In Münchens Central Business District: Neue Büroimmobilienprojekte und eine steigende Büroflächennachfrage prägen 2025 den Markt

• Rund 200.000 m² Bürofläche werden bis 2028 realisiert
• Neue Büroprojekte „The Stack“, „B.munich“ und „The Verse“ in der Ludwigsvorstadt in der Entwicklung
• Hochwertige, gut angebundene und nachhaltige Büros besonders nachgefragt
• Trendthema Demokratisierung von Dachflächen

Der Münchner Büroimmobilienmarkt entwickelt sich dynamisch. Für das laufende Jahr 2025 werden eine zunehmende Flächennachfrage, ein hohes Mietpreiswachstum und steigende Spitzenmieten erwartet. Dabei fragen Unternehmen vor allem sehr gut erreichbare, hochwertige und nachhaltige Büroflächen nach. Das Büro selbst dient zunehmend als Visitenkarte und trägt maßgeblich zur Unternehmensidentität und Unternehmenskultur bei. Neue Büroprojektentwicklungen wie „The Stack“, „B.munich“ und „The Verse“ werten den Bereich um den Münchner Hauptbahnhof auf und schaffen Mehrwerte für die Umgebung. Dies sind zentrale Ergebnisse der Pressekonferenz „Der Münchner Büroimmobilienmarkt 2025: Neue Projekte für neues Arbeiten!“, an der Matthias Düsing von CBRE München, Stefan Schillinger von ACCUMULATA, Stefan Klein von ehret+klein sowie Olaf Claessen von Montibus Asset Management teilnahmen.

Starkes Mietpreiswachstum in München

„Wir sehen im Moment, dass die Nachfrage nach Büroflächen in München langsam zurückkommt. Es sind wieder größere Mietgesuche am Markt, was uns Grund zum Optimismus für 2025 gibt“, berichtet Matthias Düsing, Associate Director bei CBRE. „Der Fokus der Büroflächennachfrage liegt dabei ganz klar auf hochwertigen und gut angebunden Büros, die nach wie vor rar sind. Wir rechnen deshalb mittelfristig weiter mit einer Angebotsverknappung, auch aufgrund des strukturell niedrigen Büroflächenangebots und der überschaubaren Zahl an zusätzlichen Fertigstellungen in den kommenden Jahren. Das Mietpreiswachstum für Büroflächen in München ist eines der höchsten in Europa, bei einer vergleichsweise geringen Leerstandsrate“, sagt Düsing.

Im Jahr 2024 wurden in München rund 600.000 m² Bürofläche vermietet, in diesem Jahr erwartet CBRE einen höheren Büroflächenumsatz. Innerhalb des Münchner Altstadtrings beträgt die Leerstandsrate 2 Prozent, innerhalb des mittleren Rings rund 6 Prozent. Im Münchner Central Business District (CBD), wozu die Altstadt, die Maxvorstadt und perspektivisch auch die Ludwigsvorstadt gezählt werden kann, liegt die aktuelle Spitzenmiete jenseits der 57 Euro, bei einer Durchschnittsmiete von rund 45 Euro. Bis 2028 sind in München rund 200.000 m² Bürofläche in Planung oder Bau, größtenteils in sehr guter Lage mit einem sehr guten Umfeld und mit sehr guter Anbindung.

Trend: Demokratisierung von Gemeinschaftsflächen

Die Metropolregion München umfasst rund 6,2 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner, von denen 3,7 Millionen in einem Einzugsgebiet mit maximal 90 Minuten Pendelzeit vom Münchner Hauptbahnhof leben. Die Kaufkraft in München liegt bei 132,8 – die bayerische Landeshauptstadt ist damit Spitzenreiter aller deutschen Großstädte. Die Metropolregion München hat darüber hinaus das größte Bevölkerungswachstum in Deutschland. „Das bietet Unternehmen, gerade in der Innenstadt, ein urbanes und dynamisches Umfeld, welches in Verbindung mit State-of-the-art-Büroflächen einen hervorragenden Nährboden für Innovation und Kreativität bietet – einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren für Unternehmen“, sagt Stefan Schillinger, Managing Partner von ACCUMULATA.

