Entwicklungen des 3. Quartals 2024 auf den deutschen Top-5-Investmentmärkten auf einen Blick

Unsicherheit und Zurückhaltung prägen die ersten neun Monate des Jahres am Berliner Immobilien-Investmentmarkt

Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Der Berliner Investmentmarkt ist aktuell stark von Verkäufen aus dem Umfeld der insolventen SIGNA geprägt, wie dem des KaDeWe, der Passauer Straße 1 und des Femina-Palastes. Aktiv sind vor allem Family Offices und opportunistische Value-Add-Investoren. Letztere haben sehr hohe Renditeanforderungen, die aktuell nicht auf das gewünschte Angebot an Notverkäufen treffen, das wegen des allgemein positiven Blicks auf Berlin auch nicht zu erwarten ist.“  

Transaktionsvolumen: 3. Quartal mit 530 Mio. Euro

• Trotz der Großtransaktion KaDeWe im 2. Quartal ist das Transaktionsvolumen bis Ende September mit 2,44 Mrd. Euro nur etwa halb so hoch wie im 10-Jahres-Durchschnitt der jeweils ersten neun Monate.
• Sieht man von den Projektentwicklungen „Glance“ und „Passauer Straße 1“ ab, gab es im 3. Quartal keine Verkäufe im Bürosektor.
• Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfielen 155 Mio. Euro, auf Hotelimmobilien 100 Mio. Euro.
• 44 Prozent des Transaktionsvolumens waren der Risikoklasse Opportunistic zuzurechnen, 10 Prozent zu Value-Add. Core-Transaktionen blieben gänzlich aus.

Renditen: Stabile Renditen auch bis Jahresende erwartet

• Die Anstiegsphase der Spitzenrenditen der zurückliegenden zwei Jahre ist für alle Nutzungsarten zum Ende gekommen. Die zweite Senkung des Leitzinses und die konstanten bis leicht fallenden langfristigen Anleiherenditen stützen diese Entwicklung.
• Zum Ende des 3. Quartals liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 4,80 Prozent, für innerstädtische Geschäftshäuser bei 4,35 Prozent und für Logistikimmobilien bei 4,5 Prozent.

Düsseldorf

Cushman & Wakefield: Bereits mehr Transaktionsvolumen als im Gesamtjahr 2023, Büroimmobilien wieder mit höchstem Umsatz

Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Büroimmobilien wurden zwar wieder vermehrt gehandelt, jedoch beschränkten sich die Verkäufe primär auf Value-Add- und opportunistisch geprägte Objekte. Risikoaverse institutionelle Investoren halten sich weiterhin zurück, auch aufgrund mangelnder Produktverfügbarkeit. Mehr Planungssicherheit für Käufer dürfte mittelfristig das weiter sinkende Zinsumfeld liefern“.

Transaktionsvolumen: Investmentmarkt mit deutlichem Umsatzplus

• Der gewerbliche Investmentmarkt in Düsseldorf und im erweiterten Logistikmarktgebiet erzielte in den ersten drei Quartalen 2024 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 775 Mio. Euro. Das sind knapp 33 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Das 3. Quartal ist mit rund 140 Mio. Euro das bisher umsatzschwächste des Jahres.
• Trotz der noch verhaltenen Marktdynamik wurde das Gesamtergebnis von 665 Mio. Euro des Vorjahres bereits übertroffen. Maßgeblich hierfür waren insbesondere zwei Großtransaktionen, jeweils größer 100 Mio. Euro, darunter die 35-prozentige Anteilsübernahme der Mixed-Use-Immobilie „KII“ der Centrum-Gruppe in der Schadowstraße durch B&L.
• Das Bürotransaktionsvolumen hat wieder zugenommen und summierte sich in den ersten drei Quartalen 2024 auf insgesamt 250 Mio. Euro, ein Plus von +32 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Ihr Anteil am Gesamttransaktionsvolumen des bisherigen Jahres notiert zum Ende des 3. Quartals bei 32 Prozent, der höchste Wert seit dem 4. Quartal 2022.
• Auf Handels- sowie Logistik-Industrieimmobilien entfielen 17 respektive 14 Prozent.

