GARBE PYRAMID-MAP: Spitzenmieten auf europäischen Logistikimmobilienmärkten steigen langsamer
Spitzenmieten stiegen im zweiten Halbjahr 2024 nur um 0,9 Prozent / Höchste Zuwächse in Großbritannien und den Niederlanden / Moderate Steigerungen der Spitzenmieten in den kommenden Jahren erwartet
Die Phase der rasanten Mietsteigerungen in den Top-Logistikmärkten Europas ist beendet. Die durchschnittliche Spitzenmiete stieg im zweiten Halbjahr 2024 lediglich um sechs Cent, von 7,30 Euro auf 7,36 Euro pro m². Das entspricht einem Plus von 0,9 Prozent, was unterhalb der Inflationsrate im Euroraum von zuletzt 2,4 Prozent liegt. Der Flächenumsatz in Europa fiel im Jahr 2024 noch etwas geringer aus als im Vorjahreszeitraum (-7 Prozent), aber leicht über den Ergebnissen vor der Pandemie. Die Leerstandsquote lag europaweit bei knapp sechs Prozent.
Zu diesen Erkenntnissen kommt GARBE Research in seiner aktuellen GARBE PYRAMID-Map zum zweiten Halbjahr 2024, einer Übersicht zu Spitzenmieten und Nettoanfangsrenditen für die 121 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien in 25 Ländern.
Konsolidierung nach Boom-Jahren
„Der geringe Zuwachs ist vor allem auf die konjunkturelle Lage in Europa zurückzuführen. Viele Unternehmen sind derzeit nicht auf Expansionskurs, sondern konsolidieren sich. Während der Pandemie gab es eine immense Nachfrage nach Logistikflächen. Diese Phase ist nun vorbei. Hinzu kommt, dass zuletzt viel gebaut wurde. Aufgrund des Zeitverzugs zwischen Bau und Vermietung gibt es aktuell ein größeres Angebot am Markt. Das wird sich jedoch wieder regulieren, da die Bautätigkeit derzeit rückläufig ist“, erläutert Tobias Kassner, Head of Market Intelligence and Sustainability bei GARBE Industrial Real Estate. Hinsichtlich der gestiegenen Leerstandsquote sagt Kassner: „Der aktuelle Leerstand liegt zwar höher als in den Pandemie-Jahren, in denen wir außergewöhnlich niedrige Quoten von zwei bis drei Prozent hatten. Historisch betrachtet ist eine Quote von rund sechs Prozent normal.“
In mehr als der Hälfte der erfassten Logistikregionen blieb die Spitzenmiete unverändert (57 Prozent beziehungsweise 69 Teilmärkte), während die Preise in rund einem Drittel der Regionen (35 Prozent beziehungsweise 42 Teilmärkte) stiegen. Lediglich in zehn Logistikregionen sanken die Mieten. Besonders hervor stechen etablierte Märkte wie Leeds und West Brabant mit einem Anstieg von jeweils 0,60 Euro pro m² sowie München, Nürnberg, Cardiff und London, wo die Spitzenmieten um 0,50 Euro pro m² gestiegen sind.
Teils deutliche regionale Unterschiede
In Deutschland stiegen die Spitzenmieten durchschnittlich lediglich um drei Cent. Ohne die Zuwächse in München und Nürnberg wäre der Wert nahezu unverändert geblieben. In sechs Regionen – Fulda/Bad Hersfeld, Leipzig, Regensburg, Saarbrücken, Magdeburg und Kassel – sanken die Spitzenmieten leicht.
„Mit Ausnahme von Leipzig handelt es sich überwiegend um C-Standorte mit aktuell geringer Nachfrage. Teilweise wurde in diesen Regionen in den vergangenen Jahren spekulativ gebaut, was zu einem temporären Überangebot geführt hat“, ordnet Kassner die Preisrückgänge ein. „Trotz dieser Entwicklungen zeigt sich der deutsche Markt insgesamt stabil mit einer Konsolidierung auf hohem Niveau.“
Auch in Italien und Frankreich sowie der CEE-Region blieben die Spitzenmieten weitgehend stabil, während sie in Spanien um 5 Cent stiegen. Die deutlichsten Steigerungen gab es in Großbritannien (+26 Cent) und den Niederlanden (+9 Cent). Als etablierte Märkte zeigen sich Marktbewegungen hier in der Regel zuerst. „Die regional unterschiedlichen Entwicklungen lassen sich auf spezifische Marktbedingungen zurückführen. In Deutschland sehen wir eine Stabilisierung nach Jahren dynamischen Wachstums, während die Spitzenmieten in Großbritannien – begünstigt durch höheren Konsum und solide Nachfrage nach Logistikflächen – weiter gestiegen sind,“ sagt Kassner.
Forecast von GARBE und Oxford Economics: Solides Mietwachstum erwartet
Der Forecast betrachtet die Entwicklung der Spitzenmieten für 30 europäische Top-Märkte in den kommenden fünf Jahren. Im Durchschnitt erwarten die Analysten ein jährliches Wachstum von 2,7 Prozent bzw. 24 Cent, was leicht über der Inflationsrate von 2,4 Prozent liegt. Vier Städte liegen dabei über einem Zuwachs von 3 Prozent: London, München, Manchester und Lyon. Insgesamt unterstreicht der Forecast, dass sich ein solides Wachstum in den Top-Märkten fortsetzen wird, auch wenn die dynamischen Zuwächse der vergangenen Jahre nicht mehr erreicht werden.
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