CA Immo verdoppelt Quartalsergebnis und muss Bestand abwerten

Höhere Mieterlöse und profitable Verkäufe bewirken EBITDA-Anstieg um 129%

• Gestiegene Mieterlöse (+9% auf 172,7 Mio. €) reflektieren Projektfertigstellungen im Jahr 2022 und höhere Mieteinnahmen im Portfolio (inkl. Miet-Indexierungen)
• Das operative Ergebnis (EBITDA) erhöhte sich vorrangig durch das höhere Verkaufsergebnis um 129% auf 268,4 Mio. € (30.9.2022: 117,0 Mio. €)
• Konzernergebnis von 61,1 Mio. € (0,62 € pro Aktie)
• Nachhaltiges Ergebnis (FFO I) von 82,7 Mio. € (–19% zum Vorjahreswert). FFO II (inkl. Verkaufsergebnis) kletterte auf 158,7 Mio. € (+88% zum Vorjahreswert)
• Jahreszielsetzung 2023: Für das Gesamtjahr 2023 wird die Erwartung für das nachhaltige Ergebnis (FFO I) auf über 105 Mio. € (1,07 € je Aktie) leicht angehoben.

Das auf hochwertige Büroflächen spezialisierte Immobilienunternehmen CA Immo kann für die ersten drei Quartale 2023 eine gute operative Leistungsbilanz vorweisen. Die Ergebnisse zeigen u. a. eine deutliche Steigerung der Mieterlöse (+9%) und hohe Erträge aus dem Verkauf von nicht-strategischen Immobilien (Verkaufsergebnis von 158 Mio. €, FFO II +88 %), was zu einer Steigerung des operativen Ergebnisses (EBITDA) um 129 % zum Vorjahr führte. In Summe erwirtschaftete CA Immo einen Konzerngewinn in Höhe von 61,1 Mio. €, der – vor allem auf Grund des nicht cash-wirksamen, marktbedingten negativen Ergebnisses aus Neubewertung – um rd. 77 % unter dem Vorjahreswert lag. Hohe Liquidität, eine solide Eigenkapitalquote von 47,9 % und ein ausgewogenes Fälligkeitsprofil der langfristigen Verbindlichkeiten sorgen auch in dieser unsicheren Marktsituation für Stabilität und erhöhen den Spielraum für aktives Portfoliomanagement.

Keegan Viscius, CEO von CA Immo: „Dank unseres aktiven Programms zur Portfolio-Optimierung, das unser Portfolio auf Prime-Objekte in attraktiven urbanen Metropol-Märkten fokussiert hat, ist unser Geschäft weiterhin resilient und zeigt eine stabile Vermietungsleistung bei gleichzeitig starkem Mietwachstum. Unsere Entwicklungspipeline hat sich im Laufe des Quartals mit der Fertigstellung eines hochprofitablen, zu 100 % vermieteten Berliner Hochhausprojekts – sechs Monate vor dem Zeitplan und 10 % unter Budget – weiter reduziert. Wir gehen davon aus, dass die herausfordernden Marktbedingungen und der erschwerte Zugang zu Kapital interessante Chancen für ein gut kapitalisiertes Unternehmen wie das unsrige bieten werden. Mit unserer stabilen Bilanz, dem fokussierten Geschäftsmodell und unserer operativen Expertise sind wir gut positioniert, um erfolgreich aus dem aktuellen Marktabschwung hervorzugehen.“

Kapitalrotationsprogramm als Eckpfeiler der Unternehmensstrategie

Um gestärkt aus dem aktuellen Marktabschwung hervorzugehen, hat CA Immo frühzeitig einen Konsolidierungs- und Transformationsprozess zur weiteren Verbesserung der Portfolioqualität und Organisationsstrukturen eingeleitet. Eine wesentliche Säule dieses Prozesses ist das strategische Kapitalrotationsprogramm, das trotz Gegenwinds auf den Märkten erfolgreich fortgesetzt wurde.

