CA Immo steigert nachhaltiges Ergebnis (FFO I) um 5% trotz Verkäufen

• Gestiegene Mieterlöse (4% auf 179,1 Mio. €) reflektieren Projektfertigstellungen in den Vorjahren und höhere Mieteinnahmen im Portfolio, die den Rückgang der Mieterträge aus Immobilienverkäufen überkompensierten.
• Konzernergebnis von –33,4 Mio. € (30.09.2023: 61,1 Mio. €), vor allem getrieben durch ein niedrigeres Verkaufsergebnis und einen marktbedingten, nicht zahlungswirksamen Neubewertungsverlust.
• Nachhaltiges Ergebnis (FFO I) von 86,5 Mio. €, +5% zum Vorjahreswert (30.09.2023: 82,7 Mio. €).
• Solide Bilanz mit einer Eigenkapitalquote von 44,3%, einem Netto LTV von 37,4% und starker Liquiditätsposition (561,0 Mio. €).
• Das FFO I-Ziel für das Geschäftsjahr 2024 von über 105 Mio. € (1,07 € je Aktie) wird bestätigt.

Das auf hochwertige Büroflächen spezialisierte Immobilienunternehmen CA Immo kann für die ersten drei Quartale 2024 eine stabile operative Entwicklung berichten. Die Ergebnisse zeigen u. a. eine leichte Steigerung der Mieterlöse (+4%) aufgrund der Fertigstellung von Projektentwicklungen in den Vorjahren sowie höheren Mieteinnahmen in Bestandsimmobilien. Trotz dieses Anstiegs der Mieteinnahmen lagen sowohl das operative Ergebnis (EBITDA) als auch das Konzernergebnis unter den Vorjahreswerten, was vor allem auf das außergewöhnlich hohe Verkaufsergebnis in der Vorjahresperiode 2023 zurückzuführen ist.

Keegan Viscius, CEO von CA Immo: „Wir haben im dritten Quartal erneut gute Fortschritte bei unserem Vermietungs- und Kapitalrotationsprogramm gemacht, das darauf abzielt, die Qualität, die Rentabilität und den Fokus unseres erstklassigen Büroportfolios zu verbessern. Infolgedessen – und trotz des herausfordernden Marktumfelds – können wir für die ersten drei Quartale 2024 eine stabile operative Performance und Ergebnisse vorweisen. Mit Blick auf die Zukunft glauben wir an eine anhaltende Zweiteilung der Büromärkte mit einem stärkeren Preisdruck auf schwächere Objekte in nicht zentralen Lagen. Die Sicherung der hohen Qualität und Nachhaltigkeit unseres Portfolios, die Aufrechterhaltung einer stabilen Bilanz und einer guten Liquiditätsposition sowie die Steigerung des Shareholder Value haben daher weiterhin höchste Priorität. Vor diesem Hintergrund haben wir unsere anstehenden Fälligkeiten durch die erfolgreiche Emission einer grünen Anleihe in Höhe von 350 Mio. € vorweggenommen und im vierten Quartal ein Aktienrückkaufprogramm zur Steigerung des Shareholder Value gestartet.“

Stabiles, profitables Bestandsportfolio

Trotz der allgemein gedämpften globalen Büronachfrage konnte CA Immo den Like-for-Like-Vermietungsgrad leicht auf 89,1% erhöhen (30.9.2023: 88,8%) und eine gute Vermietungsleistung erzielen. Die abgeschlossenen Mieten lagen um rund 5% über den budgetierten Mietniveaus. 28% der zum Berichtszeitpunkt leerstehenden Flächen sind bereits mit Mietstart in den kommenden Monaten vermietet.

Aktive Kapitalrotation

Das Kapitalrotationsprogramm der CA Immo brachte auch 2024 positive Ergebnisse. Nach dem Abschluss von drei Verkäufen im ersten Quartal wurden im dritten Quartal acht weitere Transaktionen sowie der Verkauf einer 10% Minderheitsbeteiligung am Skyline Plaza Einkaufszentrum in Frankfurt (der im Finanzergebnis reflektiert ist) erfolgreich abgeschlossen. Ein wichtiges Highlight war der Verkauf des Wiener Bürogebäudes ViE im September, der mit der Verwertung eines stabilen, voll vermieteten, selbst entwickelten Gebäudes den Abschluss eines erfolgreichen Investments bildete. 

