Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien: Zykluswende unter widrigen Umständen

• Transaktionsvolumen: Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete im Jahr 2024 einen Umsatz von etwa 24,4 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg von 9 % entspricht.
• Spitzenrenditen: Die Spitzenrenditen blieben im gesamten Jahresverlauf über alle Segmente hinweg entweder stabil oder stiegen nur um wenige Basispunkte.
• Ausblick: Im Basisszenario geht Savills davon aus, dass die Anfangsrenditen stabil bleiben und das Transaktionsvolumen in geringem Tempo steigt.

Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hat nach Einschätzung von Savills die zyklische Wende vollzogen. Auf 24,4 Mrd. Euro belief sich das Transaktionsvolumen am Jahresende 2024, was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg um 9 % entspricht. Ausdruck der zuletzt steigenden Aktivität ist auch, dass das Schlussquartal nach zwei Jahren Unterbrechung wieder das umsatzstärkste Quartal gewesen ist. Bei den Spitzenrenditen ist zwar noch keine Trendwende erfolgt, allerdings haben sie sich in allen Segmenten stabilisiert und sind seit dem letzten Frühjahr entweder gar nicht oder nur noch um wenige Basispunkte gestiegen. Savills geht davon aus, dass sich der Aufschwung im laufenden Jahr fortsetzt, angesichts der in Summe eher widrigen Rahmenbedingungen aber nur mit geringer Dynamik. Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, kommentiert dazu: „Der Rückenwind, bestehend aus moderaten Leitzinssenkungen, robusten Vermietungsmärkten und jeder Menge privatem Kapital hat den Investmentmarkt stabilisiert und dürfte ihn auch weiterhin stützen. Zudem kehren immer mehr institutionelle Investoren an den Markt zurück. Aber auch der Gegenwind bleibt erhalten, etwa in Form des konjunkturell schwachen Umfelds, der restriktiven Kreditvergabe durch die Banken und nicht zuletzt der anstehenden Bundestagswahl und den damit einhergehenden Unsicherheiten. Insgesamt bleibt es ein Markt für eigenkapitalstarke Investoren, die im aktuellen Umfeld die Chancen wahrnehmen können.“

Ankaufsfreudige Privatinvestoren
Vor allem Privatinvestoren inklusive Family-Offices zeigten sich im vergangenen Jahr ankaufsfreudig: Mehr als 2 Mrd. Euro haben sie direkt investiert und wie schon im Jahr 2023 entfielen damit etwa 10 % des Ankaufsvolumens auf Direktinvestitionen dieser Gruppe. In den fünf Jahren davor (2018-22) war ihr Anteil im Durchschnitt lediglich halb so hoch. Hinzu kommt indirekt investiertes privates Kapital, wie beispielsweise bei dem von der Commerz Real für einen Privatinvestor erworbenen Büro- und Geschäftshausensemble der Centrum-Gruppe in der Münchner Innenstadt, für das ein Kaufpreis im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich gezahlt wurde.

Bei rekordhohem Anteil an Insolvenzverkäufen bleibt Verkaufsdruck dennoch moderat
Auch im Hinblick auf die Verkäuferin, eine insolvente Tochtergesellschaft der Centrum-Gruppe, ist diese Transaktion charakteristisch für den Markt. Mehr als 11 % des Transaktionsvolumens entfielen im vergangenen Jahr auf Insolvenzverkäufe. Der bisher höchste Wert wurde von Savills im Jahr 2013 mit gut 3 % registriert. Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, kommentiert diesen Aspekt wie folgt: „Verkäufer mit einem mehr oder weniger großen Liquiditätsbedarf auf der einen und eigenkapitalstarke, oft private Investoren auf der anderen Seite haben den Investmentmarkt im letzten Jahr ein Stück weit getragen und dürften das auch weiterhin tun. Ankaufwilliges Kapital scheint nach wie vor vorhanden und der Liquiditätsbedarf vieler Eigentümer dürfte hoch bleiben. Gleichzeitig ist der Verkaufsdruck selten so hoch, dass um jeden Preis verkauft werden muss. Diese Balance aus moderatem Verkaufsdruck und einer hohen Nachfrage durch eigenkapitalstarke Akteure haben die Anfangsrenditen auf einem niedrigeren Niveau stabilisiert als in anderen Ländern, etwa dem Vereinigten Königreich.“ Durch die im internationalen Vergleich weiterhin niedrigen Anfangsrenditen kamen opportunistische Investoren bislang relativ selten zum Zug. Im vergangenen Jahr betrug ihr Anteil am Ankaufsvolumen 6 %.

Potenzieller Angebotsüberhang bei Büros absehbar
Die Transaktionsvolumina der einzelnen Segmente veränderten sich gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig. Den größten Anstieg registrierte Savills bei Logistik-/Industrieimmobilien, bei denen sich das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um ein Fünftel auf 6,9 Mrd. Euro erhöhte. Damit führen sie auch die Rangliste der umsatzstärksten Nutzungen an, gefolgt von Handelsimmobilien (5,4 Mrd. Euro bzw. + 8 % ggü. 2023) sowie Büros (5,3 Mrd. Euro bzw. + 10 % ggü. 2023). Bei Letzteren ist die Diskrepanz zwischen den Transaktionsvolumina im letzten Zyklus und jenen der letzten beiden Jahre bei Weitem am größten. Von einem typischen Anlagehorizont von fünf bis zehn Jahren ausgehend, zeichnet sich hier nach Auffassung von Savills perspektivisch ein erheblicher potenzieller Angebotsüberhang mit entsprechender Preiswirkung ab und Eigentümer werden sich mit der Frage auseinandersetzen müssen, ob sie Objekte länger als ursprünglich geplant im eigenen Portfolio behalten, statt sie zu verkaufen.

Basisszenario für 2025: Punktuelle Renditekompression bei etwas höherem Transaktionsvolumen
Der weitere Verlauf am Investmentmarkt wird aus Sicht von Savills maßgeblich davon abhängen, auf welche Weise die betroffenen Eigentümer ihre Refinanzierungslücken schließen bzw. ihren Liquiditätsbedarf stillen. Passiert das vornehmlich über (kurzfristige) Verkäufe, wären ein deutlich steigendes Transaktionsvolumen sowie steigende Renditen jenseits des Top-Segments die Folge. Bleiben solche Verkäufe aus oder zumindest wie bisher die Ausnahme, etwa weil alternative Finanzierer den Eigentümern ausreichend Kapital bereitstellen, dürften die Preise weitgehend stabil bleiben. Das Transaktionsvolumen würde dann aber wohl weiterhin nur langsam steigen. Derzeit hält Savills das zweite Szenario für wahrscheinlicher, auch weil die Zinsen in der Tendenz noch etwas fallen dürften, wodurch nicht nur die Refinanzierung leichter wird, sondern wahrscheinlich auch wieder mehr institutionelles Kapital an den Markt zurückkehrt. Vor diesem Hintergrund prognostiziert Savills für 2025 ein Transaktionsvolumen von 25-30 Mrd. Euro sowie eine punktuelle Kompression der Spitzenrenditen bei insgesamt wenig Bewegung bei den Anfangsrenditen.

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