Insgesamt hat die Gruppe in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 acht Verkaufstransaktionen mit einem Gesamtwert von rd. 540 Mio. € abgeschlossen. Verkauft wurden jeweils vier nicht-strategische Bestandsgebäude und Grundstücke in Deutschland, die nicht primär für eine Büronutzung geeignet sind. Die erzielten Bruttoverkaufspreise lagen im Durchschnitt rund 50 % über den zuletzt ausgewiesenen Buchwerten der Immobilien. Dank der kontinuierlichen Umsetzung des Kapitalrotationsprogramms hat sich die Qualität des Portfolios in den vergangenen Jahren deutlich erhöht, vor allem durch die zunehmende Fokussierung auf moderne, große Class-A Bürogebäude und die Reinvestition und Entwicklung neuer, hochwertiger Bürogebäude in Deutschland für das eigene Portfolio.

Stabiles, ertragsstarkes Bestandsportfolio

Trotz der allgemein gedämpften globalen Büronachfrage konnte CA Immo in den ersten drei Quartalen den Vermietungsgrad bei rund 90 % stabil halten und eine gute Vermietungsleistung erzielen. Insgesamt wurden rund 92.000 m² Fläche neu vermietet bzw. bestehende Mietverträge verlängert; die unterzeichneten Mieten lagen rund 10 % über den budgetierten Mietniveaus. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WAULT) von 4,7 Jahren zeigt eine unveränderte Bereitschaft der Mieter für den Abschluss langer Büromietverträge.

Schlanke Entwicklungspipeline

Die laufende Projektpipeline hat sich im Vergleich zu den Vorjahren deutlich reduziert und umfasst derzeit ein im Bau befindliches Bürogebäude am Berliner Hauptbahnhof sowie ein Wohnprojekt in Mainz (CA Immo Joint Venture-Projektanteil 50%). Das Berliner Büroprojekt Hochhaus am Europaplatz mit knapp 23.000 m² Mietfläche wurde im dritten Quartal 2023 fertiggestellt und an den 100 %-Mieter KPMG übergeben – ein halbes Jahr früher als geplant und fast 10 % unter Budget. Das noch im Bau befindliche Berliner Büroprojekt Upbeat ist zu 100% vorvermietet. Rund 80 % der ausstehenden Baukosten sind bereits vertraglich fixiert.

Die Ergebnisse der ersten drei Quartale 2023

CA Immo verzeichnete in den ersten neun Monaten 2023 trotz des Verkaufs nicht-strategischer Immobilien einen Anstieg der Mieterlöse um 9% auf 172,7 Mio. €. Diese Entwicklung ist vor allem auf höhere Mieteinnahmen im Bestand und die Fertigstellung von Projektentwicklungen im Vorjahr zurückzuführen.

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen belief sich zum 30. September 2023 auf 158,0 Mio. € (30.9.2022: 11,4 Mio. €) aufgrund profitabler Verkaufsaktivitäten. Den größten Beitrag zum Verkaufsergebnis lieferten dabei die Verkäufe des Grundstücks Langes Land in München, der Verkauf des Hamburger Bahnhofs und der Rieckhallen in Berlin sowie des Objekts Rennweg/Mechelgasse in Wien.

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) erhöhte sich in Folge der oben beschriebenen Entwicklungen (vorrangig durch das höhere Verkaufsergebnis) um 129,4% auf 268,4 Mio. € (30.9.2022: 117,0 Mio. €). Auf Basis der seit Jahresbeginn unterzeichneten und mittlerweile auch großteils abgeschlossenen Verkaufstransaktionen wird für das Gesamtjahr ein EBITDA von über 300 Mio. € erwartet.

Das Neubewertungsergebnis belief sich in Summe nach den ersten drei Quartalen auf –155,7 Mio. € (30.9.2022: 180,4 Mio. €) und reflektiert das im Vergleich zu den Vorjahren deutlich eingetrübte Marktumfeld für Gewerbeimmobilien.

Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) lag mit 111,1 Mio. €  um 65,3% unter dem Vorjahresergebnis (30.9.2022: 319,7 Mio. €) im Wesentlichen bedingt durch das negative Immobilienbewertungsergebnis in den ersten neun Monaten 2023.

Das Finanzergebnissummierte sich nach den ersten neun Monaten auf –36,4 Mio. € (30.9.2022: 54,4 Mio. €). Das Vorjahresergebnis war hauptsächlich durch das positive Ergebnis aus Derivaten geprägt. Der Finanzierungsaufwand des Konzerns belief sich auf –39,8 Mio. € und lag damit 6,4 % über dem Vorjahreswert (30.9.2022: –37,4 Mio. €).

