DIP: Deutscher Einzelhandelsmarkt bleibt unter Druck

Nach Analysen von “DIP – Deutsche Immobilien-Partner“ erzielte der deutsche Einzelhandelsmarkt 2024 nominal mit rd. EUR 673 Mrd. einen neuen Rekordumsatz. Davon entfallen rd. EUR 88 Mrd. auf den Online-Handel, der damit ebenfalls einen neuen Spitzenwert erreicht.

Gleichzeitig legte die über alle von DIP analysierten Standorte gemittelte Spitzenmiete leicht zu. In den Einzelmärkten gab es indessen stark differenzierte Entwicklungen.

Die Investitionen in Einzelhandelsimmobilien sind gegenüber dem Vorjahr bei einer leicht höheren durchschnittlichen Spitzenrendite moderat gestiegen.

Ungeachtet der gestiegenen Umsatzzahlen ist festzustellen, dass die wirtschaftliche Stagnation im Jahr 2024 den Einzelhandel in Deutschland weiter belastet. Hintergrund dafür sind folgende Faktoren:

• Der Reallohnindex erholte sich nur geringfügig, was den Spielraum privater Haushalte, größere Ausgaben zu tätigen, weiterhin einschränkte.

• Die Arbeitslosenquote stieg im Jahresdurchschnitt auf 6,0 %, ein Plus von 0,3 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr, was die Unsicherheit vieler Konsumentenzielgruppen erhöhte. Die Zahl der Arbeitslosen stieg um 178.000 auf 2.787.000, begleitet von einem Rückgang der Arbeitskräftenachfrage, die 2024 den niedrigsten Stand der letzten 25 Jahre erreichte.

• Die Sparneigung der Verbraucher ging leicht zurück, und das Konsumklima zeigte zum Jahresende eine moderate Erholung, blieb indessen mit -21,3 Punkten auf einem sehr niedrigen Niveau.

• Hauptgründe waren zudem nach wie vor hohe Lebensmittel- und Energiepreise sowie die Sorge um Arbeitsplatzverluste, die durch Diskussionen über Unternehmensverlagerungen ins Ausland, Unternehmenszergliederungen und -verkäufe sowie Werksschließungen und Produktionsverlagerungen verstärkt wurde.

Differenzierte Entwicklung der Einzelhandelsumsätze

Ungeachtet dieser schwierigen Ausgangslage konnte der Einzelhandel 2024 mit etwa EUR 673 Mrd. einen neuen Rekordumsatz verbuchen. Dieses Ergebnis bedeutet nominal ein Umsatzplus von 3,5 % gegenüber 2023 (rd. EUR 651 Mrd.). Preisbereinigt liegt der reale Umsatz aufgrund der hohen Inflationsrate indessen lediglich 1 % über dem Vorjahreswert.

Bei der Umsatzentwicklung ist zwischen dem stationären und dem Online-Handel zu differenzieren:

• Nachdem der Umsatz des Online-Handels nach Analysen vom Handelsverband Deutschland HDE während der Pandemie sprunghaft um rd. 47 % von rd. EUR 59 Mrd. in 2019 auf knapp EUR 86,7 Mrd. in 2021 zulegte, wurde sein Wachstum 2022 erstmals seit Jahren gestoppt und gab um -2,5 % auf EUR 84,5 Mrd. nach. 2023 kehrte sich dieser Trend mit einem Anstieg auf rd. EUR 85,4 Mrd. wieder um. Dies Entwicklung setzte sich 2024 fort mit einem nominellen Plus von 3,4 % auf rd. EUR 88,3 Mrd.

• Auch der Umsatz im stationären Einzelhandel (sonstiger Einzelhandel mit Waren verschiedener Art; bspw. Waren- und Kaufhäuser) stieg gegenüber dem Vorjahr nominal um rd. 3,5 % auf rd. EUR 585 Mrd. (2023: rd. EUR 565 Mrd.).

