Hohe Nachfrage macht Life-Sciences-Markt für Investoren interessant

Der zunehmende Bedarf an Multi-Occupancy-Laborflächen hat der Life Sciences Branche in Europa zu einem starken Wachstum und deutlich mehr Entwicklungen in den Fachclustern verholfen. Zu diesem Ergebnis kommt die JLL-Studie „EMEA Life Sciences Industry & Real Estate Perspective“, die aktuellen Trends der Branche und deren Einfluss auf den Immobilienmarkt untersucht. Wichtige Parameter sind dabei das Firmenökosystem am jeweiligen Standort, der Talentpool, die Finanzierung sowie der Immobilienmarkt mit Blick auf die Branche. Besonders im Fokus stehen dabei einzelne Schwerpunktregionen wie München. Die bayerische Landeshauptstadt ist nach Berlin-Potsdam der zweitgrößte Life-Sciences-Markt in Deutschland und zeichnet sich durch eine starke Biotechnologie- und Pharmaindustrie aus.

Alexander Nuyken, Head of Life Sciences Markets JLL EMEA, sagt: „Der Life-Sciences-Sektor ist zu einer festen Größe auf dem Radar der Immobilieninvestoren gereift. Deshalb folgt nun der nächste Schritt, indem sich diese spezifischen Immobilienbestände von einem Eigentümermodell zu einem Investor-Mieter-Modell wandeln. Investoren haben das Potenzial der Branche erkannt und profitieren vom starken Nachfrageüberhang.“ Leerstände seien praktisch nicht vorhanden, zugleich steigen die Flächenumsätze von Life-Sciences-Nutzern. Dabei geht es weit über reine Büroflächen hinaus, vielmehr werde eine Vielzahl von Immobilienarten, darunter Büroflächen, langfristig ausgerichtete Produktionseinheiten, spezielle Lagereinrichtungen und Distributionszentren.

Das sei beispielsweise in München zu beobachten: „Mehrere kommerzielle Laborprojekte entstehen in den großen Life-Sciences-Zentren im Süden der Stadt und in den angrenzenden Gemeinden von Martinsried, Planegg und Gräfelfing. Auch das Munich Airport Business Park im Norden verzeichnet mehrere bestehende und geplante Life-Sciences-Einrichtungen. Die starken Grundlagen und das steigende Investoreninteresse könnten München in den kommenden Jahren von einem etablierten zu einem fortgeschrittenen Cluster weiterentwickeln“, analysiert Nuyken.

Die spezialisierten Hochschulen sind ein entscheidender Standortvorteil für München

Aktuell sind in München bereits nationale und internationale Unternehmen wie BioNTech, GSK, Daiichi Sankyo, Moderna und MSD ansässig. Zwei führende Universitäten tragen zudem maßgeblich zur akademischen Basis bei: Die Ludwig-Maximilians-Universität München mit dem Life-Science-Campus in Martinsried und die Technische Universität München mit der TUM School of Life Sciences in Freising. Diese Universitäten und mehrere Forschungseinrichtungen sind entscheidende Faktoren für den Erfolg des Ökosystems. Die Stärke der akademischen Forschung und die Präsenz des Max-Planck-Instituts ermöglichen es lokalen Forschern, zahlreiche Fördermittel des Europäischen Forschungsrats zu erhalten.

„Im Bereich der Venture Capital Finanzierung verzeichnete München nach den zwei starken Jahren 2021 und 2022 zwar im Jahr 2023 einen Rückgang. Doch insbesondere Unternehmen im Bereich Digital Health sind nach wie vor sehr erfolgreich bei der Kapitalbeschaffung“, beobachtet Nuyken. Derzeit rangiert München europaweit noch auf Rang zehn, zeige aber klares Potenzial für einen weiteren Aufstieg.

enerell bestätigt die Studie das langfristige Wachstum der Life-Sciences-Branche, angetrieben durch eine alternde Bevölkerung und technologische Fortschritte in neuen Arzneimittelsegmenten. „Stabilität und Vorhersehbarkeit makroökonomischer Rahmenbedingungen führt zusätzlich dazu, dass langfristig in diese Branche investiert wird“, sagt Nuyken mit Blick auf das Zinsumfeld und die sich normalisierende Inflation.

JLL erwartet, dass dieses Wachstum der Unternehmen zu steigender Nachfrage nach Immobilien führt. Derzeit übersteigt die Nachfrage das Angebot, aber der Entwicklungsstand der Life Sciences Flächen ist stabil. Mit neuen Flächen, die 2024 und 2025 auf den Markt kommen, wird zwar ein dringend benötigtes Angebot geschaffen, doch dies wird nicht ausreichen, um die erwartete Nachfrage zu decken.

Großbritannien führt den Life-Sciences-Sektor in Europa mit großem Abstand an

„Durch die Zusammenarbeit zwischen Investoren und lokalen Entwicklern könnten weiterhin passgenaue Life Sciences Immobilienprojekte entstehen. Lokale Verwaltungen haben zudem eine wichtige Rolle, insbesondere durch die Bereitstellung von Fördermitteln und Anreizen für private Entwickler, um das Angebot anzukurbeln“, empfiehlt Alexander Nuyken.

In der JLL-Studie wurden insgesamt 41 Life-Sciences-Regionen europaweit untersucht. Deutschland ist mit fünf vertreten, wobei nur Berlin-Potsdam in die höchste Kategorie „Fortgeschritten“ fällt. München und nun auch Rhein-Neckar werden in der zweihöchsten Gruppe „Etabliert“ verortet, Hamburg und das Ruhrgebiet folgen als „aufstrebende“ Regionen. Führend ist nach wie vor Großbritannien mit zwölf Clustern, davon mit Cambridge, London und Oxford drei in der höchsten Kategorie.