Im Frühjahr 2025 erste leichte Preisanstiege im Bayern-Durchschnitt

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 24.03.2025 auf einer Video-Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Kaufobjekte Bayern und Landeshauptstadt München Frühjahr 2025“ vorgelegt. Der Bericht gibt Informationen über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.ivd-sued-shop.de erworben werden. „Im Frühjahr 2025 verzeichnen die Kaufpreise im Bayern-Durchschnitt erstmals seit zwei Jahren wieder einen leichten Anstieg, insbesondere im Segment der Eigenheime. Dennoch bleibt der Markt stark differenziert: Während ältere unsanierte Objekte oft mit größerem Verhandlungsspielraum behaftet sind, können hochwertig sanierte Immobilien näher am ursprünglichen Angebotspreis verkauft werden“, erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Die allgemeine Nachfrage zieht langsam wieder an und vielerorts wird der Markt etwas dynamischer.“

Seit Herbst 2024 deutet sich eine Stabilisierung auf dem bayerischen Wohnimmobilienmarkt an: Die Zinssituation hat sich etwas entspannt und potenzielle Käufer gewöhnen sich zunehmend an die veränderten Marktbedingungen. Zwar agieren Interessenten weiterhin zurückhaltend und lassen sich viel Zeit für ihre Entscheidungen, doch die Nachfrage verzeichnet seither einen spürbaren Anstieg.

Derzeit sind die meisten Kaufinteressenten auf dem Immobilienmarkt Eigennutzer. Neben Käufern mittleren Alters sind auch viele ältere Interessenten vertreten, die aus größeren Immobilien in kompaktere, barrierefreie Wohnungen umziehen möchten. Kapitalanleger agieren seit der Trendwende deutlich zurückhaltender. Was alle Käufer gemeinsam haben: Sie bringen einen höheren Eigenkapitalanteil ein. Aktuell haben Käufer noch merklichen Verhandlungsspielraum, um Immobilien zu einem etwas günstigeren Preis zu erwerben.

Die Nachfrage konzentriert sich aktuell vor allem auf Bestandsobjekte, die sich durch gute Kriterien hinsichtlich der Energieeffizienz, Ausstattung und Lage definieren. Ältere Objekte mit schlechtem Zustand oder erheblichem Modernisierungsbedarf sind dagegen schwerer vermittelbar. Solche Objekte bleiben lange auf dem Markt und können, wenn überhaupt, nur mit erheblichen Preisabschlägen verkauft werden.

„Da sich das Zinsniveau in absehbarer Zeit kaum verbessern wird, bleibt es für Käufer und Verkäufer entscheidend, in Verhandlungen eine gemeinsame Basis zu finden“, so Prof. Stephan Kippes. „Verkäufer sollten daher realistische, marktgerechte Preise ansetzen, die den Zustand und die Qualität der Immobilie widerspiegeln. Nur wenn alle Faktoren stimmig sind, steigen die Chancen auf eine erfolgreiche Transaktion.“

Im Neubaubereich ist die Nachfrage deutlich verhaltener. Die in den vergangenen Jahren gestiegenen Auflagen im Neubausektor sowie die stark erhöhten Bau- und Finanzierungskosten haben Neubauimmobilien erheblich verteuert. Infolgedessen ist die Nachfrage in diesem Marktsegment deutlich gesunken, was viele Bauträger in finanzielle Schwierigkeiten stürzte. Zahlreiche Projekte wurden gestoppt oder gar nicht erst begonnen. Auch im Frühjahr 2025 zeigen sich Bauträger weiterhin zurückhaltend.

Die stark rückläufigen Genehmigungszahlen lassen vermuten, dass sich die Lage in den kommenden Jahren weiter verschärfen könnte. Während der Neubau weiterhin in der Krise steckt, wächst der Bedarf an Wohnraum aufgrund der steigenden Einwohnerzahlen sowie der Zahl der Einpersonenhaushalte weiter. Dies führt zu einer zunehmenden Gefahr von Engpässen auf dem Wohnungsmarkt, die langfristig stärkere Preissteigerungen nach sich ziehen könnten.

