IVD vergleicht süddeutsche Landeshauptstädte: in Stuttgart deutlich günstigere Preise, je nach Objekttyp zwischen 46 % und 82 % der Münchner Preise

• Geringste Preisunterschiede zwischen München und Stuttgart sind bei neuerrichteten Neubauwohnungen festzustellen
• Halbjahresvergleich Frühjahr – Herbst 2024: weitere Preisrückgänge in München, Preisrückgang in Stuttgart weitgehend gestoppt
• Im Vergleich zur Zeit vor der Zinswende erhöhte sich die Zahl der angebotenen Objekte zum Kauf in München um 38 % und in Stuttgart um +46 %

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 16.01.2025 auf einer Video-Pressekonferenz erstmalig den SpezialReport „München – Stuttgart Wohnimmobilien“ Herbst 2024 vorgelegt. Der Bericht analysiert und vergleicht die Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte in den süddeutschen Landeshauptstädten. „Die Landeshauptstadt München ist im Bundesvergleich die teuerste Stadt. Die Preisunterschiede zur Landeshauptstadt Stuttgart sind in allen Segmenten des Wohneigentumsmarkts stark ausgeprägt“, konstatiert Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Baugrundstücke erreichten in Stuttgart im Herbst 2024 nicht ganz 50 % des Münchner Preisniveaus, alle anderen Objekttypen lagen in der Spanne zwischen 54 % und 82 % des Münchner Preisniveaus. Die geringsten Preisunterschiede zwischen München und Stuttgart wurden im Segment Eigentumswohnungen registriert, hier rangierte Stuttgart bei 66 % (Bestand) bzw. 82 % (Neubau) der Münchner Preise.“

„In den süddeutschen Landeshauptstädten München und Stuttgart kam es im Gefolge der Zinstrendwende im Sommer 2022 zu einer massiven Dämpfung der Nachfrage und zu Preisrückgängen“, berichtet Prof. Stephan Kippes. „Nach einem zweieinhalb Jahre andauernden Tief kommen die Immobilienmärkte in München und Stuttgart nun langsam wieder in Fahrt.“ Ursächlich dafür sind die seit dem Jahresauftakt 2024 sinkenden Hypothekenzinsen, die die Stimmung am Wohneigentumsmarkt verbessern. Die Zurückhaltung der potentiellen Käufer wandelt sich allmählich in ein gesteigertes Interesse für den Immobilienerwerb.

Allerdings können „in München und Stuttgart teilweise deutliche Unterschiede in der Intensität und Dynamik der Trendwende und der darauffolgenden Erholung beobachtet werden“, so Prof. Stephan Kippes weiter.

Langfristige 10-Jahre-Preisentwicklung

In den vergangenen zehn Jahren (Herbst 2014 zu Herbst 2024) war der Preisauftrieb in München wesentlich ausgeprägter als in Stuttgart. Das Preisniveau nahm in den beiden Landeshauptstädten massiv zu, wobei die Preissteigerungen in München bis ins Jahr 2022 tendenziell höher ausfielen. Während die Preise für Baugrundstücke und Kaufobjekte seit der Trendwende am Wohnimmobilienmarkt sanken, wuchsen die Mieten weiter – in München etwas schneller als in Stuttgart.

Im 10-Jahrevergleich legten in München Wohnbaugrundstücke für Einfamilienhäuser um +85 % am deutlichsten zu, Wohnbaugrundstücke für Mehrfamilienhäuser stiegen um +53 % moderater. Unter den Kaufobjekten verteuerten sich Eigentumswohnungen um +59 % und freistehende Einfamilienhäuser um +53 %.

In Stuttgart verlief die Preisentwicklung analog, allerdings etwas verhaltener im Vergleich zu München. Zwischen Herbst 2014 und Herbst 2022 entwickelte sich das Preisniveau in Stuttgart stetig nach oben, seit der Trendwende schrumpften die Kaufpreise. Im 10-Jahrevergleich legten Wohnbaugrundstücke für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit +73 % bzw. +61 % am stärksten zu, etwas langsamer verlief die Preissteigerung bei Wohnbaugrundstücken für Mehrfamilienhäuser (+42 %) und freistehenden Einfamilienhäusern (+36 %).

Preisentwicklung im Halbjahresvergleich Frühjahr – Herbst 2024

Das aktuelle Marktgeschehen präsentiert sich seit Jahresbeginn 2024 etwas dynamischer als im Jahr 2023. Die Preisentwicklung zeigte in München, einem im Vergleich zu Stuttgart deutlich größeren Markt, nach wie vor in allen Marktsegmenten nach unten. Insbesondere bei Baugrundstücken und Häusern zum Kauf (zwischen -2 % und -6 % in der Halbjahresbetrachtung Frühjahr – Herbst 2024) wurden deutliche Preisnachlässe im Vergleich zu Eigentumswohnungen (bis zu -1 %) registriert. Preiskorrekturen bei Verkaufsgesprächen sind weiterhin keine Seltenheit, da die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern häufig immer noch nicht zusammenpassen. Die Höhe der Preisnachlässe hängt stark von der Lage, Qualität und Energiebilanz der vermarkteten Objekte ab. Tendenziell geben die Kaufpreise in den Nebenkern- und Stadtrandlagen eher nach, während die guten Innenstadtlagen preisstabiler sind.

In Stuttgart scheint der Trend zu weiteren Preisabschlägen gestoppt worden zu sein, ausgenommen sind hierbei Baugrundstücke für den Geschossbau (Rückgang von -3 % im Halbjahresvergleich). Bei Objekten mit sehr gutem Wohnwert ziehen die Preise sogar wieder leicht an.

Im Mietbereich stiegen die Mieten in München zwischen Frühjahr und Herbst 2024 stärker als in Stuttgart: Insbesondere bei Altbau- und Bestandwohnungen wurde ein spürbarer Unterschied deutlich. Betrug der Zuwachs bei Bestandswohnungen in München +4,4 %, lag dieser in Stuttgart nur bei +1,3 %, bei Altbauwohnungen verhielt es sich analog: +4,3 % in München versus +1,2 % in Stuttgart.

Das Mietpreisniveau im Herbst 2024 lag in München deutlich über dem in Stuttgart. Bei Mietwohnungen (Altbau, Bestand, Neubau) rangierte Stuttgart bei rund 75 % der Münchner Mieten, bei Doppelhaushälften zur Miete (Bestand, Neubau) bei rund 70 %.