Kölns Bürovermietungsmarkt macht etwas Boden gut
Flächenumsatz steigt, bleibt aber unter langjährigem Durchschnitt
Der Kölner Bürovermietungsmarkt hat sich 2024 im Vergleich zum Vorjahr leicht verbessert: Um zehn Prozent hat der Flächenumsatz zugelegt und liegt bei nun 229.300 m² für das Gesamtjahr. Entscheidenden Anteil daran hatte mit 103.100 m² das dritte Quartal. Dennoch bleibt das abgelaufene Jahr mit minus 16 Prozent hinter dem fünfjährigen sowie mit minus 23 Prozent hinter dem zehnjährigen Mittelwert zurück.
„Dem zwar verbesserten Flächenumsatz steht eine insgesamt nach wie vor zurückhaltende Nachfrage gegenüber“, sagt Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln. „Die Gemengelage aus einem schwachen wirtschaftlichen Umfeld, unsicheren Auftragslagen und politischer Ungewissheit wirkt sich auf zahlreiche Nutzer aus. Einige Mietvertragsabschlüsse scheitern bereits auf dem Weg, während sich die Prozesse auch bei letztlich erfolgreichen Abschlüssen hinziehen. Nutzer erwarten beispielsweise mehr Incentives und prüfen Neuanmietungen wesentlich sorgfältiger auf ihre Anforderungen, sei es auf ESG-Faktoren oder auf die Verlässlichkeit des Vermieters. Sicherheit steht derzeit mehr denn je im Fokus, weshalb sich einige Nutzer intensiv mit Bestandsverlängerungen auseinandersetzen.“
Keine Veränderung gab es unterdessen bei der Spitzenmiete, die weiterhin bei 32,50 Euro/m² liegt. Anders sieht es dagegen bei der Leerstandsquote aus, die seit Ende 2023 um 100 Basispunkte auf nun 4,3 Prozent geklettert ist, was aber nichts an dem Umstand ändert, dass Köln weiterhin den geringsten Leerstand unter den sieben Immobilienhochburgen aufweist. „Starke Nachfrage herrscht nach hochwertigen, ESG-konformen und idealerweise schnell verfügbaren Flächen in der Innenstadt in der Größenklasse zwischen 1.500 m² und 3.000 m²“, sagt Kirchhoff. „Doch genau an diesen Flächen mangelt es und auch die Baupipeline wird dieser Nachfrage nicht gerecht werden können.“
Die größten Abschlüsse des Jahres entfallen auf das dritte Quartal und zwei Eigennutzer: Während die Stadt Köln 26.200 m² im „Rossio“ nutzen wird, errichtet der Landschaftsverband Rheinland (LVR) den LVR-Turm mit 22.100 m² neu. Bedingt durch diese Abschlüsse führt Deutz/Messe mit 69.700 m² die Rangliste der Teilmärkte im Jahr 2024 an, allerdings befindet sich die vor allem bei Mietern stark gefragte City mit 62.100 m² nur unwesentlich davon entfernt. Die gesamte Anzahl der Abschlüsse ist 2024 auf 323 gestiegen (2023: 283), allerdings ist die durchschnittliche Dealgröße leicht auf 715 m² (2023: 760 m²) gesunken. Für das Jahr 2025 erwartet JLL einen etwas niedrigen Flächenumsatz von 220.000 m².
