Der Münchner Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2025: eine Prognose des Experten Thomas Aigner

Was tut sich auf dem Münchner Immobilienmarkt 2025? Zunächst: Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre sollte man lieber vorwegschicken, dass Prognosen anhand der vorhandenen Parameter erstellt werden. Wie schnell sich ebensolche ändern können, haben wir alle nun schon mehrfach erlebt. Gehen wir also mal davon aus, dass es nicht wieder zu solch gravierenden globalen Einschnitten kommt. Nun, das Ergebnis der bevorstehenden Bundestagswahl ist natürlich eine kleine Unabwägbarkeit – aber weniger als die Ampel-Regierung in der Baupolitik zu erreichen, ist ohnehin kaum möglich …

Im Jahr 2024 hat der Immobilienmarkt München die Talsohle von 2023 durchschritten. Das lässt sich klar sagen. Im Bestandsimmobilienmarkt sind die positiven Tendenzen und eine noch stärkere Stabilisierung v.a. durch das gesunkene Zinsniveau deutlich wahrzunehmen. Die Preise werden sich weiterhin ausdifferenzieren. Konkret bedeutet das, dass Wohnungen in Toplagen vsl. teurer werden – vielleicht nicht überall und nicht so stark wie zwischen 2010 und 2021, aber doch kontinuierlich – und Immobilien in unbeliebteren (Rand-)Lagen Abschläge hinnehmen müssen. Ebenso Objekte mit Renovierungsstau und energetisch ungünstigen Baujahren, verbunden mit unattraktiver Architektur. Die starken Preissteigerungen aus der Boom-Zeit der Nullzinspolitik könnten bei diesen Immobilien teilweise zurückfallen. Das ist neue alte Normalität in München.

Neubaubereich bleibt problematisch

Wie bisher kämpft der Neubaubereich mit Problemen: Der Blick auf die Transaktionen in diesem Segment treibt Bauträgern und Projektentwicklern leider immer noch Tränen in die Augen. Das Niveau ist skandalös niedrig! Projekte mit Grundstückseinkäufen und Kalkulationen aus den Jahren 2020 bis 2023 sind immer noch zu teuer, um bei der Zinslandschaft Abnehmer zu finden, die die nötigen Preise zahlen. Gleichzeitig ist die Tätigkeit im Neubaubereich seit 2023 aus vielfältigen Gründen quasi zum Erliegen gekommen. Die Zahl der eingereichten Baugesuche spricht eine deutliche Sprache.

Erschwerend kommt hinzu, dass auch das Planungsreferat München für frei finanzierte Wohnungen seit 2020 nahezu kein Planungsrecht mehr ausgewiesen hat. Die Zahlen der genehmigten Wohnungen täuschen darüber hinweg, dass es sich dabei überwiegend um Nachverdichtung, also bereits bestehendes Planungsrecht, handelt. Es wird daher zu einer deutlichen Verknappung von neu entstehenden Wohnungen kommen, was letztlich den Bestand wertvoller macht, die Nachfrage nach Wohnraum jedoch – egal ob zum Kauf oder zur Miete – in Zukunft bei Weitem nicht deckt.

Wir Makler fungieren in diesem Fall bedauerlicherweise nur als Verwalter des Mangels; d.h., wir können hierbei nur zusehen und immer wieder auf die Folgen aufmerksam machen. Die planungsrechtliche Ausweisung von größeren Baugebieten, insbesondere im nahen Umland von München, ist der einzige Weg aus dieser Misere.

Keine Zeit mehr für Ideologien

Gleichwohl sind die Widerstände in der Politik hier traditionell groß. Die billige und schnelle Wählerstimme des Mieters, der diese Zusammenhänge nicht erkennen kann oder erkennen will, bleibt die „erste Wahl“ der Entscheider. Folgerichtig setzt man lieber auf Themen wie Mietpreisbremse, Mietspiegel und dergleichen, anstatt sich des Planungsrechts anzunehmen. Klingt ja auch gut, die Mieten zu „bremsen“. Dass dieses Mittel nicht wirkt und die Lage für Mieter eher verschlimmert: Sei’s drum. Wer beschäftigt sich schon genauer mit diesem komplexen Thema?

Das alles ist nicht neu – indessen ein Oberbürgermeister, der gerne den „Mieteranwalt“ gibt, zieht halt einfach seit Jahrzehnten Wählerstimmen an. Vor allem bei jenen, die bereits in München wohnen und ihre Stimme abgeben können. Die „Zuzieher“ haben keine Stimme in der Stadtpolitik. So bleibt es bei einer Wahrung der Besitzstände. Was gerne vergessen wird: Der Besitz einer Wohnung ist nun mal kein Eigentum. Fühlt sich aber für den Mieter vermutlich so an.

Man kann alles natürlich genau so weitermachen, die Folgen sind dann immer weiter und weiter steigende Mieten bei Neuvermietungsverträgen in den Ballungsräumen der Republik. Denn vor allem die Metropolregionen sind von diesen Problemen betroffen. In den strukturschwachen Gebieten gäbe es genug Bauland und Wohnraum. Aber da wird natürlich erst recht wenig gebaut – nicht nur, weil es die Menschen nun mal da hinzieht, wo Arbeitsplätze sind, sondern weil Bauen in Deutschland überall in etwa gleich teuer ist.

Eine Deckelung der Mieten ist wie gesagt ein beliebtes ideologisches Mittel, um die erhitzten Gemüter dann zu beruhigen. Doch die Zeit für Regulierungswut und ideologische Diskussionen haben wir jetzt nicht mehr. Im Jahr 2025 sollte daher gerade durch diesen Bereich endlich mal „ein Ruck gehen“. In Deutschland und in München.