Das Konzernergebnis lag mit 61,1 Mio. € unter dem Vorjahreswert von 267,5 Mio. €, vor allem belastet durch das negative Neubewertungsergebnis. Der Gewinn je Aktie betrug zum Bilanzstichtag 0,62 € (30.9.2022: 2,66 € je Aktie).

Der FFO I lag zum Stichtag bei 82,7 Mio. € und damit um 19,4% unter dem Vorjahreswert von 102,5 Mio. €, was vor allem auf die intensive Verkaufstätigkeit in den letzten Quartalen (einschließlich des Verkaufs der rumänischen Plattform im 4. Quartal 2022) und damit verbundene Einkommensverluste zurückzuführen ist. Der FFO II stieg in Folge dieser Verkäufe um 88 % auf 158,7 Mio. €.

Gesamtes Immobilienvermögen von 5,5 Mrd. €

Das Kerngeschäft des Unternehmens sind gewerbliche Immobilien mit klarem Fokus auf Büroimmobilien in den Metropolstädten Deutschlands, Österreichs und der CEE-Region. Die Segmente gliedern sich in Bestandsimmobilien (5,0 Mrd. €, 91,3 % des Gesamtportfolios) und Immobilienvermögen in Entwicklung (401,8 Mio. €, 7,3 % des Gesamtportfolios). Die verbleibenden 1,4 % (79,9 Mio. €) des Immobilienvermögens entfallen auf Immobilien, die zum Handel oder Verkauf bestimmt sind (ausgewiesen im kurzfristigen Immobilienvermögen). Zum Stichtag 30. September 2023 beläuft sich das gesamte Immobilienvermögen der CA Immo auf 5,5 Mrd. € (31. Dezember 2022: 5,9 Mrd. €). Das größte regionale Segment ist Deutschland mit einem Anteil von 67 % am Gesamtportfolio, gefolgt von CEE (26 %) und Österreich (7 %). Der wirtschaftliche Vermietungsgrad des Bestandsportfolios lag unverändert zum Jahresende 2022 bei 89,9 %.

Starke Bilanz, stabiles Finanzprofil

Aufgrund der langjährigen positiven Geschäftsentwicklung und der defensiven Bilanz- und Finanzierungspolitik verfügt CA Immo über eine äußerst robuste Bilanz mit einer soliden Eigenkapitalquote von 47,9 % (31.12.2022: 46,8 %), einem Netto-LTV von 30,4 % (31.12.2022: 32,5 %) und hohe Liquidität (liquide Mittel inkl. Festgeldveranlagungen: 862,9 Mio. €).
Der Substanzwert (IFRS NAV) je Aktie lag zum 30. September 2023 bei 33,44 € gegenüber 33,71 € zum Jahresende 2022 – ein Rückgang von 1 %. EPRA NTA je Aktie lag zum Berichtszeitpunkt bei 39,53 € (31.12.2022: 40,31 €).

Ausblick und Finanzprognose für 2023

Unsere strategischen Prioritäten konzentrieren sich weiterhin auf (1) den beschleunigten Verkauf von Liegenschaften außerhalb des Kerngeschäfts, (2) die Vereinfachung unseres Geschäftsmodells, (3) die Erhöhung der kritischen Masse und die Erzielung von Skaleneffekten, (4) fortgesetzte disziplinierte Investitionen in profitable Bauprojekte und ertragsstarke Bestandsgebäude, (5) selektive externe Investitionen, (6) die Aufrechterhaltung einer starken Bilanz und stabiler Finanzierungskennzahlen und (7) die Rückführung von überschüssigem Cash an die Aktionäre.
Für das Gesamtjahr 2023 wird die Erwartung für das nachhaltige Ergebnis (FFO I) auf über 105 Mio. € (1,07 € je Aktie) leicht angehoben. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr (125,3 Mio. €) spiegelt insbesondere die reduzierten Mieterträge durch den Verkauf der rumänischen Plattform und anderer nicht-strategischer Assets wider, die die Portfolio- und Ertragsqualität der CA Immo in Zukunft deutlich verbessern.