Investmentmarkt München: Großtransaktionen bestimmen das Marktgeschehen

Auf dem Münchener Investmentmarkt wurden bis zum Ende des dritten Quartals 2024 rund 2,05 Mrd. € investiert, womit das sehr niedrige Vorjahresresultat um gut 90 % übertroffen wurde. Zwar bewegt sich das Transaktionsvolumen damit aktuell rund 43 % unterhalb des langjährigen Durchschnitts, allerdings fällt das Defizit zum gewohnten Niveau in der bayerischen Landeshauptstadt niedriger aus als in vielen anderen A-Städten. Entsprechend liegt München im Ranking der Top-Standorte aktuell auf dem zweiten Rang und ist hinter Berlin der einzige Markt, der bislang die 2-Mrd.-€-Schwelle überschritten hat. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Maßgeblich zum vergleichsweisen soliden Abschneiden beigetragen haben vor allem Großtransaktionen aus dem Retail-Segment. So konnten bereits im ersten Quartal mit den Käufen der 5 Höfe für rund 700 Mio. € sowie der Maximilianstraße 12–14 für gut 250 Mio. € durch zwei Family Offices zwei Benchmark-Transaktionen im Geschäftshausbereich verzeichnet werden. Größter Abschluss des dritten Quartals ist die Transaktion der Pasing Arcaden von URW an Ingka Centres“, erläutert Michael Morgan, Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. In einem Marktumfeld, das momentan vor allem von kleinteiligeren Verkäufen geprägt ist, sticht der Umsatzanteil von Großtransaktionen oberhalb der 100-Mio.-€-Marke mit 65 % am Münchener Volumen unter den A-Städten deutlich hervor.

Bei den Spitzenrenditen hat sich derweil die Stabilisierungsphase erwartungsgemäß weiter fortgesetzt. So liegt die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte unverändert bei 4,20 %, womit München weiterhin teuerster Standort ist. Während die Spitzenrendite für Logistikobjekte bei 4,25 % notiert, sind für Geschäftshäuser in Top-Lagen derweil 3,45 % anzusetzen.

Einzelhandelsobjekte mit neuer Bestmarke

Mit anteilig 71 % liegen Einzelhandelsobjekte derzeit klar an der Spitze der Verteilung des Volumens nach Assetklassen. Mit 1,44 Mrd. € verzeichnen sie einen historischen Bestwert. Demgegenüber kommen Büroobjekte aktuell lediglich auf einen Umsatzanteil von 13 % bzw. 275 Mio. € und damit auf einen der niedrigsten je registrierten Werte. Dies ist ein Beleg dafür, dass für viele Anleger derzeit nur schwer einzuschätzen ist, wie sich angesichts des konjunkturellen Gegenwinds und der eingetrübten Stimmung in der Wirtschaft die Büroflächennachfrage künftig entwickeln wird.

Nicht zuletzt durch die beiden Großdeals 5 Höfe und Maximiliansstraße 12–14 entfällt aktuell mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf die Citylagen, womit sie auch absolut gesehen ein deutlich überdurchschnittliches Resultat verbuchen (1,1 Mrd. €; +56 % ggü. 10-Jahresschnitt). Die übrigen Lagekategorien schneiden deutlich unterdurchschnittlich ab.

Perspektiven

Das vergleichsweise gute Abschneiden des Münchener Investmentmarkts im Vergleich der A-Städte und die deutliche Steigerung des Volumens gegenüber dem Vorjahr sind deutliche Indizien dafür, dass viele Investoren die Perspektiven der bayerischen Landeshauptstadt mit ihrer überdurchschnittlichen und Sicherheit gebenden Wirtschaftskraft weiterhin positiv einschätzen. Zur Wahrheit gehört jedoch auch, dass das aktuelle Resultat zu einem Großteil auf nur wenigen Großtransaktionen fußt, die das Bild etwas verzerren. So wird in der Detailbetrachtung deutlich, dass insbesondere das üblicherweise marktbestimmende Bürosegment bislang kaum eine Erholung verzeichnen kann. Hierin spiegelt sich das noch nicht vollends zurückgekehrte Vertrauen in die Assetklasse wider.

Spätestens seit der Jahresmitte lässt sich jedoch bereits wieder eine deutlich höhere Nachfrage nach Objekten in zentralen Lagen verzeichnen. Diese wird vor allem auch durch die positive Entwicklung auf den Nutzermärkten gestützt. So konnte der Münchener Bürovermietungsmarkt zuletzt trotz fehlenden wirtschaftlichen Rückenwinds den Flächenumsatz deutlich steigern und beim Mietniveau, sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt, eine Aufwärtsbewegung vollziehen. Entsprechend dürfte sich das Sentiment unter den Investoren in den kommenden Monaten weiter aufhellen. Das sinkende Zinsniveau dürfte ein Übriges tun.

„Demzufolge ist es nicht unwahrscheinlich, dass zum Jahresende insgesamt ein Transaktionsvolumen zwischen 2,5 und 3 Mrd. € zu Buche steht, womit das 2023er Ergebnis verdoppelt würde. Bei den Renditen deutet aus heutiger Sicht vieles auf eine weitere Seitwärtsbewegung im Schlussquartal und auf erste leichte Kompressionsschritte zum Jahresbeginn 2025 hin“, so Michael Morgan zu den weiteren Aussichten.