Um den Wohnbau wieder zu beleben, sind dringend gezielte Maßnahmen und Anreize erforderlich. Die hohen Finanzierungskosten sind dabei nur ein Teil des Problems – ebenso gravierend sind die stetig steigenden Baukosten aufgrund immer anspruchsvollerer Anforderungen. Damit Bauen wieder wirtschaftlich wird, müssen die Baurechtsvorschriften vereinfacht und Genehmigungsprozesse deutlich beschleunigt werden. Eine digitale Baugenehmigung könnte hier ein wichtiger Hebel sein. Darüber hinaus sind steuerliche Erleichterungen (z.B. die Aussetzung der Grunderwerbsteuer für selbstgenutztes Eigentum) sowie gezielte und zuverlässige staatliche Förderprogramme notwendig, um die Bautätigkeit wieder anzukurbeln.

Bayern

Zwar  sind die Kaufpreise im Frühjahr 2025 im Bayern-Durchschnitt bei vielen Objekttypen noch rückläufig, jedoch fallen die Rückgänge deutlich geringer aus als noch im Herbst 2024. In einzelnen Marktsegmenten wurden bereits erste Preisanstiege beobachtet. Diese Entwicklungen deuten darauf hin, dass sich der Markt allmählich stabilisiert und eine Trendwende einsetzen könnte.

Einen messbaren Anstieg der Nachfrage und folglich des Kaufpreisniveaus verzeichnete im Frühjahr 2025 vor allem der Häusermarkt, insbesondere bei Reihenmittelhäusern. Hier wurde ein Anstieg um +0,3 % bei Bestandsobjekten (Herbst 2024: -2,6 %) und um +1,7 % bei Neubauten (Herbst 2024: -1,1 %) gemessen. Auch Doppelhaushälften im Neubau lagen mit 0,2 % leicht im Plus. Dagegen verzeichneten freistehende Einfamilienhäuser einen Preisrückgang: Im Vergleich zum Herbst 2024 gaben die Kaufpreise um -1,2 % nach (Herbst 2024: -0,6 %). Auch Doppelhaushälften im Bestand lagen mit 0,4 % (Herbst 2024: -1,3 %) im Minus.

Im Marktsegment Eigentumswohnungen wurde ein leicht sinkendes Preisniveau festgestellt: Bestandsobjekte verzeichneten im Frühjahr 2025 einen Rückgang von -0,5 % (Herbst 2024: -1,4 %), während Neubauobjekte um -0,4 % nachgaben (Herbst 2024: -0,9 %).

München

Seit Herbst 2024 ist eine Nachfragebelebung auf dem Wohnimmobilienmarkt erkennbar, die sich bis zum Frühjahr 2025 weiter verstärkt hat. Dies führte in nahezu allen Segmenten – mit Ausnahme der Baugrundstücke – zu leicht steigenden Kaufpreisen.

Die höchsten Anstiege im Vergleich Herbst 2024 – Frühjahr 2025 verzeichneten Eigentumswohnungen/Bestand mit +2,0 %, gefolgt von neuerrichteten Reihenmittelhäusern mit +1,7 %, sowie Doppelhaushälften/Bestand und neuerrichteten Eigentumswohnungen mit jeweils +1,5 %. Lediglich die Baugrundpreise wiesen nach wie vor rückläufige Werte auf: Baugrundpreise für Einfamilienhäuser (-3,4 %), Baugrundpreise für Mehrfamilienhäuser (-3,3 %).

München im 10-Jahresvergleich

Trotz der spürbaren Abschläge der vergangenen zwei Jahre haben die Kaufpreise in der 10-Jahresbetrachtung deutlich angezogen. Den stärksten Anstieg verzeichneten Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser (+72 %), gefolgt von Doppelhaushälften/Neubau mit +65 %. Eigentumswohnungen legten mit +59 % (Bestand) bzw. +55 % (Neubau) ebenfalls erheblich zu. Am geringsten fiel der Anstieg im untersuchten Zeitraum (Frühjahr 2015 – Frühjahr 2025) mit +40 % beim Baugrund für Geschossbau sowie bei Reihenmittelhäusern/Bestand mit +48 % aus. Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich diese Steigerungen allerdings.

Aktuelle Entwicklungen an den Immobilienmärkten ausgewählter Städte 

Aschaffenburg

Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien bleibt in Aschaffenburg weiter verhalten. Gut nachgefragt sind Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende Häuser mit Grundstücken bis ca. 450 m² und Wohnflächen zwischen 120 und 150 m². Wichtige Kriterien sind dabei eine solide Bausubstanz, keine unkalkulierbaren Instandsetzungen sowie eine gute energetische Ausstattung. Der Wunsch nach einem Eigenheim ist zwar nach wie vor sehr groß, doch nach den ersten Bankgesprächen müssen viele Kaufinteressenten oft ihre Vorstellungen an die finanziellen Möglichkeiten anpassen. Vermehrt rückt dabei eine familiengerechte, bezugsfertige Eigentumswohnung in den Fokus, da sie im Vergleich zu einem renovierungsbedürftigen Eigenheim erschwinglicher und planbarer ist.

