Handelsimmobilienmarkt: Wo kleine Objekte den Markt beleben und groẞe das Volumen heben

• Investmentmarkt: Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien verzeichnete in den ersten drei Quartalen ein Transaktionsvolumen von 4,3 Mrd. Euro.
• Nutzermarkt: Der fortschreitende Strukturwandel im Einzelhandel zeigt sukzessive, welche Flächen und Konzepte noch funktionieren.
• Spitzenrendite: Die Spitzenrendite für Shopping-Center stieg um 10 Basispunkte, während sie für die anderen Nutzungsarten stabil geblieben ist.

Mit knapp 50 abgeschlossenen Transaktionen zeigte sich die Aktivität am Investmentmarkt für Handelsimmobilien im 3. Quartal 2024 etwa auf dem Niveau der Vorquartale. Mit 970 Mio. Euro Transaktionsvolumen war es im bisherigen Jahresverlauf allerdings das umsatzschwächste. Peter Hablizel, Director Investment bei Savills Germany, ordnet ein: „Seit Mitte des Jahres beobachten wir vermehrt Verkaufsvorbereitungen. Bis diese jedoch in abgeschlossene Transaktionen münden und sich in den Zahlen niederschlagen, dürfte es noch einige Monate dauern.“ Hablizel ergänzt: „Die Investitionsgrenze vieler Anleger liegt weiterhin im mittleren zweistelligen Millionenbereich.“ Die Zahlen bestätigen Hablizels Eindruck: Im vergangenen Quartal gab es lediglich vier Einzeltransaktionen über 30 Millionen Euro und damit weniger als halb so viele wie im Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre.

Nahversorgungsimmobilien und kleine Geschäftshäuser verkaufen sich am besten

Die Investorennachfrage konzentriert sich derzeit über alle Nutzungsarten hinweg auf kleinere Objektvolumina. Davon profitieren insbesondere Supermärkte, kleinere Nahversorgungszentren sowie Geschäftshäuser außerhalb der Top 7 deutschen Städte. Aber auch andere Faktoren stützen die Nachfrage in den Segmenten: Bei Nahversorgern sorgt die fundamentale Robustheit des Sektors für eine anhaltend hohe Nachfrage, auch unter institutionellen Investoren. Bei Geschäftshäusern sind es lokale, oft eigenkapitalstarke Investoren, die die korrigierten Preise nutzen, um Ankäufe zu tätigen. Während der Großteil der Transaktionen auf diese Segmente entfällt, wird das Volumen vor allem durch große Einzeltransaktionen in anderen Segmenten getragen. Hierzu zählen unter anderem der Verkauf der Fünf Höfe, des KaDeWe oder zuletzt der Pasing Arcaden, die vom IKEA-Schwesterunternehmen Ingka Centres erworben wurden. Diese Verkäufe sind jedoch Ausnahmetransaktionen in ansonsten wenig liquiden Marktsegmenten, wie Rebecca Hummel, Senior Consultant Research bei Savills Germany, erläutert: „Während die Investoren bei Trophy-Assets wie dem KaDeWe noch vor ein paar Jahren Schlange standen, bedarf es heute schon besonderer Umstände, dass solche Objekte überhaupt einen Käufer finden. Der Investorenkreis, der Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich stemmen kann und will, ist sehr klein geworden.“ Dies zeigt sich nicht zuletzt am monatelangen Stillstand bei den Shopping-Center-Transaktionen, der sich im dritten Quartal allerdings gelöst und zu mehreren Transaktionen geführt hat. Hablizel kommentiert: „Besonders der opportunistische und Value-Add-Bereich zieht derzeit wieder an. Viele Eigentümer setzen sich intensiv mit ihren Beständen auseinander und prüfen, ob sie in die Repositionierung ihrer Center investieren möchten. Wenn sie dies nicht tun wollen, sind sie nun bereit, Preisabschläge in Kauf zu nehmen, wodurch die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern näher zusammenliegen.“ Er ergänzt: „Anders verhält es sich bei Spitzenobjekten, wo wir kurzfristig nicht von mehr Marktaktivität ausgehen. Konservative Kapitalgeber tendieren eher dazu, ihre Portfolios von Shopping-Centern zu bereinigen, anstatt sie aufzustocken. Entsprechend ausgedünnt ist die Zahl potenzieller Käufer.“ Die Spitzenrendite für Shopping-Center ist um 10 Basispunkte gestiegen und liegt per September bei 5,8 %, womit sie die höchste Anfangsrendite im Gewerbesegment aufweist.

Followerzahl ist die neue Mieterbonität

Die Zurückhaltung risikoaverser Investoren beschränkt sich nicht nur auf Shopping-Center, sondern betrifft Handelsimmobilien im Allgemeinen. Diese Entwicklung ist nicht nur das Ergebnis eines veränderten Kapitalmarktumfelds, sondern auch der Unsicherheiten auf dem Nutzermarkt. Stabile Cashflows außerhalb des Nahversorgungssegments werden seltener und langfristig tragfähige Handelsstandorte sind schwieriger zu identifizieren. Die anhaltende Flächenkonsolidierung im Handel hat hier zumindest für etwas Klarheit gesorgt, meint Daniel Kroppmanns Head of Retail Agency Germany bei Savills: „Der Strukturwandel im Einzelhandel ist inzwischen weit fortgeschritten und die Flächennachfrage hat sich so weit stabilisiert, dass man davon ausgehen kann, dass die bisher funktionierenden Standorte auch in Zukunft gute Chancen haben. Aber auch an funktionierenden Standorten funktionieren nicht alle Konzepte. Ein wesentlicher Faktor, der erfolgreiche von weniger erfolgreichen Konzepten unterscheidet, ist die Kundenbindung – sei es über die Marke, das Produkt oder den Service.“ Dabei wird Kundenbindung längst nicht mehr nur stationär erzeugt, sondern auch über diverse Online-Kanäle. Das wiederum können Eigentümer für sich nutzen, wie Hummel betont: „Um zu beurteilen, ob ein Händler die nötige Kundenbindung hat, ist es hilfreicher, sich die Follower-Zahlen auf Social Media anzuschauen als die Bonität.“

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