Renditen: Stabilität der Spitzenrenditen bis Jahresende erwartet

• Nach einem leichten Anstieg der Bürospitzenrendite im 2. Quartal (+10 Basispunkte) zeichnet sich bei allen Nutzungsarten Preisstabilität und Bodenbildung bei den Renditen ab.
• Für Core-Büroimmobilien liegt die Spitzenrendite aktuell bei 5,10 Prozent (+35 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr); für Logistikimmobilien bei 4,50 Prozent (+20 Basispunkte) und für Geschäftshäuser bei 4,45 Prozent (+25 Basispunkte).
   

Frankfurt

Gesamtes Transaktionsvolumen des Vorjahres am Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt bereits nach dem 3. Quartal übertroffen

Michael Fleck, Head of Capital Markets Frankfurt and Central Region bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Das Umsatzergebnis gewerblicher Immobilientransaktionen der ersten drei Quartale 2024 stellt das zweitniedrigste seit über zehn Jahren dar. Dennoch konnte das Transaktionsvolumen des Gesamtjahres 2023 bereits übertroffen werden. Dies und eine deutlich positivere Grundstimmung im Markt sind der Grund für die Zuversicht auf eine langsam, aber stetig fortschreitende Erholung des Frankfurter Investmentmarktes.“

Transaktionsvolumen: Die Hälfte des Transaktionsvolumens entfällt auf Büroimmobilien

• Für den gewerblichen Investmentmarkt Frankfurt konnte innerhalb der ersten drei Quartale 2024 ein Umsatz von rund 1,34 Mrd. Euro registriert werden. Das Vorjahresergebnis wird damit um 135 Prozent übertroffen. Der 10- sowie 5-Jahresdurchschnitt wurden um jeweils rund 60 Prozent verfehlt. Das Umsatzergebnis für das 3. Quartal beläuft sich auf 565 Mio. Euro und bleibt im Vergleich zum 2. Quartal (560 Mio. Euro) stabil.
• Büroimmobilien sind im bisherigen Jahresverlauf mit rund 680 Mio. Euro für 51 Prozent des Transaktionsgeschehens verantwortlich. Acht Verkäufe mit einem Volumen von zusammen rund 285 Mio. Euro konnten allein im 3. Quartal registriert werden. Die Übernahme der Projektentwicklung „Canyon“ im Bankenviertel durch Tite Street Capital hat einen großen Teil dazu beigetragen.

Rendite: Stabilisierung der Spitzenrenditen im Quartalsvergleich

• Von September 2023 bis September 2024 stieg die Bürospitzenrendite für Core-Objekte in Frankfurt um 55 Basispunkte auf aktuell 4,90 Prozent.
• Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser erhöhte sich im Jahresvergleich um 35 Basispunkte auf 4,55 Prozent. Für Logistikimmobilien beträgt die Spitzenrendite aktuell 4,50 Prozent und damit 20 Basispunkte mehr als ein Jahr zuvor.
• Bis zum Ende des Jahres geht Cushman & Wakefield über alle Assetklassen hinweg von stabilen Spitzenrenditen aus.
   

Hamburg

Cushman & Wakefield: Belebung des Hamburger Immobilieninvestmentmarkts lässt weiter auf sich warten

Simon Jeschioro, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Der Hamburger Immobilieninvestmentmarkt zeigt sich weiterhin zurückhaltend, insbesondere im Bereich großer Transaktionen. Trotz eines leichten Anstiegs im Vergleich zum Vorjahr ist das Volumen noch weit vom langjährigen Durchschnitt entfernt. Eine spürbare Markterholung erwarten wir zur Jahresmitte 2025.“

