CO₂-Kostenaufteilung: Warum Immobilienbetreiber jetzt handeln sollten
Die Reduzierung von CO₂-Emissionen ist ein zentraler Bestandteil der Klimaschutzstrategie der Bundesregierung. Die Immobilienbranche spielt dabei eine entscheidende Rolle, denn Gebäude verursachen in Deutschland rund 30 Prozent der gesamten CO₂-Emissionen – vor allem durch die Beheizung mit fossilen Brennstoffen wie Gas und Öl. Da der Gebäudesektor eine der größten Quellen für klimaschädliche Emissionen ist, setzt die Politik verstärkt auf finanzielle Anreize, um eine Reduktion des Energieverbrauchs und eine nachhaltigere Nutzung von Heizenergie zu fördern.
Für Immobilienbesitzer in den eigenen vier Wänden sind steigende Energiekosten ein Anreiz, die Immobilie energetisch zu ertüchtigen, um Heizkosten zu sparen. In der Wohnungswirtschaft dagegen verpufft dieser Anreiz aufgrund des sogenannten Vermieter-Mieter-Dilemmas: Energetische Sanierungsmaßnahmen liegen in der Verantwortung des Vermieters, von niedrigeren Energieverbräuchen profitierten bisher jedoch nur die Mieter.
Um dieses Dilemma zu überwinden, müssen sich Vermieter seit 2024 an den CO₂-Kosten für Heizenergie beteiligen. Hintergrund dieser Regelung ist, dass sowohl Mieter als auch Vermieter Einfluss auf den Energieverbrauch eines Gebäudes haben. Während Mieter ihr Heizverhalten direkt steuern und durch bewusstes Heizen Energie sparen können, liegt es in der Verantwortung der Vermieter, für eine effiziente Heizungsanlage und eine energetisch optimierte Gebäudehülle zu sorgen. Durch die Aufteilung der CO₂-Kosten sollen beide Seiten dazu motiviert werden, ihren Beitrag zur Senkung des Energieverbrauchs zu leisten. Mieter sollen durch höhere Kosten dazu angeregt werden, sparsamer zu heizen, während Vermieter einen finanziellen Anreiz erhalten, in energetische Sanierungsmaßnahmen zu investieren.
Das 10-Stufenmodell: Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mietern und Vermietern
Die Verteilung der CO₂-Kosten zwischen Mietern und Vermietern erfolgt nach einem zehnstufigen Modell, das sich am energetischen Zustand des Gebäudes orientiert. Je energieeffizienter das Gebäude ist, desto geringer fällt der Anteil aus, den der Vermieter übernehmen muss. Während in einem energetisch sehr guten Gebäude in Stufe 1 die gesamten CO₂-Kosten von den Mietern getragen werden, steigt der Vermieteranteil in weniger effizienten Gebäuden schrittweise an. In Gebäuden der höchsten Stufe 10 trägt der Vermieter 95 Prozent der CO₂-Kosten.
CO₂-Kosten: Heute noch überschaubar, ab 2027 eine finanzielle Belastung
Erstmalig erfolgte die Aufteilung der CO2-Kosten bei der Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2023. Für diesen Zeitraum lag der Preis bei moderaten 30 Euro pro Tonne, 2024 dann bei 45 Euro pro Tonne, wodurch sich für die meisten Vermieter nur ein überschaubarer finanzieller Mehraufwand ergab. Konkrete Zahlen liefert eine repräsentative Auswertung des Mess- und Energiedienstleisters BRUNATA-METRONA für mehr als zwei Millionen Wohnungen. Demnach lagen diese Kosten je Wohnung im Durchschnitt bei circa 62 Euro, wovon 44 Euro auf den Mieter und 18 Euro auf den Vermieter entfielen. Diese Beträge sind für viele Vermieter noch verkraftbar – doch das wird sich in den kommenden Jahren drastisch ändern.
20250416_Infografik_Durchschnittliche CO2 Kosten.jpg
Grafik: BRUNATA-METRONA-Gruppe
Prozentuale Verteilung von Immobilien auf die Effizienzstufen
Ab 2027 fällt die staatliche Preisregulierung weg, und der CO₂-Preis wird sich am Markt bilden. Experten prognostizieren eine Vervielfachung auf bis zu 300 Euro pro Tonne. Während der durchschnittliche Vermieter-Kostenanteil pro Wohnung dann deutlich jenseits von 100 Euro läge, würde er für Vermieter schlecht sanierter Gebäude auf alarmierende 400 bis 500 Euro pro Wohnung ansteigen. Die aktuell noch überschaubaren Kosten werden sich also in wenigen Jahren zu einer erheblichen finanziellen Belastung entwickeln. Wer als Eigentümer jetzt handelt, kann verhindern, dass die steigenden CO₂-Kosten zur wirtschaftlichen Falle werden.
20250416_Infografik_Prozentuale Verteilung von Immobilien.jpg
Circa 28 Prozent aller Immobilien befinden sich aktuell in den Stufen 6 bis 10. Für die Eigentümer dieser Gebäude wird die finanzielle Belastung zunehmend spürbar.
Welche Maßnahmen helfen, um hohe CO₂-Kosten zu vermeiden?
Um den steigenden Kosten entgegenzuwirken, sollten Vermieter frühzeitig die Energieeffizienz ihrer Gebäude verbessern. Die Dämmung der Gebäudehülle oder die Modernisierung der Heizungsanlage, sind wirksame, aber kostspielige Maßnahmen. Doch es gibt auch geringinvestive Alternativen. Eine effektive Möglichkeit ist der hydraulische Abgleich der Heizungsanlage. Er stellt sicher, dass das Heizwasser optimal im Gebäude verteilt wird und alle Heizkörper gleichmäßig mit Wärme versorgt werden. Ohne diesen Abgleich kommt es häufig vor, dass einige Heizkörper zu viel Wärme abgeben, während andere nicht ausreichend erwärmt werden. Ein hydraulischer Abgleich kann diesen ineffizienten Heizprozess korrigieren und so den Gesamtverbrauch erheblich senken.
Neben der Optimierung der Wärmeverteilung bietet auch eine intelligente Heizungssteuerung großes Einsparpotenzial. Die KI passt den Heizbetrieb präzise an den tatsächlichen Bedarf an. Automatische Einzelraumregelungen sorgen durch optimierte Ventilsteuerungen für behagliche Wärme ohne zu überheizen. Die Kombination vermeidet unnötigen Energieverbrauch und ermöglicht Einsparungen von bis zu 30 Prozent.
Zusätzlich können Vermieter ihre Mieter dazu ermutigen, die sogenannten unterjährigen Verbrauchsinformationen zu nutzen. Diese ermöglichen es den Mietern, ihren Energieverbrauch regelmäßig zu überprüfen und frühzeitig Einsparpotenziale zu erkennen. Wer rechtzeitig merkt, dass der eigene Verbrauch überdurchschnittlich hoch ist, kann gezielt gegensteuern und Heizkosten reduzieren. Das wiederum führt dazu, dass weniger CO₂ ausgestoßen wird – und damit sinkt auch der Kostenanteil, den der Vermieter tragen muss.
