Dynamik der Spitzenmieten für Logistikimmobilien nimmt weiter ab
Stabilität seit dem Vorquartal, deutliche Unterschiede im Jahresvergleich
Die Spitzenmieten auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen zeigten im Jahr 2024 ein sehr diverses Bild: Während es im vierten Quartal im Vergleich zum Vorquartal keinerlei Veränderung der Spitzenmieten für Flächen von mehr als 5.000 m² gab, trifft das im Jahresvergleich auf lediglich sechs der 19 betrachteten Märkte zu.
Besonders im Fokus stehen dabei zwei Regionen: In Bremen sank die Spitzenmiete im zweiten Quartal um vier Prozent auf 5,85 Euro/m². In Berlin hingegen stieg sie im dritten Quartal um 24 Prozent, was im Jahresvergleich in einem Wachstum von 31 Prozent resultiert, sodass der Wert in der Bundeshauptstadt bei nun 10,50 Euro/m² liegt. Das zweithöchste Wachstum verzeichnete Leipzig/Halle mit 13 Prozent auf 6,20 Euro/m². Alle weiteren Märkte liegen unterhalb der Zehn-Prozent-Marke: In Dresden legten die Spitzenmieten um neun Prozent zu, dort wurden zuletzt bei bis zu 6,30 Euro/m² abgeschlossen. Mit einem Plus von jeweils sieben Prozent folgen Essen (8,00 Euro/m²) und Bochum (7,50 Euro/m²). Fünf Prozent Wachstum verzeichnen jeweils Hannover/Braunschweig (6,40 Euro/m²) und Frankfurt (7,95 Euro/m²). Keine Bewegung im Jahresvergleich gab es hingegen auf den sechs Märkten München, Köln, Nürnberg, Duisburg, Dortmund und Kassel/Bad Hersfeld.
„Die Zurückhaltung der Nutzer bei Neuanmietungen wirkt sich mehr denn je auf die Entwicklung der Spitzenmieten aus“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Im neuen Jahr dürfte die anhaltend geringe Nachfrage zu stagnierenden Preisen auf weiteren Märkten führen, einzelne Märkte, vor allem periphere Lagen könnten auch sinkende Spitzenmieten verzeichnen, so wie wir es vergangenes Jahr bereits in Bremen beobachtet haben.“
Grund seien vor allem die wirtschaftlichen Unsicherheiten der Nutzer, so Schekahn: „Solange sich die Konjunktur nicht erholt und die Unternehmen keine sichere Perspektive vor Augen haben, wird die Dynamik auf dem Logistikvermietungsmarkt nicht signifikant zulegen und die Entwicklung der Spitzenmieten stagnieren. Zwar sind die Baukosten zuletzt gesunken und auch die Zinsentwicklung hat sich entspannt, die Auswirkungen dessen auf den Mietmarkt sind jedoch gering. Mit Ausnahme der fünf Immobilienhochburgen werden diese Entwicklungen nur bedingt zu einer Zunahme von spekulativen Entwicklungen führen, weshalb wir weiterhin mit einem Mangel an verfügbaren Logistikimmobilien rechnen, sobald die Konjunktur wieder anzieht.“
Teuerster Markt für Logistikimmobilien ist nach wie vor München mit einer Spitzenmiete von 10,70 Euro/m², wenngleich es dort keinerlei Wachstum gab. Zweitteuerster Markt ist Berlin mit 10,50 Euro/m² (plus 31 Prozent im Jahresvergleich), das im vergangenen Jahr Düsseldorf mit 9,00 Euro/m² (plus drei Prozent) zum drittteuersten Markt gemacht hat. Es folgen Stuttgart mit 8,75 Euro/m² (plus drei Prozent) sowie mit jeweils 8,50 Euro/m² Hamburg (plus drei Prozent) und Köln (keine Veränderung).
Dass die Spitzenmieten für Logistikimmobilien deutliche Steigerungen hinter sich haben, belegt der Blick auf die vergangenen fünf Jahre: Sämtliche 19 betrachtete Märkte verzeichneten ein Wachstum. Am geringsten legte dabei Hannover/Braunschweig mit 16 Prozent (plus 0,90 Euro/m²) zu, während Berlin um 91 Prozent (plus 5,00 Euro/m²) zulegte. In zehn Märkten betrug das Wachstum mehr als 50 Prozent.