Das Kaufpreisniveau in Aschaffenburg entwickelte sich in den vergangenen 5 Jahren (Frühjahr 2020 – Frühjahr 2025) in den untersuchten Marktsegmenten nicht einheitlich. Während die Kaufpreise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser sowie freistehende Einfamilienhäuser mit entsprechend -6 % bzw. -2 % einen Rückgang verzeichneten, nahmen die Preise für Baugrundstücke im Geschossbau sowie Eigentumswohnungen/Bestand um +19 % bzw. +13 % zu. 

Regensburg 

Bauträger in Regensburg agieren momentan sehr vorsichtig, da die Nachfrage nach Neubauobjekten verhalten ist. Auch bei Bestandsimmobilien bleibt die Nachfrage schwach. Trotz stagnierender Preise halten einige Verkäufer an unrealistisch hohen Preisvorstellungen fest. Das Preisniveau auf dem Wohnimmobilienmarkt zeigt sich derzeit weitgehend stabil, weist jedoch in einigen Segmenten eine leicht sinkende Tendenz auf.

In den vergangenen 5 Jahren (Frühjahr 2020 – Frühjahr 2025) nahm das Preisniveau in Regensburg in allen untersuchten Marktsegmenten leicht zu. So verzeichneten Wohnbaugrundstücke für Einfamilienhäuser sowie freistehende Einfamilienhäuser mit +10 % bzw. +9 % die stärksten Anstiege im untersuchten Zeitraum. Wohnbaugrundstücke für Geschossbau und Eigentumswohnungen/Bestand verteuerten sich um +1 % bzw. +3 %. 

Schweinfurt

Die Struktur der Kaufinteressenten hat sich in den letzten Jahren spürbar verändert. Der Markt wird inzwischen von zwei Hauptzielgruppen dominiert: Zum einen von lokalen Selbstnutzern mittleren Alters und zum anderen von älteren Käufern (60+), die größere Immobilien zugunsten kompakterer, barrierefreier Wohnungen aufgeben. Kapitalanleger agieren hingegen deutlich zurückhaltender als noch in den Jahren vor der Trendwende. Auch das Finanzierungsverhalten der Interessenten hat sich gewandelt: Käufer kalkulieren die Folgekosten sorgfältiger und treten mit einer höheren Eigenkapitalquote an, um finanzielle Risiken zu minimieren.

Im 5-Jahres-Vergleich (Frühjahr 2020 – Frühjahr 2025) nahm das Preisniveau in Schweinfurt merklich zu. Die mit Abstand deutlichsten Anstiege erfuhren Baugrundstücke für Einfamilienhäuser sowie für Mehrfamilienhäuser mit jeweils +23 %. Eigentumswohnungen/Bestand verteuerten sich um +12 % und freistehende Einfamilienhäuser um +11 %.

Würzburg

Der Kaufmarkt für Bestandsimmobilien in Würzburg zeigt eine stabile Nachfrage nach eigengenutzten Immobilien, Während die Zurückhaltung bei Kapitalanlegern zunehmend schwindet. „Das Angebot ist in den meisten Marktsegmenten gut“, so der stellvertretende IVD Vorsitzende Marcus Vogel, „sodass Käufer weiterhin breite Auswahlmöglichkeiten haben. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser in mittlerer bis guter Qualität, wobei die energetische Beschaffenheit der Gebäude eine wesentliche Rolle für die Preisbildung spielt.“ In den kommenden Monaten könnte mit einer weiter steigenden Nachfrage und leicht steigenden Preisen gerechnet werden.

Alle untersuchten Marktsegmente in Würzburg verzeichneten in den vergangenen fünf Jahren (Frühjahr 2020 – Frühjahr 2025) ein steigendes Preisniveau. Die höchsten Anstiege wurden bei Einfamilienhäusern (+34 %) und Eigentumswohnungen (+27 %) registriert. Die Kaufpreise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser stiegen um 24 %, während Baugrundstücke für den Geschossbau eine Preissteigerung von 23 % verzeichneten.