Hohe Mietpreisdynamik auf dem Wohnungsmarkt hat sich 2024 flächendeckend verfestigt

Im Jahr 2024 sind die Angebotsmieten in fast allen kreisfreien Städten weiter gestiegen, teils sogar deutlich. Auffällig ist die hohe auch in der Breite spürbare Marktdynamik. Die nach wie vor bestehende Wohnungsbaukrise, das zu geringe Wohnungsangebot sowie die aktuell erhöhte Nachfrage üben weiterhin starken Druck auf den deutschen Mietwohnungsmarkt aus. Mit einer Fortsetzung des überdurchschnittlich hohen Mietpreiswachstums ist zu rechnen. Dies ergibt eine aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Um im aktuellen Marktumfeld Orientierungshilfen und einen schnellen Überblick auch über kleinere Standorte zu liefern, veröffentlicht der Immobilienberater zum zehnten Mal ein Research-Produkt, das speziell auf institutionelle Investoren ausgerichtet ist. Neben einem Überblick zu den bundesweiten Investment- und Vermietungsmärkten enthält der Report komprimierte Darstellungen der wichtigsten Marktindikatoren der großen Standorte und Fact Sheets für über 100 Städte.

„Während sich die Angebotsmieten im Bestand in den Studenten-, Groß- und Mittelstädten jeweils um 5% gegenüber 2023 verteuerten, war in den A-Städten mit einem Plus von 6 % eine leicht überdurchschnittliche Mietpreisdynamik zu verzeichnen“, so Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. In den A-Städten werden mit durchschnittlich 15,10 €/m² die teuersten Medianangebotsmieten im Bestand aufgerufen. Dahinter folgen mit deutlichem Abstand die Studentenstädte (11,80 €/m²). Langfristig betrachtet ist Berlin die kreisfreie Stadt mit der stärksten Mietentwicklung in Deutschland: So verteuerten sich hier die Mieten im Bestand um 86 % gegenüber 2014. Auch kurzfristig verzeichnet die Bundeshauptstadt ein überdurchschnittlich hohes Mietpreiswachstum um 10 % gegenüber dem Vorjahr. Gründe für die hohe Marktdynamik sind das preiswerte Ausgangsniveau und der signifikante Attraktivitätsgewinn der Bundeshauptstadt. Der starke Nachfrageüberhang wird außerdem durch eine fehlende Kongruenz zwischen der Angebots- und der

Nachfrageverteilung vergrößert. So werden in Berlin verstärkt kleinere Wohnungen beziehungsweise Wohnungen mit kompakten Grundrissen nachgefragt, dem ein zu geringer Wohnungsbestand gegenübersteht.

Stärkste Mietpreisdynamik seit vielen Jahren

Die Mietpreise in den kreisfreien Städten verteuerten sich um rund die Hälfte gegenüber 2014. Während die Medianmieten im Bestandsegment im Schnitt um 46 % auf aktuell 9,95 €/m² zulegten, werden für Mietwohnungen im Neubau mit 13,70 €/m² im Mittel 50 % mehr aufgerufen als noch 2014.
Auf der Nachfrageseite führt der deutliche Bevölkerungszuwachs, gerade der vergangenen zwei Jahre, zusätzlich zu dem bereits aufgestauten Nachholbedarf zu einer aktuell sehr hohen Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt. In den vergangenen zehn Jahren hat sich die Bevölkerung in Deutschland sehr positiv (+5 %) entwickelt. Die Angebotsseite hingegen kann durch die nach wie vor bestehende Krise im Wohnungsneubau in Deutschland die erhöhte Nachfrage besonders in den Top-Standorten nicht kompensieren. Die deutschen Mietwohnungsmärkte stehen daher aktuell insbesondere in den Metropolen, bedingt durch den hohen Nachfrageüberhang, spürbar unter Druck. Infolgedessen verteuerten sich die Mietpreise zuletzt so stark wie seit vielen Jahren nicht mehr – ein Prozess, der auf absehbare Zeit anhalten dürfte.

Leerstand bleibt stabil auf sehr niedrigem Niveau

Nach einem stärkeren Rückgang von 2,8 % (2021) auf 2,5 % (2022) ist die bundesweite Leerstandsquote 2023 konstant geblieben und notiert damit weiterhin deutlich unter der 3-%-Marke, die als Fluktuationsreserve als Mindestmaß für einen funktionierenden Wohnungsmarkt gilt. Die Leerstandsquoten der Top-7-Städte liegen mit Ausnahme von Düsseldorf sogar unterhalb der 1‑%‑Marke. Die niedrigste Leerstandsquote weisen München und Frankfurt (0,1 %) auf. Diese sehr niedrigen Werte spiegeln sich deutlich in den hohen Mietpreisniveaus der A-Städte wider. Kurz- und mittelfristig dürfte der anhaltend hohe Nachfragedruck und eine fehlende angebotsseitige Entlastung durch eine ruckläufige Bautätigkeit weiter klar mietpreistreibend bleiben.

Perspektiven

„Für die kommenden Jahre ist zu erwarten, dass sich der zuletzt hohe Zuzug insbesondere durch Geflüchtete aus der Ukraine deutlich abschwächen dürfte. Nichtsdestotrotz ist der aktuellen Raumordnungsprognose zufolge auch in den kommenden Jahren mit weiter steigenden Bevölkerungszahlen, insbesondere in den A-Städten, zu rechnen. Hingegen dürfte sich aus heutiger Sicht der aktuelle Trend einer rückläufigen Bautätigkeit in den nächsten Jahren fortsetzen und noch weiter verschärfen. Damit dürfte die Dynamik steigender Mieten, insbesondere im Neubau, kurz- und mittelfristig auch in der Breite anhalten. Dies und die gesunden Fundamentaldaten sprechen für ein Investment in den deutschen Mietwohnungsmarkt“, fasst Christoph Meszelinsky die Aussichten zusammen.