Nach dem Berichtsdatum wurden fünf weitere Verkäufe mit einem gesamten Transaktionsvolumen von rund 50 Mio. € unterzeichnet; das Closing dieser Transaktionen wird bis Jahresende erwartet. Alle abgeschlossenen Transaktionen werden sich in den Ergebnissen des Geschäftsjahres 2024 niederschlagen und die Portfolioqualität und -ausrichtung des Unternehmens weiter verbessern. Sämtliche verkauften Objekte gehörten nicht zum Kerngeschäft, was die Assetklasse, den Standort, die Gebäudequalität, das Alter oder das Wertschöpfungspotenzial betrifft.

Entwicklungs- und Refurbishment-Pipeline zur Stärkung des Prime-Office-Fokus 

Die Entwicklungspipeline der CA Immo umfasst derzeit ein in Bau befindliches Bürogebäude am Berliner Hauptbahnhof, das zu 100% vorvermietet ist und dessen Bauarbeiten im Zeit- und Kostenplan für die Fertigstellung Anfang 2026 liegen. Nach der sehr erfolgreichen Fertigstellung des Hochhauses am Europaplatz in Berlin wurde im September der Bau des Anna-Lindh-Haus in Berlin gestartet. Das rund 16.000 m² große, voll elektrifizierte und in Holz-Hybrid-Bauweise errichtete Bürogebäude in unmittelbarer Nähe des Berliner Hauptbahnhofs verkörpert CA Immos Bekenntnis zu Nachhaltigkeit und Innovation.

Darüber hinaus laufen die Vorbereitungen für zwei weitere Projekte – ein neues Bürogebäude am Humboldthafen sowie das Refurbishment von Karlsbad 11, einem der älteren Bestandsobjekte in Berlin – auf Hochtouren. Nach ihrer Fertigstellung werden diese vier Objekte bis zu 30 Mio. € an jährlichen Bruttomieterlösen beisteuern und das Prime-Office-Portfolio des Unternehmens im Kernmarkt Berlin weiter stärken.

Die Ergebnisse für die ersten neun Monate 2024

CA Immo verzeichnete trotz des Verkaufs nicht-strategischer Immobilien einen Anstieg der Mieterlöse um 4% auf 179,1 Mio. €. Diese Entwicklung ist vor allem auf höhere Mieteinnahmen im Bestand und die Fertigstellung von Projektentwicklungen in den Vorjahren zurückzuführen, die den Rückgang an Mieteinnahmen durch den Verkauf nicht-strategischer Immobilien im Rahmen des Kapitalrotationsprogramms überkompensierten.

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen belief sich auf 13,7 Mio. € nach 158,0 Mio. € zum 30.09.2023. 

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) lag mit 131,0 Mio. € um 51% unter dem Vorjahreswert (30.09.2023: 268,4 Mio. €), hauptsächlich bedingt durch das niedrigere Verkaufsergebnis. 

Das Neubewertungsergebnis belief sich auf –119,2 Mio. € (30.09.2023: –155,7 Mio. €), was einem Rückgang von rund 2,3% gemessen am Immobilienvermögen zum 31.12.2023 entspricht. Das negative Neubewertungsergebnis inkludierte Bestandsimmobilien (83%), Immobilien in Entwicklung (16%) sowie zum Verkauf stehende Immobilien und Landreserven (1%). Geografisch entfiel der größte Anteil auf Deutschland mit ca. 65%, gefolgt von CEE (31%) und Österreich (4%). Haupttreiber des negativen Bewertungsergebnisses war die Renditedekompression, welche nicht durch steigende Mietannahmen kompensiert werden konnte.

Das Konzernergebnis lag mit –33,4 Mio. € unter dem Vorjahreswert von 61,1 Mio. €. Das Ergebnis je Aktie betrug zum Bilanzstichtag –0,34 € (30.09.2023: 0,62 € je Aktie).

Zum 30.09.2024 wurde ein FFO I in Höhe von 86,5 Mio. € generiert, der 5% über dem Vorjahreswert von 82,7 Mio. € liegt. 

