Logistikimmobilienmarkt Deutschland 2025: Trends, Chancen, Herausforderungen

Logistik bleibt auch in diesem Jahr eine der gefragtesten Assetklassen im Immobiliensektor. Das Transaktionsgeschehen nimmt wieder zu – sowohl inländische als auch internationale Investoren haben Logistik auf dem Einkaufszettel. Analysten wagen daher für dieses Jahr eine positive Marktprognose mit stabilen Renditen, steigenden Mietpreisen und wachsender Nachfrage in vielen Teilmärkten. Was die Branche aktuell in geopolitisch unsicheren Zeiten besonders umtreibt, sind Nearshoring-Standortfragen. Aber auch ESG-Kriterien, die Wirtschaftlichkeit von Photovoltaikanlagen und veränderte Nutzeranforderungen sind Dauerthemen. 

Über die vielfältigen Herausforderungen, aber auch die Marktchancen von Logistikimmobilien diskutierten im Rahmen der von Rueckerconsult organisierten Online-Pressekonferenz Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Investment, Colliers; Matthias Dötsch, Geschäftsführer, COMPLEMUS Real Estate; Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics, HIH Invest Real Estate; Dr. Manuel Schrapers, Geschäftsführer, Metroplan, und Marten Helms, Senior Fund Manager Europe, Catella Investment Management. 

Das Wichtigste zum Markt: Das Transaktionsvolumen für Logistikimmobilien lag 2024 bei rund 7,5 Mrd. Euro und wird sich laut Colliers-Prognose auch in diesem Jahr um diesen Wert einpendeln. Die positive Annahme beruht auf einem guten ersten Quartal, in dem es wieder mehr Transaktionen aus den USA, Großbritannien und Kanada gab. Die Einzeltransaktionsgrößen lagen generell zwischen 20 und 60 Mio. Euro. Ebenfalls erfreulich, so Colliers: Die Bruttorenditen stabilisierten sich auf durchschnittlich 4,75 Prozent. 

Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Investment, Colliers: „Wir sehen den Logistikmarkt in Deutschland, sowohl den Vermietungs- als auch den Investmentmarkt, sehr positiv, da insbesondere der Markt aus Nutzersicht in den nächsten Monaten in vielen Regionen im Südwesten Deutschlands stärker wachsen wird.“ 

Mieten für Logistikgebäude steigen weiter

Vor allem im Wachstumsmarkt München klafften Angebot und Nachfrage noch auseinander: Die Nachfrage sei groß, das Angebot an modernen Flächen dagegen gering. Im Großraum Berlin dagegen sinkt laut Colliers die Flächennachfrage, sodass bereits untervermietet wird. Leipzig tendiert aufgrund zahlreicher Projektentwicklungen in jüngster Vergangenheit zu Flächenüberhang. Dahingegen hat die Region Frankfurt/Rhein/Main 2024 enormes Wachstum verzeichnen können – mit einem Flächenumsatz von 490.000 Quadratmetern. 

Logistikexperte Kah geht von einer insgesamt günstigen Prognose aus, die auch entsprechendes Mietwachstum beinhaltet. „Bis Ende 2025 werden wir in den Top-8-Regionen ein Mietwachstum von bis zu 3,5 Prozent haben, insbesondere in den modernen Mietgebieten“, so Kah. „Im Raum Stuttgart, München sowie im Raum Niederrhein und Ruhrgebiet rechnen wir mit einer positiven Mietpreisentwicklung von 2,5 bis 3,5 Prozent.“

Ein Teil dieser Mietpreisentwicklung sei auch bereits eingepreisten ESG-Maßnahmen geschuldet, die während der Vertragslaufzeit ergriffen werden. Denn inzwischen benötigten viele Mieter für die eigene Prüfung qualitativ hochwertigere Gebäudeausstattungen, insbesondere im Bereich Energieversorgung und Wärmetechnik. 

Positiv aus Mietersicht sieht Kah die Entwicklung in Bezug auf Incentives bei neuen Vertragsabschlüssen. „Da wir gerade aus einer Rezessionsphase kommen, müssen viele Logistiker bei Vertragsabschlüssen preissensibel reagieren“, schätzt Kah die Marktlage ein. „Daher wird es Anreize geben. Wir gehen von drei bis sechs mietfreien Monaten aus.“ 

Deutsche Investoren setzen auf „Core“-Objekte

Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics, HIH Invest Real Estate ist überzeugt, dass „Logistikimmobilien ihren festen Platz in nationalen und internationalen Immobilienportfolios gefunden haben.“ Als gefragtestes Asset rangierten sie aktuell direkt hinter Wohnimmobilien.

„Auf dem deutschen Markt sind es Pensionskassen, Versicherungen und Versorgungswerke, die dazukaufen wollen und sich dabei auf Core-Investments stützen“, sagt Tappert. „Demgegenüber stehen internationale Investoren, die derzeit verstärkt Logistik im deutschen Markt nachfragen und sich auf Core Plus fokussieren – mit entsprechend höherem Risiko, aber auch mit höherer Rendite.“ 

Aus Sicht der Käufer sind die Kriterien Lage, Qualität und Drittverwendungsmöglichkeit entscheidend für Investitionen. „Vor allem die Objektlage ist wieder mehr in den Vordergrund gerückt“, so Tappert. „Aus diesem Grund konzentrieren wir uns nur noch auf sehr gute Lagen, die Nachvermietungen ermöglichen. Abseits der Toplagen ist das Vermietungsgeschäft nicht mehr ganz so einfach.“

Die Preise für Logistikobjekte werden laut Tappert in den kommenden zwei Jahren leicht steigen, aber keinesfalls das Niveau von 2020 erreichen. „Dieses Preisniveau funktionierte nur in Kombination mit extrem niedrigen Zinssätzen“, erklärt Tappert. 