„Wir haben unser Projekt ,The Stack‘ in der Münchner Ludwigsvorstadt konsequent auf die Bedürfnisse aktueller und zukünftiger Nutzerinnen und Nutzer ausgerichtet. In Zeiten des ,War for Talents‘ muss man als konkurrenzfähiges Unternehmen den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern eine sehr gute Erreichbarkeit, kurze Wege, ein urbanes und dynamisches Umfeld, hohe Flexibilität, Flächeneffizienz und Zusatzangebote bieten“, so Stefan Schillinger, Managing Partner von ACCUMULATA. „Im ‚The Stack‘ wird der Megatrend Sharing Economy in der Büroimmobilie umgesetzt: Alle Mieter können in allen Etagen die stufenförmige Dachterrasse gemeinschaftlich nutzen und ebenso die flexibel buchbaren Meeting- und Besprechungsflächen im Erdgeschoss belegen – ein Betreibermodell, das geteilte Nutzung und maximale Effizienz vereint. Daneben ist natürlich Nachhaltigkeit im Development mittlerweile Standard, und zwar aus der Betriebs- und Mieterperspektive. Mit ,The Stack‘ als Holzhybridgebäude sparen wir beispielsweise im Bau und Betrieb so viel CO₂ ein, dass man mit einem Verbrenner-Pkw 259-mal von der Erde zum Mond fahren könnte.“

Neue Büroprojekte schaffen Mehrwert für das Münchner Bahnhofsviertel

„Das Büro muss wieder mehr Verlockung, Provokation und Ikone sein. Attraktive, verlockende Büroflächen bringen die Angestellten wieder zurück an den Arbeitsplatz, nicht Anweisungen. Dafür werden inzwischen auch konzeptionelle Eigenheiten in den Grundrissen und Immobilienkonzepten zugelassen, was neu ist. Ferner sind ikonische und repräsentative Büroimmobilien wieder sehr nachgefragt, weil Unternehmen ihre Büros verstärkt als Visitenkarte – für ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wie auch ihre Kundinnen und Kunden – betrachten“, erläutert Stefan Klein, Gründer von ehret+klein.

Im Münchner CBD realisiert ehret+klein zwei Büroprojekte: Zum einen das „Franz Marc Quartier“ (fmq) in der Schwanthalerstraße mit über 12.000 m² BGF, eine Revitalisierung des ehemaligen Continentalhauses plus Neubau in Holzhybridbauweise. Zum anderen realisiert der Starnberger Projektentwickler zusammen mit der Büschl Gruppe das „B.munich“ mit rund 8.000 m² Bürofläche und geplanter Fertigstellung Ende dieses Jahres. „Das Münchner Bahnhofsviertel ist ein idealtypisches Beispiel dafür, wie man zusammen mit anderen Büroprojektentwicklern einen Mehrwert für das Umfeld schafft. So werden wir zum Beispiel die Fronten des ,Franz Marc Quartiers‘ großzügig öffnen, um die Öffentlichkeit in unsere Höfe zu holen“, sagt Klein.

Unternehmensidentität und Unternehmenskultur im Fokus

Die durchschnittliche Büroimmobilie in Deutschland ist 37 Jahre alt – doch an das Büro werden heutzutage andere Anforderungen gestellt als vor der Corona-Krise. Was Unternehmen und Institutionen von neuen Büroimmobilien und Büroflächen erwarten, sind Kreativität, Wohlbefinden, Engagement, Motivation, sozialer Austausch, aber auch eine individuelle Selbstbestimmung der Menschen, die dort arbeiten. Treiber der Veränderung sind neben New Work vor allem die Themen Unternehmerattraktivität, Arbeitgeberattraktivität und Nachhaltigkeit – verstanden als der Wunsch von Büromietern nach geringen Betriebskosten, einem geringen Primärenergiebedarf, relevanten Zertifizierungen, einer möglichst hohen CO₂-Vermeidung und einer hohen Wahrnehmbarkeit von Nachhaltigkeit.

„Der Büroarbeitsplatz muss viel stärker zur Förderung der Innovationsfähigkeit der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter genutzt werden. Im Büro sollte die Lösungserarbeitung im Fokus stehen, wozu offene Gebäudestrukturen, attraktive Sozialräume – etwa auf Dachlandschaften – notwendig sind. Darüber hinaus trägt die Büro- und Unternehmensimmobilie nicht zuletzt durch New Work maßgeblich zur Wahrnehmung als Unternehmen wie auch als Unternehmermarke bei“, erläutert Olaf Claessen, Gründer und Managing Partner von Montibus Asset Management, und ergänzt: „Beim Thema Nachhaltigkeit ist die Wahrnehmung von zentraler Bedeutung. Noch gibt es kein ausreichendes Gefühl für Nachhaltigkeit im Büroimmobiliensektor. Daran arbeiten wir.“

In München repositioniert Montibus Asset Management die „Highlight Towers“ mit insgesamt 90.000 m² Büro- und Gewerbeflächen für den Eigentümer Oaktree. Zudem realisiert das Unternehmen zusammen mit ACCUMULATA das vom Architekturbüro Herzog & de Meuron entworfene „The Verse“ zwischen Schwanthaler-, Paul-Heyse-, Bayer- und Mittererstraße mit rund 70.000 m² Fläche und Dachlandschaft.