Immobilieninvestments ziehen zum Ende des Jahres 2024 nochmals an

Mit dem stärksten Einzelquartal seit zwei Jahren hat der deutsche Investmentmarkt für Immobilien das Jahr 2024 beendet. Ein Transaktionsvolumen von 11,8 Milliarden Euro sorgte für ein Gesamtjahresergebnis von insgesamt 35,3 Milliarden Euro – was im Vergleich zum Vorjahr einem Zuwachs von 14 Prozent entspricht. Damit erfüllte der Markt die – wenn auch niedrigen – in ihn gesetzten Erwartungen. Dass das vierte Quartal rund ein Drittel zum Jahresergebnis beisteuerte, könnte als Hoffnungsschimmer für 2025 verstanden werden, wären da nicht zahlreiche geopolitische Unsicherheiten und Unwägbarkeiten, die auch das Jahr 2025 für Investoren herausfordernd machen.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader und Head of Capital Markets JLL Germany: „Mit dem anstehenden Regierungswechsel in den USA, der Bundestagswahl am 23. Februar und deren Folgen haben die Marktakteure noch zwei weitere Variablen für ihre Zukunftskalkulation bekommen. Zugleich hat der Markt in den vergangenen Jahren aber gelernt, mit Herausforderungen und Unsicherheiten umzugehen, wie das leichte Wachstum 2024 zeigt. Für das laufende Jahr kann jedoch nur eine risikoadjustierte Investitionsstrategie in Kombination mit dem aus Immobiliensicht positiven Zinssenkungskurs der Zentralbanken im aktuellen Umfeld erfolgversprechend sein. Unter dieser Voraussetzung erwarten wir für 2025 eine weitere moderate Belebung des Marktes. Das Plus dürfte sich auf 13 bis 19 Prozent belaufen, was einem Gesamtvolumen von 40 Milliarden bis 42 Milliarden Euro entsprechen würde.“

Für die Investmentmärkte bleibt die Zinsentwicklung bei allen politischen und konjunkturellen Unsicherheiten nach wie vor die stärkste Triebfeder. „Ein niedrigeres Zinsniveau stabilisiert nicht nur die Werte, es erleichtert auch die Aufnahme des für größere Investments benötigten Fremdkapitals. Eine weitere Zinssenkung kann auch der schwächelnden Konjunktur die notwendigen Impulse verleihen, ohne dass kurzfristig eine erneute Inflationsgefahr drohen würde. Und die Europäische Zentralbank wird voraussichtlich auch 2025 an der Zinsschraube drehen, derzeit deutet einiges auf ein Absinken des Einlagezinses auf um die zwei Prozent bis Ende 2025 hin. Das wären dann immerhin rund 125 Basispunkte weniger als der aktuelle Wert.“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Als „Vorbote“ eines sich wiederbelebenden Marktes kann die Einschätzung der finanzierenden Institute gesehen werden, die JLL regelmäßig in seinem Deutschen Immobilienfinanzierungsindex Difi abfragt. Nachdem der so gemessene Stimmungsindex bereits zum dritten Quartal signifikant gestiegen war, hat sich das Plus auch im letzten Quartal des Jahres verfestigt. „Mit der Aufhellung dieses Indikators in Kombination mit einem wieder attraktiveren Zinsumfeld sollten Kreditausreichungen zunehmen, sodass Investoren auch wieder mit einem größeren Fremdkapitalhebel agieren können“, sagt Scheunemann.

Living und Logistik mit jeweils stärkstem Quartalsergebnis seit dem ersten Quartal 2022

Der Hauptfokus der Investoren lag 2024 auf dem Segment Living: Rund 30 Prozent (10,5 Milliarden Euro) des investierten Kapitals entfielen auf Wohn-, Studenten- oder Seniorenimmobilien. Allein im vierten Quartal wechselten Immobilien dieser Anlageklasse im Volumen von 3,9 Milliarden Euro den Besitzer. Damit war das vierte Quartal 2024 in diesem Segment das transaktionsstärkste Quartal seit Anfang 2022. „Damit verfestigt sich der über weite Strecken des vergangenen Jahres zu beobachtende Trend, dass dieses Segment den anderen Assetklassen im Zyklus vorausschreitet, auch in den Zahlen. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie steigende Mieten führten zu einer positiven Entwicklung der Ertragslage, sehr guten Belegungsquoten und geringen Mietausfallwahrscheinlichkeiten“, analysiert Scheunemann.