Photovoltaik und Wärmepumpen

Matthias Dötsch, Geschäftsführer, COMPLEMUS Real Estate, bewertet die Umsetzung von ESG-Kriterien für Investoren und Nutzer als essenziell wichtig. „Künftig werden Gebäude ohne Nachhaltigkeit aus dem Marktumfeld verschwinden“, ist Dötsch überzeugt. „Die Frage dabei ist aber, durch welche Maßnahmen wird eine Immobilie nachhaltig? Energieerzeugung durch Photovoltaik spielt hier eine tragende Rolle.“

Aus seiner Sicht sprechen neben ökologischen auch wirtschaftliche Aspekte dafür. „Bei entsprechender Größe kann man 50 Prozent des Gesamtstroms und damit auch 50 Prozent der Netzentgelte einsparen“, so Dötsch. „Da die Gebühren für die Netzbenutzung immer teurer werden, ist deren teilweiser Wegfall ein erheblicher Kostenfaktor.“

Ein zweiter Treiber seien Wärmepumpen, die gesetzlich vorgeschrieben sind. „Da müssen wir mindestens 65 Prozent der Energie für Heizungen aus erneuerbaren Energien zur Verfügung stellen“, erklärt Dötsch. „Und seit 2024 gehört auch ein entsprechendes Monitoring dazu, das wir baulich vorbereiten, aber später vom Nutzer weitergeführt werden muss.“

„Nearshoring“ in geopolitisch unsicheren Zeiten

Dr. Manuel Schrapers, Geschäftsführer Metroplan, beobachtet den Markt aus Sicht des Projektplaners und macht zwei Trends aus: „Das Interesse an hochwertigen Logistikzentren nimmt zu. Gleichzeitig wächst der Wunsch nach Investitionen in heimatnahe Standorte. Das dürfte der unsicheren geopolitischen Gesamtlage geschuldet sein.“ 

„Neubauprojekte sind aufgrund steigender Baukosten und ESG-Anforderungen rückläufig, was den Markt verknappt“, so Schrapers. Revitalisierung, Gebäudeertüchtigung und Automatisierung sind weitere Themen der Branche. „Für Nutzer sind bei der Standortwahl vor allem Lohnkosten, politische Stabilität, Kundennähe, Zugänglichkeit und Infrastruktur sowie Arbeitskraftverfügbarkeit entscheidend“, erklärt Schrapers.

Das können viele europäische Nachbarn bieten: Polen als direkter Nachbar glänzt mit wachsendem Frachtverkehr und hohem Qualitätsniveau; Tschechien und die Slowakei bieten günstige Kosten und gute Infrastruktur; Spanien und Portugal haben ein teilweise besseres Kostenniveau als Tschechien, dazu aber auch noch wachsende Häfen für den europäischen Handel. Allesamt: gute Standorte für Nearshoring. Das sieht auch die Industrie so: Volvo baut ein Werk für E-Autos in der Slowakei; Bosch fertigt Wärmepumpen in Polen und BMW hat sich mit seinem jüngsten Werk im ungarischen Debrecen niedergelassen. 

Ähnlich bewertet es Marten Helms, Senior Fund Manager Europe bei Catella Investment Management, der einen Überblick über den internationalen Logistikimmobilienmarkt in Zeiten wachsenden Protektionismus gab. „Wir beobachten, dass vor allem Tschechien, Polen und die Slowakei vom aktuellen Trend zum Nearshoring profitieren“, erklärte Helms. „Aber auch Spanien, Portugal und Norditalien rücken aufgrund ihrer positiven Fundamentaldaten in den Vordergrund. Sie gelten als stabile Volkswirtschaften und haben niedrigere Lohn- und Energiekosten im Vergleich zu Kerneuropa.“ 

Internationale Investoren sehen positive Perspektive

Neben dem Mega-Trend Nearshoring macht Catella den wachsenden E-Commerce als Treiber für die Logistikmarkt-Entwicklung aus: Bis 2029 soll das Online-Geschäft europaweit zwischen vier und fünf Prozent zulegen. Deutschland käme demnach auf einen Marktanteil von 18 Prozent – gemessen am Gesamtmarkt für Einzelhandel. Großbritannien läge schon bei 27 Prozent, dem höchsten Wert in ganz Europa. 

„Wir sehen robustes Wachstum und einen nachhaltigen Anstieg der Mieten in ganz Europa“, so Helms. „Das hat auch schon 2024 ausländische Investoren angezogen – allen voran die USA und Großbritannien, aber auch Kanada und Singapur.“ Insgesamt habe internationales Kapital 55 Prozent der Gesamtinvestitionen von 4,2 Milliarden Euro im deutschen Markt ausgemacht. Sein Fazit: „Wir jammern auf hohem Niveau, internationale Investoren sehen unsere Perspektiven viel positiver und investieren massiv in Europa.“