Geringer Flächenumsatz auf dem Büroimmobilienmarkt Essen im ersten Halbjahr
Unterdurchschnittlicher Flächenumsatz
Der Büromarkt Essen verbucht zum Halbjahr 2024 einen unterdurchschnittlichen Flächenumsatz von insgesamt nur rund 34.250 m². In ihrer Halbjahres-Analyse ermittelte die CUBION Immobilien AG Vermietungsumsätze im Volumen von etwa 22.750 m² sowie weitere 11.500 m², die durch Eigennutzer belegt wurden. Im Verhältnis zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang des Vermietungsergebnisses um rund 57 % (Halbjahr 2023: 53.000 m²) sowie einer Reduzierung der Flächeninanspruchnahme durch Eigennutzer von 28 % (Halbjahr 2023: 16.000 m²).
Entwicklung ausbaufähig
„Der Bürovermietungsmarkt in Essen performt zum Halbjahr derzeit deutlich unter dem Niveau der Vorjahre“, stellt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, fest. „Derzeit fehlen Großabschlüsse. Die Stadt Essen hat zwar wieder maßgeblich zum Flächenabsatz beigetragen, jedoch in diesem Jahr bisher vorrangig als Eigennutzer und nicht als Mieter.“
Keine großen Vertragsabschlüsse
Registriert und ausgewertet wurde der Abschluss von 42 Mietverträgen. In diesem Jahr gab es entgegen dem Vorjahreshalbjahr keine großen Vertragsabschlüsse über 4.000 m², was einen erheblichen Einfluss auf den Vermietungsmarkt hat. Den größten Mietvertrag des bisherigen Jahres schloss die Rechtsanwaltskanzlei Luther über rd. 3.100 m² am Opernplatz 1 im Südviertel ab. Die zweitgrößte Anmietung ist der rd. 1.600 m² große Büroanteil der Logistikimmobilie, die sich Euziel an der Johanniskirchstraße 71 sicherte. Zudem vermittelte CUBION gemeinsam mit einem weiteren Maklerhaus rd. 1.300 m² an die Hays AG im Königshof am Willy-Brandt-Platz 1. Die Flächenabsorption durch Eigennutzer wird im Jahr 2024 bisher maßgeblich durch zwei Projekte der Stadt Essen geprägt. Über die Allbau GmbH wird das WEBER 1 am Weberplatz errichtet, in dem das Standesamt rund 4.000 m² Fläche belegen wird. Zudem entstehen an der Altendorfer Straße 101 die von der Stadt Essen erworbenen Weststadt-Terrassen, in denen auf etwa 6.800 m² die Kfz-Zulassungsstelle einziehen wird.
Leerstand angestiegen
Seit Jahresfrist kam es wieder zu einem deutlichen Anstieg des Leerstandes. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot stieg innerhalb der letzten sechs Monate von rd. 187.000 m² auf rd. 215.500 m². Enthalten sind hier ca. 16.000 m² in Form von Untermietangeboten. Die Leerstandsquote stieg entsprechend von 5,8 % auf nun 6,6 %.
Durch Neubau kommen in diesem Jahr wieder mehr zusätzliche Flächen auf den Markt. Nachdem im vergangenen Jahr der Neubau bedingt durch Baupreissteigerungen und veränderte Finanzierungsbedingungen beinahe zum Erliegen gekommen ist, wird in diesem Jahr wieder mehr Bürofläche fertiggestellt. Für 2024 wird insgesamt ein Fertigstellungsvolumen von rd. 28.500 m² erwartet. Dieser Wert liegt jedoch unter dem Dekadenmittel (rd. 35.000 m²) und ein Großteil der Flächen ist bereits vergeben. Nur noch etwa 7.200 m² stehen dem freien Vermietungsmarkt zur Verfügung.
Branchen und Lagen
Das traditionell stärkste Branchencluster der Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen teilt sich in diesem Jahr den ersten Platz mit den unternehmensbezogenen Dienstleistungen, welche ebenfalls einen Anteil von rund 40 % erzielen. Es folgen die sonstigen Dienstleistungen mit rund 11 % vor der öffentlichen Hand. Diese hat mit 5 % Anteil in diesem Jahr deutlich weniger Fläche angemietet als noch in den beiden Vorjahren, als der Anteil bei rd. einem Drittel lag. Beliebteste Lage im Jahresverlauf ist bislang Rüttenscheid. Auf diese Büromarktzone entfielen etwa 24 % der gesamten Vermietungsleistung. Es folgen mit 20 % respektive 18 % das Südviertel und der Citykern.
Durchschnitt- und Spitzenmieten steigen weiter
Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) erhöhte sich weiter von 11,69 EUR/m² Ende 2023 auf jetzt 12,79 EUR/m². Ebenfalls angestiegen ist die gewichtete Durchschnittsmiete inklusive Neubau. Seit Jahresfrist stellte sich die Durchschnittsmiete auf 12,91 EUR/m² (2023: 11,75 EUR/m²). Die realisierte Spitzenmiete ist um 0,50 EUR/m² auf 17,00 EUR/m² angestiegen. Die generell erzielbaren Spitzenmieten für Neubauflächen höchster Qualität in besten Lagen liegen allerdings deutlich oberhalb von 20,00 EUR/m².
Ausblick ernüchternd
„Neben dem unterdurchschnittlichen Ergebnis zum Halbjahr hellt leider auch die aktuelle Marktaktivität und Vermietungspipeline die Aussicht am Büromarkt Essen für das Gesamtjahr 2024 nicht auf.“ zieht Markus Büchte ein derzeit ernüchterndes Fazit. „Zieht der Vermietungsmarkt zum Jahresende nicht spürbar an, so könnte der Gesamtflächenumsatz zwischen nur 65.000 bis 70.000 m² liegen und würde damit einen knapp 20-jährigen Tiefpunkt markieren.“ Bei den Gesuchen fällt auch auf, dass die durchschnittliche Flächengröße weiterhin abnehmend ist, da viele Unternehmen ihre Büroflächennachfrage aufgrund von hybriden Arbeitsmodellen reduzieren. Die Büromieten werden kostenseitig begründet sowohl im Bestand als auch im Neubau weiterhin ansteigen. Die Angebotsreserve wird sich zum Jahresende voraussichtlich nochmals deutlich erhöhen, da zwischenzeitlich vom Markt zurückgezogene Untermietangebote durch auslaufende Mietverträge dann als echter Leerstand wieder auf den Markt kommen.
