CityReport Reutlingen 2024: Nachfrage im Kaufsegment weiterhin sehr verhalten; Kaufpreise zeigen erneut nach unten

„Der Reutlinger Wohnimmobilienmarkt kennzeichnete sich im Frühjahr 2024 weiterhin durch eine spürbare Zurückhaltung seitens der Kaufinteressenten. Gerade für ältere Objekte mit schlechten energetischen Kennzahlen sowie für Neubauten, die angesichts der hohen Baukosten noch immer sehr hohe Kaufpreise aufweisen, finden sich nur schwerlich Abnehmer“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, anlässlich der Veröffentlichung des neuen CityReports Reutlingen, der die Marktentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt der Stadt analysiert und Auskunft über das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau gibt. „Im Mietsegment ist hingegen ein deutlicher Nachfrageüberhang zu beobachten, der sich durch die Krise in der Baubranche weiter verschärfen könnte.

Am lokalen Kaufmarkt lag das Angebot im Frühjahr 2024 spürbar höher als noch vor einem Jahr – viele der offerierten Objekte wiesen jedoch einen erheblichen Sanierungsstau auf. Insbesondere gefragt sind derzeit neuere Einfamilienhäuser und Zwei- bis Dreizimmerwohnungen aus dem Bestand, die gute energetische Kennwerte aufweisen. Die Kaufinteressenten sind in der Regel sehr eigenkapitalstark. Im Neubausegment sind Angebot und Nachfrage gleichermaßen sehr schwach.

Im Frühjahr 2024 kosteten Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Reutlingen im Schnitt 3.080 €/m², neuerrichtete Objekte lagen deutlich höher bei 4.810 €/m². Während Bestandsobjekte gegenüber Frühjahr 2023 mit -4,6 % nach unten zeigten, lag der Preisnachlass im Neubau angesichts der hohen Baukosten lediglich bei -1,4 %.

Ebenso entwickelten sich Kaufpreise für Häuser aus dem Bestand im Jahresvergleich seit Frühjahr 2023 erheblich nach unten. Für freistehende Einfamilienhäuser mussten Käufer im Frühjahr 2024 im Schnitt 503.000 € (-7,5 %) aufbringen. Doppelhaushälften lagen bei 461.000 € (-7,6 %), Reihenmittelhäuser bei 346.000 € (-7,2 %).

„Am Reutlinger Mietmarkt trifft eine sehr hohe Nachfrage auf ein spürbar zu geringes Angebot, die Mieten zeigen tendenziell weiterhin nach oben“, erklärt Christoph Landgraf von Landgraf Immobilien in Reutlingen. „Gefragt sind Wohnungen aller Größen, insbesondere auch barrierefreier Wohnraum sowie Wohnungen für Geflüchtete.“

Die Neuvertragsmieten für Wohnungen lagen in Reutlingen im Frühjahr 2024 durchschnittlich bei 11,00 €/m² für Altbauobjekte, 11,40 €/m² für Bestandsobjekte und 14,00 €/m² für Neubauobjekte. Gegenüber Frühjahr 2023 betrugen die Preisanpassungen +2,8 % im Altbau, +0,9 % im Bestand und -0,7 % im Neubau. In der Stadt gilt die Mietpreisbremse.

In der Betrachtung über die vergangenen fünf Jahre (Frühjahr 2019 zu Frühjahr 2024) nahm das Preisniveau in Reutlingen in allen untersuchten Marktsegmenten zu. Eigentumswohnungen/Bestand erfuhren mit +20 % die deutlichsten Zuwächse. Mit etwas Abstand folgen Mietwohnungen/Bestand und Baugrund für Einfamilienhäuser mit jeweils +11 %, Baugrund für Mehrfamilienhäuser mit +6 % sowie freistehende Einfamilienhäuser/Bestand mit +3 %.

Nachdem die Baugrund- sowie Kaufpreise meist im Frühjahr bzw. Herbst 2022 ihr höchstes Niveau erreichten, kam es in der Folgezeit angesichts eines sich geänderten Marktumfelds zu teils deutlichen Abschlägen.

Fazit:

Seit der Zinswende stark gestiegene Finanzierungskosten und strenge Kreditvergabekriterien sowie auch Unsicherheiten angesichts der anhaltenden konjunkturellen Schwächephase dämpften die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf auch im Frühjahr 2024. Mit einer ab Ende 2023 deutlich gesunkenen Inflationsrate sowie wieder nach unten zeigenden Zinsen für Wohnungsbaukredite könnte der Markt in den kommenden Monaten in einem verbesserten Finanzierungsumfeld neue Impulse erfahren.

Im Gegensatz hierzu ist der Mietmarkt in den Groß- und Mittelstädten in der Regel sehr angespannt. Ein seit Jahren wachsender Anteil an Einpersonenhaushalten, hohe Zuzugsraten sowie eigentliche Kaufinteressenten, die ins Mietsegment drängen, da sich ein Immobilienerwerb derzeit nicht finanzieren lässt, treiben die Nachfrage stetig nach oben. Auf der Angebotsseite entwickelt sich die Schaffung von neuem Wohnraum hingegen meist seit Langem deutlich unter dem Bedarf – die aktuelle Krise im Wohnungsbau mit vielerorts stark rückläufigen Genehmigungszahlen könnte den Mietwohnungsmangel in den kommenden Jahren erheblich verschärfen.

^{Alle in dieser Pressemeldung genannten Werte beziehen sich, sofern nicht anders erwähnt, auf den guten Wohnwert bzw. die gute Wohnlage und sind nicht inflationsbereinigt.}