Die Belebung des Hamburg Gewerbeinvestmentmarktes ist da – Investoren sehen günstigen Einstiegszeitpunkt

• Gewerbetransaktionsvolumen: Der Hamburger Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete in den ersten drei Quartalen des Jahres 2024 ein Transaktionsvolumen von ca. 968 Mio. Euro. Das waren 27 % mehr als im Vorjahreszeitraum.
• Anfangsrendite: Die Spitzenrenditen für Büros und Geschäftshäuser in 1a-Lagen blieben abermals stabil und lagen unverändert bei jeweils 4,3 %.
• Ausblick: Die bereits eingesetzte Belebung am Hamburger Investmentmarkt dürfte sich im Schlussquartal fortsetzen. Da die Nachfrage sehr stark auf Core bzw. Value-Add fokussiert ist, aber häufig Core-Plus-Objekte angeboten werden, finden Angebot und Nachfrage nicht immer zusammen, obwohl sich die Kaufpreiserwartungen insgesamt weiter angenähert haben.

Am Hamburger Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien belief sich das Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen des Jahres 2024 auf ca. 968 Mio. Euro. Das waren 27 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Jörn Roock, Director Investment bei Savills in Hamburg, kommentiert dazu: „Die Stimmung auf dem Hamburger Investmentmarkt hat sich zuletzt etwas aufgehellt, was auch auf die nachlassende Inflation und die damit einhergehenden erfolgten und zu erwartenden Zinssenkungen zurückzuführen ist. Die Anzahl der Pitches ist in den letzten Monaten gestiegen und auch die Anzahl der erfolgreichen Transaktionen nimmt zu. Wir stellen zudem fest, dass auch die Verkaufsbereitschaft zunimmt, insbesondere bei Eigentümern mit akutem Liquiditätsbedarf. Auf der Nachfrageseite zeigt sich ein differenziertes Bild. Während klassische institutionelle Investoren nach wie vor sehr selektiv vorgehen, sind eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices relativ aktiv. Sie sehen eine günstige Gelegenheit, an seltene Core-Opportunitäten zu kommen. Auch spezialisierte Kapitalgeber wie französische SCPIs, die auf hohe Renditen in Kombination mit langen Mietvertragslaufzeiten oder auf Mieter der öffentlichen Hand setzen, sind aktiv auf Produktsuche. Darüber hinaus steht relativ viel Kapital für Manage-to-ESG-Strategien oder für Umnutzungsszenarien zur Verfügung. Angeboten werden momentan aber vermehrt Büroimmobilien aus den frühen 2000er Jahren, die eine gute Objektqualität aufweisen, aber noch ESG-Optimierungspotenzial haben. Diese Objekte passen vom Profil her eingeschränkt zu den vorherrschenden Nachfrageprofilen, die entweder auf ESG-konforme Core-Produkte oder auf Objekte mit deutlichem Value-Add-Potenzial abzielen.“

Im bisherigen Jahresverlauf entfielen 53 % des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien und damit weniger als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre (62 %). Auf den Rängen zwei und drei kamen Industrie- und Logistikimmobilien sowie Entwicklungsgrundstücke mit Anteilen von 26 % bzw. 12 %. Savills beobachtet eine Verschiebung der Investorennachfrage von Büro zu anderen Nutzungen wie Roock berichtet: „Institutionelle Investoren sind vor allem bei Büroankäufen nach wie vor eher zurückhaltend. Demgegenüber stehen andere Nutzungen wie Logistikimmobilien, aber auch Hotels und Gesundheitsimmobilien stärker im Fokus vieler Investoren.“

Die Spitzenrenditen blieben auch im dritten Quartal stabil und lagen für Büroimmobilien und Geschäftshäuser in 1a-Lagen bei jeweils 4,3 %. Roock kommentiert: „Die zuletzt stabilen Renditen spiegeln wider, dass sich die Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern stärker angenähert haben, was ein Grund für die Belebung der Transaktionstätigkeit ist. Allerdings ist dies noch nicht flächendeckend der Fall, so dass nach wie vor Verkaufsprozesse abgebrochen werden. Da großvolumige Produkte aufgrund der Zurückhaltung vieler institutioneller Käufer nur schwer vermittelbar sind, liegt der Schwerpunkt der Investmentaktivitäten bei kleineren Volumina bis 30 Mio. Euro. Diese werden insbesondere von Family Offices und Private Equity-Akteuren nachgefragt.“