Der Logistikinvestmentmarkt wächst 2024 über das Vorjahresniveau hinaus

Auf dem deutschen Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien wurde im Jahr 2024 ein Transaktionsvolumen von 7,9 Milliarden Euro erreicht. Das übertraf nicht nur das Vorjahresergebnis um acht Prozent, sondern auch den zehnjährigen Durchschnittswert um elf Prozent. Mit einem Minus von acht Prozent verfehlt wurde allerdings das fünfjährige Mittel, welches jedoch auch das Rekordjahr 2021 mit einem Volumen von 10,2 Milliarden Euro umfasst.

Entscheidenden Anteil mit gut 40 Prozent am Gesamtergebnis 2024 hat das Schlussquartal, in dem ein Volumen von etwa 3,1 Milliarden Euro erzielt wurde, nachdem es sich in den Vorquartalen jeweils um ungefähr 1,5 Milliarden Euro handelte. Damit verteidigte Logistik den zweiten Platz unter den Assetklassen mit einem Anteil von 22 Prozent am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Während Living mit 30 Prozent erneut den Spitzenplatz einnimmt, übertrifft Logistik sowohl Einzelhandel (16 Prozent) als auch Büro (15 Prozent) um jeweils mehr als zwei Milliarden Euro.

„Unsere Prognose für ein Transaktionsvolumen von acht Milliarden Euro hat sich nahezu bewahrheitet“, sagt Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Ein besonderer Schub erfolgte wie erwartet im vierten Quartal. Bei einer zurzeit üblichen Transaktionsdauer von vier bis acht Monaten haben sich zum Jahresende die zahlreichen Abschlüsse niedergeschlagen, die bereits im ersten Halbjahr initiiert wurden. Allerdings konnten nicht alle Deals vor Jahresfrist über die Bühne gebracht werden, weshalb das Gesamtvolumen noch höher hätte ausfallen können, was aber nun eine starke Grundlage für das erste Quartal im neuen Jahr darstellt.“

Dominic Thoma, Co-Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany: „Für 2025 steht Logistik weiterhin klar im Ankaufsfokus der Investoren. Im Rahmen der allgemeinen Erholung der Märkte und dem wiederkehrenden Kapital wird diese Entwicklung zu einem weiterhin soliden Anstieg des Transaktionsvolumens führen. Wir rechnen daher zunächst mit einem Ergebnis von neun Milliarden Euro für das Jahr 2025. Entscheidenden Einfluss auf das Pricing für Logistikobjekte werden auch in diesem Jahr die Zinspolitik und die dadurch resultierende Zinsentwicklung sowie die verfügbare Kapitalmenge und der damit anwachsende Anlagedruck haben.“

Mit 237 Transaktionen ist die Anzahl der Abschlüsse 2024 im Vorjahresvergleich um rund zwölf Prozent zurückgegangen, allerdings zeigt sich das Schlussquartal mit 71 Abschlüssen und einer durchschnittlichen Dealgröße von 44 Millionen Euro stärker als seine Vorgänger. Zudem nahmen die Transaktionen von mehr als 100 Millionen Euro deutlich zu: 2024 wurden 25 entsprechende Deals gezählt (2023: 16) mit einem Anteil von 52 Prozent am Gesamtvolumen (2023: 43 Prozent).

Der Jahresendspurt wird auch an dieser Stelle belegt: Zehn Großtransaktionen wurden im vierten Quartal abgeschlossen und vereinen rund 60 Prozent des Volumens (1,87 Milliarden Euro) auf sich. Auch wurden von insgesamt 28 Portfoliotransaktionen 11 Stück und somit 39 Prozent des Portfolio-Volumens im Schlussquartal fixiert.

Die größte Transaktion des Jahres erfolgte ebenfalls zum Jahresende durch das Private-Equity-Unternehmen Brookfield mit der Übernahme der Objekte der Tritax-Eurobox-Plattform. Im dritten Quartal verkaufte Burstone sein Logistikportfolio an Blackstone und bereits im zweiten Quartal hat der Investor Branicks ein Portfolio an den Entwickler und Bestandshalter P3 verkauft. Außerdem sind der Logistikimmobilienentwickler VGP und die Fondsgesellschaft Areim ein Joint Venture eingegangen, das sieben Objekte in Deutschland umfasst.

„Unter den großvolumigen Abschlüssen befinden sich wieder mehr Portfoliotransaktionen. Ihr Anteil dürfte 2025 weiter ansteigen, ebenso wie das Volumen der jeweiligen Deals“, so Schumann. „Aufgrund der verbesserten Finanzierungs- und Marktentwicklung, wird 2025 vermehrt ESG-konformes Neubauprodukt zum Kauf angeboten werden, was sich bereits in der aktuellen Pitch- und Auftragslage zeigt.“

Core-Anteil dürfte zulegen, Spitzenrendite perspektivisch weiter sinken

Mit 63 Prozent entfiel der Großteil der Investments in Logistikimmobilien auf das Risikoprofil Core-plus, während Core-Investments etwa 19 Prozent des Transaktionsvolumens ausmachten. Auf Value-add entfielen zehn Prozent und auf opportunistische Abschlüsse acht Prozent. „Wir erwarten weitere Zinssenkungen, damit wird das Core-Segment Stück für Stück zurückkehren“, sagt Schumann. „Zurzeit ist dort noch überschaubare Liquidität vorhanden, anders als bei Value-add-Vehikeln. Da ein Großteil der Immobilienverkäufer zwecks Verkaufspreismaximierung mögliche Werte in den zu veräußernden Assets selbst hebt, wird längst nicht so viel Value-add-Produkt angeboten, wie Liquidität im Markt vorhanden wäre. Dieser Umstand macht verfügbare Value-add-Produkte zu nachgefragten Möglichkeiten und diese hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot führt zu steigenden Preisen.“

Ende 2023 lag die Spitzenrendite in den sieben Immobilienhochburgen noch zwischen 4,40 Prozent (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) und 4,45 Prozent (Köln und Stuttgart). Zum dritten Quartal 2024 sank sie um zehn und fünfzehn Basispunkte auf einheitliche 4,30 Prozent. „Eine weitere Renditekompression auf bis zu 4,15 Prozent zum Jahresende ist sehr wahrscheinlich“, sagt Thoma. „Mit einem sinkenden Leitzins und günstigerem Kapital werden Investoren niedrigere Renditen akzeptieren und jene mit steigendem Kapitaldruck Zugeständnisse bei der Rendite machen müssen.“

2024 wurden 66 Prozent der Käufe von internationalen Investoren getätigt, während sich auf der Verkäuferseite ein umgekehrtes Bild zeigte: Mit 61 Prozent lagen hier nationale Akteure vorn. Demnach haben internationale Marktteilnehmer 2024 ihren Logistikimmobilienbestand per saldo um 2,2 Milliarden Euro aufgebaut.

Unter den Käufern waren vor allem Asset- und Fondsmanager mit 31 Prozent sowie Immobilienunternehmen mit 26 Prozent die dominierenden Gruppen. Erst mit einem wesentlich geringeren Anteil von jeweils acht Prozent folgten Corporates und Reits.