Auch Logistikimmobilien konnten ihr Transaktionsergebnis von 2023 leicht verbessern und stabilisieren sich auf dem zweiten Platz mit einem Volumen von 7,9 Milliarden Euro (plus acht Prozent). Auch hier setzte das letzte Quartal ein Ausrufezeichen und trug mit mehr als 3,1 Milliarden Euro rund 40 Prozent des Jahresergebnisses bei. Und genau wie im Segment Living war in der jüngeren Vergangenheit nur das Auftaktquartal 2022 stärker.

Getreu dem Motto „Lebensmittel laufen immer“ stehen im Einzelhandelssektor nach wie vor Supermärkte und Fachmarktprodukte ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren. Diese Nutzungsart machte mit mehr als 2,1 Milliarden Euro knapp 40 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens dieser Assetklasse aus. Transformation und Repositionierung sind zwei Schlüsselbegriffe, die besonders für innerstädtische Warenhäuser und Shoppingcenter gelten. Die Toplagen erleben auch aufgrund des internationalen Städtetourismus eine Wiederbelebung, und bei Einkaufszentren versuchen die Eigentümer und Investoren, mit erlebnisorientierten Konzepten die strukturellen Herausforderungen anzugehen. 

Für Büroimmobilien reicht es 2024 knapp hinter dem Einzelhandel zu Platz vier. Ein Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro – immerhin ein kleines Plus von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr – bleibt nach wie vor ernüchternd und ist Spiegelbild einer Skepsis vieler Investoren gegenüber dieser Assetklasse. Das gilt insbesondere für großvolumige Objekte oder Portfolios jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke. Im gesamten Jahr konnten nur sieben Deals mit solch einer Volumengröße registriert werden. „Die wieder ansteigenden Belegungsquoten in den Büroetagen machen allerdings Hoffnung. Bei kleineren Transaktionen ist die Entwicklung schon jetzt positiver und mit Blick auf die gesamte Anzahl der deutschlandweiten Bürotransaktionen – plus 19 Prozent gegenüber 2023 – registrieren wir eine Belebung. Bei gut vermieteten und nachhaltig konzipierten kleineren Büroobjekten haben vor dem Hintergrund eines höheren Eigenkapitaleinsatzes und eines attraktiven Preises vor allem private Investoren und Family-Offices Einstiegsoptionen genutzt“, beobachtet Kortmann.

Portfolios gepusht durch Living und Logistik – Zunahme von größeren Transaktionen

Im Vergleich zu den Vorquartalen hat sich das Volumen an Portfoliotransaktionen in den letzten drei Monaten des Jahres 2024 deutlich erholt, was vornehmlich an der höheren Dynamik im Segment Living liegt. Im Gesamtjahr wurden Portfolioverkäufe im Volumen von knapp zwölf Milliarden Euro gezählt, ein Minus von nur noch einem Prozent im Vergleich zu 2023. Deutlich in die andere Richtung zeigen Einzeltransaktionen, die zwei Drittel zum gesamtdeutschen Volumen beitrugen, gleichbedeutend einem Anstieg gegenüber 2023 von 23 Prozent.

Portfolios gehen oftmals mit größeren Volumina einher und erfordern somit komplexere Prüf- und Finanzierungsprozesse, die im aktuellen Marktumfeld nicht für alle Assetklassen gleich darstellbar sind. So erscheint es nicht verwunderlich, dass mit fast 80 Prozent der weitaus größte Teil aller gehandelten Portfolios von „den beiden Ls“ – Living und Logistik – abgedeckt wird. „Wenn Größe der Transaktion als Symbol für Zuversicht der Marktakteure definiert wird, darf man diesbezüglich für 2024 ein leicht positives Fazit ziehen: Insgesamt 74 Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke konnten 2024 registriert werden, ein deutlicher Anstieg gegenüber 2023, wo lediglich 51 solcher Deals verbucht wurden“, bilanziert Kortmann.

