in der Größenklasse. „Die geringere Vermietungsaktivität ist auch auf das kurzfristig kaum verfügbare Neubauangebot zurückzuführen“, erklärt Löseke. So lag die Vorvermietungsquote für Projekte, die im Jahr 2024 fertiggestellt wurden, bei 91 %. Bei den Projekten für 2025 sind bereits 71 % der Flächen belegt. Löseke fährt fort: „Mittel- bis langfristig ist nicht mit einem Anstieg der Projektpipeline zu rechnen, da insbesondere die Projektfinanzierung restriktiver geworden ist. Viele Banken fordern höhere Vorvermietungsquoten als vor der Insolvenzwelle, die gleichzeitig schwieriger zu erfüllen sind. Denn die nachgefragten Büroflächen sind generell kleiner geworden und in Köln kommt die kleinteilige Mieterstruktur erschwerend hinzu. Mit abnehmender Flächengröße sinkt aber tendenziell die Bereitschaft sich frühzeitig zu binden. Für Projektentwickler, die spekulativ bauen können, könnten sich daraus aktuell gute Gelegenheiten ergeben.“
Die Leerstandsquote ist im Vergleich zum Vorquartal um 10 Basispunkte auf 4,0 % gestiegen. Löseke berichtet: „Gerade in Randlagen und bei nicht ESG-konformen Büroimmobilien wird es immer schwieriger, Mieter zu finden. Diese Eigentümer müssten eigentlich investieren und aufwerten, aber oft sind die Umbaukosten zu hoch und die erzielbaren Mieten zu niedrig, sodass die Investition sich nicht lohnt“, und ergänzt: „Viele Eigentümer sind aufgrund des steigenden Wettbewerbs verhandlungsbereiter und gehen stärker auf die höheren Anforderungen der Mieter ein. Diese fordern kürzere und flexiblere Mietverträge, die es ihnen ermöglichen, die angemietete Fläche während der Vertragslaufzeit anzupassen.“
Aufgrund der Nachfrage nach hochwertigen Flächen ist die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal um 7,4 % auf 35,00 EUR/m² gestiegen. Die Durchschnittsmiete stieg um 5,9 % auf 19,85 EUR/m², während die Medianmiete um 2,9 % auf 17,50 EUR/m² stieg. Für das Jahr 2025 rechnet Savills einem leichten Nachgeben der Spitzenmiete.
