Deutscher Hotelinvestmentmarkt nimmt 2024 Dynamik für 2025 auf

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat das Jahr 2024 mit einem soliden vierten Quartal und einem Transaktionsvolumen^[1] von insgesamt 1,3 Milliarden Euro abgeschlossen. Zwischen Oktober und Dezember kamen nochmals 400 Millionen Euro hinzu – damit war das Schlussquartal das zweitstärkste Quartal des abgelaufenen Jahres hinter dem dritten Quartal mit rund 470 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahr 2023 ging das Volumen 2024 damit um rund sechs Prozent zurück. Auch der Langzeitvergleich fällt für das vergangene Jahr negativ aus, denn das Ergebnis liegt 27 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt.

Kurios fällt der Blick auf die Transaktionen aus: Mit drei Portfoliodeals und 43 Einzeltransaktionen lieferte 2024 exakt die identische Kombination zum Vorjahr. Die Einzeltransaktionen steuerten dabei 85 Prozent der 1,3 Milliarden Euro Transaktionsvolumen bei. Die durchschnittliche Größe lag mit 25,8 Millionen Euro etwas höher als im Vorjahr mit 22,5 Millionen Euro. Die drei Portfolios waren mit im Mittel rund 40 Millionen Euro diesmal deutlich kleinteiliger als im Jahr davor mit 141,5 Millionen Euro.

Stefan Giesemann, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group: „Das starke vierte Quartal spiegelt die allgemein positive Stimmung auf dem europäischen und deutschen Hotelinvestmentmarkt wider – dank erhöhter Transaktionsaktivität, die sich auch im ersten Quartal 2025 fortsetzen wird. Value-add-Transaktionen dominieren weiter, doch kehren auch erste Core-Investoren auf den Markt zurück, darunter insbesondere institutionelle Investoren mit Spezialmandaten sowie Family-Offices. Die sehr gute Liquidität im Finanzierungsmarkt hat die Marktdynamik zusätzlich unterstützt.“ Der europäische Hotelinvestmentmarkt verzeichnete trotz aller wirtschaftlichen und geopolitischen Herausforderungen das stärkste Ergebnis seit 2020, ist allerdings noch nicht wieder auf dem Niveau von 2018 angekommen.

Zu den größten öffentlich bekannt gewordenen Einzeltransaktionen im vierten Quartal 2024 zählten der Verkauf des Moxy Hotel Mühlheim von Art-Invest an Strabag. Die Toptransaktion verzeichnete das Jahr jedoch schon im ersten Quartal 2024: der Verkauf des Rocco Forte Hotel de Rome in Berlin durch das Investorenkonsortium aus GIC und Caleus an die italienischen Privatinvestoren der Gruppo Statuto für rund 145 Millionen Euro.

Größte Portfolio-Transaktion umfasste Objekte mit insgesamt 2.308 Zimmern

Bei den Portfolios kam im vierten Quartal die Veräußerung der Therme Erding mit zwei Hotels von einem privaten Eigentümer an die österreichische Therme Group hinzu. Die größte Portfoliotransaktion des Jahres fand derweil im dritten Quartal statt: der Verkauf eines Portfolios mit 30 ibis- und ibis-Budget-Hotels mit insgesamt 2.308 Zimmern von AccorInvest an den britischen Private-Equity-Investor BC Partners, der gemeinsam mit dem französischen Investmentmanager Hova Hospitality das Portfolio umfassend modernisieren und als B&B Hotels über langfristige Pachtverträge repositionieren wird. Bei dieser Transaktion hatte JLL beraten.

Die aktivste Käufergruppe waren 2024 Private-Equity-Investoren mit einem Anteil am Gesamtvolumen von 26 Prozent, was 335 Millionen Euro entspricht. Dahinter folgen institutionellen Investoren mit 22 Prozent beziehungsweise 283 Millionen Euro. 

Internationale Investoren haben mit 63 Prozent ihren Anteil bis Ende des Jahres weiter ausgebaut. Insgesamt gab es 19 Transaktionen mit ausländischem Kapital und einer Gesamtsumme von 821 Millionen Euro.

Mit Blick auf die Risikoklassen scheuten Investoren das Risiko nicht: 61 Prozent des Volumens (26 Transaktionen mit insgesamt rund 800 Millionen Euro) entfielen auf Value-add-Transaktionen, gefolgt von Core-Investments mit 35 Prozent des Volumens (20 Transaktionen mit insgesamt rund 461 Millionen Euro).

Ausblick 2025: Deutscher Markt hat Potenzial, wieder eine Spitzenposition einzunehmen

Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group, wirft einen genauen Blick auf die Lage der Betreiber: „Zwar zeigt der Hotelmarkt in Deutschland eine anhaltend positive Nachfragedynamik, doch zugleich sind Hoteliers insbesondere aufgrund von Personalengpässen und mitunter hohen Pachtverpflichtungen weiterhin mit einer angespannten Kostensituation konfrontiert. Dennoch kamen die jüngsten Meldungen zu den Schwierigkeiten einiger deutscher Hotelgruppen zum jetzigen Zeitpunkt für viele Marktteilnehmer überraschend.“

Schmidtke zieht daraus drei Schlüsse: „Die schon immer wichtige und in Folge der Covid19-Pandemie noch gestiegene Bedeutung von Betreiberqualität und -bonität kommt aus Eigentümersicht eine noch zentralere Rolle zu – insbesondere im institutionellen Umfeld, wie es auch die aktuellen Core-Transaktionen belegen. Zudem erwarte ich, dass die Konsolidierung auf dem Hotelmarkt weiter voranschreiten wird. So werden sich auch im aktuellen Marktumfeld Opportunitäten im Bereich M&A und damit neue Konzepte sowie vereinzelt der Bedarf zur Restrukturierung bestehender Vertragsverhältnisse zwischen Eigentümern und Betreibern ergeben.“

Auch Stefan Giesemann betont in seinem Ausblick auf den Transaktionsmarkt die Chancen, die sich im laufenden Jahr bieten werden: „Es wird wieder mehr Produkt auf den Markt kommen, sodass kapitalstarke und gut positionierte Käufer die Möglichkeit haben, den derzeitig günstigen Stand im Immobilienzyklus auszunutzen. Das gilt sowohl im Value-add- als auch im Core-Bereich, denn derzeit bietet sich vielfach die Chance auf ein attraktives Ertragspotenzial. Wir sehen, dass sich Preis- und Renditeniveaus stabilisiert haben.“

Giesemann erwartet, dass das große Interesse internationaler Investoren konstant bleiben wird und Deutschland dadurch auf einem guten Weg ist, hinter Großbritannien zum zweitaktivsten Hotelinvestmentmarkt Europas zu werden. „Wir rechnen ebenso wie 2023 und 2024 damit, dass viele Erstkäufer beziehungsweise neue Investoren auf den Hotelimmobilienmarkt kommen, die ihr Portfolio diversifizieren wollen und auf die sehr guten Fundamentaldaten im Hotelbereich setzen. Während wir auf europäischer Ebene auch 2025 weiterhin großvolumige Portfoliotransaktionen erwarten, wird die Dynamik in Deutschland aber erneut vor allen Dingen von Einzeltransaktionen und mittelgroßen Portfolios geprägt sein.“