Anteil der sieben Hochburgen steigt – Berlin und München führen beim Transaktionsvolumen

Mit 16,8 Milliarden Euro wurden 2024 rund 39 Prozent mehr in Immobilien in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart investiert als im Vorjahr. Der Anteil dieser Märkte am deutschlandweiten Transaktionsvolumen stieg damit binnen Jahresfrist von 39 Prozent auf aktuell 48 Prozent. Vor allem Berlin profitierte von den zahlreichen Wohnimmobiliendeals und steigerte das Transaktionsvolumen um mehr als 50 Prozent auf 6,1 Milliarden Euro. Dahinter folgen mit deutlichem Abstand München mit knapp 3,2 Milliarden Euro sowie Hamburg mit 2,4 Milliarden Euro. Erst auf Platz vier findet sich Frankfurt am Main wieder. Immerhin reichten 1,8 Milliarden Euro noch zu einem Plus von 17 Prozent im Vergleich zu 2023. Ob und in welchem Umfang die Mainmetropole mit ihren Bürotürmen allerdings an die transaktionsstarken Jahre 2012 bis 2021 anknüpfen kann, muss abgewartet werden. Im Zehnjahresvergleich liegt das 2024er Ergebnis mit minus 77 Prozent zumindest sehr deutlich darunter. Die Diskussionen über Umnutzungen in andere Nutzungsarten dürften vor diesem Hintergrund sicherlich zunehmen. 

Spitzenrenditen stabilisieren sich – bei Wohnimmobilien zeigt der Trend bereits wieder nach unten  

Die Spitzenrenditen für Immobilien haben sich im Jahresverlauf 2024 weitestgehend stabil gezeigt. In einzelnen Assetklassen gab es jedoch Bewegung, und zwar in beide Richtungen. Die Assetklasse Living war die erste, in der bereits zur Jahresmitte um zehn Basispunkte sinkende Spitzenrenditen zu beobachten waren. Zum Jahresende hat die durchschnittliche Spitzenrendite über die sieben Metropolen hinweg nochmals leicht nachgegeben und liegt nun bei 3,56 Prozent.

Es folgte das Segment Logistik-Industrie mit einer Absenkung auf 4,3 Prozent. Beide Assetklassen weisen zum Jahresende damit eine niedrigere Spitzenrendite auf als vor Jahresfrist. Der Einzelhandelsbereich war durch große Stabilität gekennzeichnet, bei Fachmarktzentren (4,6 Prozent) blieben die Spitzenrenditen übers Jahr ebenso unverändert wie im Retail-Highstreet-Segment (3,5 Prozent). Nur bei Shoppingcentern kam es im Herbst zu einem Anstieg der Spitzenrendite auf 5,9 Prozent. Ein Wert, der auch zum Jahresende Bestand hat.

Stabil war auch die Entwicklung bei Büroimmobilien, zumindest nach dem letzten kleinen Anstieg der Werte im ersten Quartal in fünf der sieben Metropolen. Auch für das gerade abgelaufene vierte Quartal hat sich keine Veränderung ergeben. München bleibt damit – gemessen an der Spitzenrendite – der teuerste deutsche Bürostandort vor Berlin.

„Für das aktuelle Jahr könnte dann aber Druck auf die Renditen entstehen. Deutlich verbesserte Finanzierungsbedingungen – der Fünfjahres-Euro-Swap liegt derzeit rund 40 Basispunkte unter dem Wert von vor einem Jahr – dürften dafür sorgen, dass der Wettbewerb um Topimmobilien unter den Käufern in allen Assetklassen zunehmen wird und die Renditen insbesondere im Bereich Living, Logistik-Industrie und in den lebensmittelgeankerten Einzelhandelsimmobilien in der Tendenz nach unten zeigen werden, vor allem dann, wenn die Zentralbank noch intensiver an der Zinsschraube drehen wird“, meint Scheunemann.

Das Fundament und die Basis der Investmentmärkte bilden allerdings die Vermietungsmärkte. Deren Entwicklung gilt 2025 besondere Aufmerksamkeit, gerade wenn der Hauptertrag einer Investition aus der Mietentwicklung kommen soll. Positive Mietprognosen sieht JLL im Bürosektor für alle sieben Städte. Gepaart mit einer leichten Renditekompression in München und Berlin würden die Kapitalwerte in den sieben größten Immobilienmärkten 2025 im Schnitt um knapp vier Prozent steigen. „Die Erholung bleibt zwar insgesamt zäh, dennoch sollte 2025 ein sehr günstiger Zeitpunkt sein, um in gut positionierte und nachhaltige Immobilien zu investieren und vom Aufwärtspotential des beginnenden neuen Zyklus zu profitieren“, sagt Scheunemann.