Differenzierte Entwicklung des Spitzenmietniveaus

2024 stieg die gemittelte Spitzenmiete in den von DIP analysierten Märkte im Vergleich zum Vorjahr moderat um rd. 0,9 % auf EUR 173,-/m² (2023: EUR 171,-/m²), bleibt damit indessen deutlich unter dem Wert von 2022 (EUR 179,-/m²). Dabei analysiert DIP unterschiedliche Mietentwicklungen:

• In Berlin und Stuttgart stieg die Spitzenmiete deutlich um 24 % bzw. 25 % auf EUR 310,-/m² bzw. EUR 250,-/m². In den anderen Standorte verzeichnet DIP stabile bzw. weiter sinkende Spitzenmieten.

• In den “Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart stieg die mittlere Spitzenmiete um 5,6 % auf rd. EUR 271,-/m² (2023: EUR 257,-/m²).

• In den übrigen neun Märkten zeigen die Einzelhandelsspitzenmieten im Berichtsjahr 2024 eine rückläufige Entwicklung. Lediglich Dresden (EUR 85,-/m²) und Leipzig (EUR 110,-/m²) konnten das Spitzenmietniveau halten. Magdeburg (EUR 45,-/m²), Essen (EUR 70,-/m²), Karlsruhe (EUR 45,-/m²), Bremen (EUR 108,-/m²), Nürnberg (EUR 128,-/m²), Freiburg (EUR 115,-/m²) und Hannover (EUR 160,-/m²) verzeichneten sinkende Mieten.

Im Mittel stellt sich die Spitzenmiete für 1A-Lagen außerhalb der „Big Seven“ auf rd. EUR 96,-/m². Das entspricht einem Rückgang von 7,9 % gegenüber 2023 (EUR 104,-/m²).

• Die höchsten Spitzenmieten werden unverändert in München mit EUR 340,-/m² erzielt, gefolgt von Berlin (EUR 310,-/m²), Düsseldorf (EUR 275,-/m²) und Frankfurt (EUR 265,-/m²).

Die aufgezeigten Entwicklungen in den Einzel-Märkten von deutlich gestiegenen Spitzenmieten über stabile Preise bis hin zu weiteren Mietpreisrückgängen zeigt die Heterogenität des deutschen Einzelhandels angesichts seiner Polyzentralität auf.

Perspektiven und Investmentchancen

• Am Markt für Einzelhandelsinvestments stieg der Geldumsatz in 2024 gegenüber dem Vorjahr um rd. 10 % auf rd. EUR 5,84 Mrd. (2023: rd. EUR 5,3 Mrd.). Besonders in den A-Standorten war eine positive Entwicklung sichtbar, wobei insbesondere München und Berlin durch Großdeals wie den Verkauf der Pasing Arcaden, dem KaDeWe und weiterer zentral gelegener Objekte hervorstachen. Andere A-Städte zeigten sich uneinheitlich, wobei einzelne Transaktionen nur begrenzte Auswirkungen auf das Gesamtvolumen hatten.

• Parallel dazu ist die durchschnittliche Spitzenrendite in den 16 analysierten Märkten für Geschäftshäuser in top Citylagen moderat um 10 Basispunkte auf aktuell 4,7 % p.a. gestiegen, während sie sich für SB- und Fachmärkte stabil auf 6,1 % p.a. stellt.

• Die weitere Marktperformance des Einzelhandelssegments in 2025 ist stark abhängig von den globalen Entwicklungen und Krisen und ihren gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen. Bei einer insgesamt positiven Entwicklung sowie weiteren Zinssenkungen durch die EZB ist eine Dynamisierung des Transaktionsgeschehens, wie sie sich bereits in der zweiten Jahreshälfte 2024 abzeichnete, möglich. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Investments mit guten Nachhaltigkeitsperspektiven und Renditeaussichten 2025 verstärkt kontrahiert werden.