Deutscher Industrie- und Logistikimmobilienmarkt stabilisierte sich 2024

Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt verzeichnete 2024 einen Flächenumsatz von 4,9 Millionen m². Im Vergleich zu 2023 war das ein Rückgang um acht Prozent. In den Top-5-Logistikregionen ging der Flächenumsatz hingegen nur minimal um gut zwei Prozent zurück. Damit konnten sie ihren Anteil leicht auf 27 Prozent ausbauen. Außerhalb der Top-5-Märkte erfasst CBRE jedoch nur Abschlüsse ab 5.000 m². Dies ist das Ergebnis einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Der Flächenumsatz ging 2024 noch einmal zurück, jedoch mit deutlich geringerer Intensität als noch 2023. Mit einem Flächenumsatz von 1,3 Millionen m² war das Schlussquartal zudem verhalten positiv – besser als die beiden Vorquartale und in etwa auf dem Niveau des ersten Quartals“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.

„Viele wichtige Parameter des Logistikmarktes haben sich 2024 kaum verändert“, sagt Philip Naumann, Senior Analyst Nationwide Industrial & Logistics Research bei CBRE. „So blieben die Anteile am Flächenumsatz von Neubauten, Eigennutzern und der Branchen jeweils annähernd stabil.“

Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) hatten einen Anteil von 31 Prozent (plus sechs Prozentpunkte), ebenfalls wie Transport- und Logistikunternehmen (gleicher Wert in 2023). Produktionsunternehmen kamen auf einen Anteil von 32 Prozent (minus drei Prozentpunkte). Der Anteil von Eigennutzern belief sich 2024 auf 26 Prozent (minus zwei Prozentpunkte im Vergleich zu 2023). Auch bei dem größten Abschluss des Jahres – BMW in Straßkirchen über 150.000 m²–, handelte es sich um eine Eigennutzung. Neubauten hatten einen Anteil von 53 Prozent (minus drei Prozentpunkte). Sämtliche der zehn größten Deals entfielen auf Neubauten.

Der Big-Box-Leerstand stieg 2024 um 90 Prozentpunkte auf 3,4 Prozent. „Hier sehen wir jedoch größere regionale Unterschiede. Während es im Süden und Südwesten Deutschlands nur ein sehr geringes verfügbares Angebot gab, legte es in Mitteldeutschland sowie in Berlin spürbar zu“, sagt Koepke. „Die Leerstände gibt es vor allem bei spekulativ errichteten Objekten, weniger bei freiwerdenden Bestandsflächen. Für Mieter bedeutet das eine größere Auswahl. Regional sehr unterschiedlich gibt es Mieter- oder Vermietermärkte, je nach zeitgleicher Verfügbarkeit passender Objekte.“

Das erhöhte Leerstandsniveau in Märkten wie Bremen und Mitteldeutschland führte dort zu einem leichten Rückgang der Mieten. Durch rückläufige Angebotsmieten wären positive Impulse für den Nutzermarkt zu erwarten. Im Durchschnitt der Top-5-Märkte stieg die Spitzenmiete 2024 um 4,5 Prozent auf 8,79 Euro. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete der Top-5-Märkte legte derweil um 1,9 Prozent auf 7,50 Euro zu.

Ausblick 2025

„Der Flächenumsatz 2025 wird maßgeblich von der Konjunkturlage beeinflusst werden. Auch politische Richtungsentwicklungen nach der Bundestagwahl könnten Impulse für die weitere Marktdynamik geben“, erwartet Koepke. „Sobald sich die Rahmenbedingungen verbessern, ist von einem raschen Anstieg des Flächenumsatzes auszugehen. Denn durch die konjunkturellen Herausforderungen haben viele Unternehmen ihre Flächenentscheidungen zwar vertagt, ihre strategischen Logistikplanungen aber nicht beendet. Zudem sehen wir vor allem im klassischen Handel viele veraltete Logistikobjekte, welche die modernen Anforderungen an Technik und ESG nicht erfüllen können. Früher oder später sind hier Umzüge in moderne Objekte oder Neubauten wahrscheinlich“, sagt Koepke und fasst zusammen: „Letztlich entscheidet die Konjunkturentwicklung, ob wir steigende Flächenumsätze sehen werden.“

Flächenumsatz an den Top-5-Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Ausgewählte Flächenumsätze 2024

^{*Außerhalb der Top-5-Märkte erfasst CBRE nur Abschlüsse ab 5.000 m².}