Gesamtes Immobilienvermögen von rd. 5,0 Mrd. €

Das Kerngeschäft des Unternehmens sind gewerbliche Immobilien mit klarem Fokus auf Büroimmobilien in den Metropolstädten Deutschlands, Österreichs und der CEE-Region. Die Segmente gliedern sich in Bestandsimmobilien (4,5 Mrd. €, 89% des Gesamtportfolios) und Immobilienvermögen in Entwicklung (436 Mio. €, 9% des Gesamtportfolios). Die verbleibenden 2% (112 Mio. €) des Immobilienvermögens entfallen auf Immobilien, die zum Handel oder Verkauf bestimmt sind (ausgewiesen im kurzfristigen Immobilienvermögen). Zum Stichtag 30. September 2024 beläuft sich das gesamte Immobilienvermögen der CA Immo auf rd. 5,0 Mrd. € (31.12.2023: 5,2 Mrd. €). Das größte regionale Segment ist Deutschland mit einem Anteil von 63% am Gesamtportfolio, gefolgt von CEE (31%) und Österreich (6%). Der Vermietungsgrad des Bestandsportfolios liegt bei rund 88,8% (31.12.2023: 88,8%).

Robuste Bilanz, starke Liquiditätsposition

Aufgrund der langjährigen positiven Geschäftsentwicklung und der defensiven Bilanz- und Finanzierungspolitik verfügt CA Immo über eine robuste Bilanz mit einer soliden Eigenkapitalquote von 44,3% (31.12.2023: 43,8%), einem Netto-LTV von 37,4% (31.12.2023: 36,6%) und einer hohen Liquidität (liquide Mittel inkl. Festgeldveranlagungen: 561,0 Mio. €).

Der Substanzwert (IFRS NAV) je Aktie lag zum 30.09.2024 bei 26,70 € gegenüber 27,88 € zum Jahresende 2023 – eine Reduktion von rd. 4%. EPRA NTA je Aktie lag zum Berichtsstichtag bei 32,24 € (31.12.2023: 33,59 €).

Ausblick 2024 und Prioritäten 2025

Der Immobilienmarkt bleibt dynamisch und in gewissem Maße unvorhersehbar, beeinflusst von höheren Zinsen (im Vergleich zum Stand vor 2022), wirtschaftlichen Schwankungen, regulatorischen Änderungen und sich verändernden Mieterbedürfnissen. Zunehmende politische Unsicherheit – u. a. verstärkt durch die Wahlen in den USA und die aktuellen politischen Entwicklungen in Deutschland – lässt Auswirkungen auf die Wirtschaftsentwicklung in Europa erwarten, was wiederum direkten Einfluss auf die Büroflächennachfrage nehmen wird. 

All diese Faktoren lassen eine anhaltende Zweiteilung der Büromärkte mit einem stärkeren Preisdruck auf schwächere Objekte in dezentralen Lagen erwarten. Mit einem fokussierten Prime-Office-Portfolio und agilem Managementansatz ist CA Immo weiterhin gut aufgestellt, um diese Herausforderungen zu meistern und sich bietende Chancen zu nutzen.

Die strategischen Prioritäten konzentrieren sich weiterhin auf (1) den beschleunigten Verkauf von Liegenschaften außerhalb des Kerngeschäfts, (2) die Vereinfachung des Geschäftsmodells, (3) die Erhöhung der kritischen Masse und die Erzielung von Skaleneffekten, (4) fortgesetzte disziplinierte Investitionen in profitable Bauprojekte und ertragsstarke Immobilien, insbesondere in den Kernmärkten Berlin und München, (5) selektive externe Investitionen, (6) die Aufrechterhaltung einer starken Bilanz und stabiler Finanzierungskennzahlen und (7) die Rückführung von überschüssigem Kapital an die Aktionäre.

Das Finanzziel für das Gesamtjahr 2024 – ein nachhaltiges Ergebnis (FFO I) von über 105 Mio. € (1,07 € je Aktie) – wird bestätigt. 

Der Finanzbericht der CA Immobilien Anlagen AG zu den ersten drei Quartalen 2024 steht zur Verfügung unter: www.caimmo.com/de/investor-relations/finanzberichte/.