Transaktionsvolumen: Großdeals bleiben Mangelware

• Am gewerblichen Investmentmarkt Hamburg wurde in den ersten neun Monaten 2024 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 740 Mio. Euro erzielt. Zwar wurde damit das schwache Vorjahresergebnis von 715 Mio. Euro um 3 Prozent übertroffen, jedoch bleibt das Ergebnis 71 Prozent hinter dem 5-Jahresdurchschnitt der ersten drei Quartale von rund 2,5 Mrd. Euro zurück.
• Das Investmentgeschehen fokussierte sich aufgrund der weiteren Zurückhaltung institutioneller Investoren auf die kleine bis mittlere Kaufpreisklasse. 78 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf Objekte unterhalb von 50 Mio. Euro – mit klarem Fokus auf Core-plus-Immobilien. Einzige Ausnahme bildete der Verkauf des Projekts Nikolai-Quartier im Teilmarkt Innenstadt von Procom an Bilton für rund 100 Mio. Euro.
• Die Nutzungsart Logistik-Industrie ist über die ersten drei Quartale die umsatzstärkste Assetklasse (210 Mio. Euro, 28 Prozent) – knapp vor Büroimmobilien (200 Mio. Euro, 27 Prozent).

Renditen: Spitzenrenditen bleiben stabil

• Die Spitzenrenditen für erstklassige Büro- und Logistikimmobilien sowie Geschäftshäuser in 1a-Lage blieben im 3. Quartal 2024 gegenüber dem Vorquartal stabil, mit einer leichten Steigerung im Vergleich zum Vorjahr (Büro: 4,90 Prozent, +50 Basispunkte; Geschäftshäuser und Logistik: 4,50 Prozent, +20 Basispunkte).
• Cushman & Wakefield erwartet, dass der Höchststand der Spitzenrenditen erreicht ist – bis zum Jahresende wird mit einer Fortsetzung der Seitwärtsbewegung gerechnet.
   

München

Cushman & Wakefield: Transaktionsvolumen am Münchener Immobilieninvestmentmarkt hat sich verdoppelt

Jan Isaakson, Head of Capital Markets München bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Die Zuversicht der Marktakteure, dass mit fallenden Zinsen die Immobilie wieder in den Fokus von institutionellen Investoren rückt, nimmt weiter zu. Dies schlägt sich bereits in einer Belebung des Transaktionsgeschehens nieder, das sich im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt hat. Wann diese Zuversicht jedoch in steigende Preise mündet, ist noch nicht absehbar.“

Transaktionsvolumen: Starke Zunahme durch mehrere Großdeals

• Am gewerblichen Investmentmarkt München wurde in den ersten drei Quartalen 2024 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 2,04 Mrd. Euro erzielt. Das entspricht einer Verdopplung (+98 Prozent) gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auf das 3. Quartal allein entfallen 595 Mio. Euro.
• Die Nutzungsart Büro liegt mit 445 Mio. Euro (22 Prozent) knapp vor Handelsimmobilien (20 Prozent). Aufgrund einiger hochpreisiger Transaktionen mit mischgenutzten Immobilien entfällt die Hälfte des Transaktionsvolumens auf die Kategorie „Sonstige“.
• In den ersten neun Monates des Jahres wurden drei Deals über 100 Mio. Euro registriert. Größte Transaktion ist nach wie vor der Verkauf der „Fünf Höfe“ für rund 700 Mio. Euro aus dem 1. Quartal.
• Ausländische Marktteilnehmer investierten rund 580 Mio. Euro und damit 63 Prozent mehr als noch ein Jahr zuvor (28 Prozent Anteil). Auf Core-Transaktionen entfiel gut zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens. Maßgeblich dafür sind die drei Großtransaktionen jeweils oberhalb der 100-Mio.-Euro-Marke.

Renditen: Stabilität der Spitzenrenditen herrscht vor

• Das Niveau der Spitzenrenditen in München ist das niedrigste unter den deutschen Top-7-Märkten. Seit Ende vergangenen Jahres notieren die Spitzenrenditen für die Nutzungsarten Büro, Logistik und Geschäftshäuer stabil. Der weitere Ausblick ist ebenfalls stabil.
• Für Büroimmobilien liegt die Spitzenrendite bei 4,60 Prozent (+40 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr); für Logistikimmobilien werden aktuell 4,50 Prozent (+20 Basispunkte) und für Geschäftshäuser 4,10 Prozent (+30 Basispunkte) erzielt.