Logistikmarkt München: Flächenumsatz legt gegenüber dem Vorjahr deutlich zu
Der Münchener Lager- und Logistikflächenmarkt kann sich im ersten Quartal zwar erheblich gegenüber dem schwachen Jahresauftakt des Vorjahres steigern (+83 %), erzielt mit einem Flächenumsatz von 33.000 m² jedoch erneut ein Ergebnis unter dem zehnjährigen Durchschnitt (-34 %). Im bundesweiten Vergleich zeigt der Markt der bayerischen Landeshauptstadt damit eine ähnliche Entwicklung wie viele andere bedeutende Logistik-Hotspots, die fast alle gegenüber dem eher schwachen Vorjahr zulegen können, aber überwiegend nicht den Bereich des langjährigen Durchschnitts erreichen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Durch die schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zögern viele Unternehmen derzeit noch, Investitionen zu tätigen, und neue Flächen anzumieten. Nichtsdestotrotz ist in München im kleinen und mittleren Flächensegment durchaus ein deutlicher Anstieg an Gesuchen zu verzeichnen.
„Während die ersten drei Monate des Vorjahres vor allem von eher kleinen Verträgen bis 5.000 m² ge-prägt war, konnten aktuell auch Abschlüsse jenseits dieser Marke mit rund 9.000 m² registriert werden. Dazu zählen ein Logistikdienstleister in Markt Schwaben sowie ein Produktionsunternehmen in Erding“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial von BNP Paribas Real Estate GmbH.
Das Mietpreisniveau hat sich im ersten Quartal nicht verändert. Während die Spitzenmiete nach wie vor bei 10,50 €/m² notiert, ist die Durchschnittsmiete im Jahresverlauf 2024 auf 9 €/m² gestiegen und hat sich seitdem stabilisiert. Im bundesweiten Vergleich weisen die Münchener Marktmieten weiterhin das mit Abstand höchste Preisniveau auf.
Noch kein großflächiger Vertragsabschluss
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen wird wie im Vorjahreszeitraum noch von der recht niedrigen Marktaktivität geprägt. Die zwei genannten Abschlüsse über rund 9.000 m² zeichnen al-lein schon für mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes verantwortlich und dominieren damit das Bild. Darüber hinaus steuert das Segment bis 3.000 m² mit 35,5 % einen hohen Anteil zum Ergebnis bei.
Bei der Branchenverteilung setzen sich Logistikdienstleister mit gut 36 % an die Spitze und verweisen die sonst am Münchener Markt üblicherweise führenden produzierenden Unternehmen (35 %) knapp auf den zweiten Platz. Handelsunternehmen sind bislang mit knapp 13 % am Flächenumsatz beteiligt. Von Eigennutzern konnte im ersten Quartal noch kein Beitrag registriert werden und auch der Neubauanteil am Ergebnis ist kaum nennenswert (1,5 %).
Perspektiven
„Der Münchener Logistikmarkt ist mit einem moderaten Flächenumsatz in das Jahr gestartet. Viele Un-ternehmen reagieren gerade zu Jahresbeginn eher abwartend auf die konjunkturelle Entwicklung und auch Vertragsverhandlungen nehmen mehr Zeit in Anspruch als vor wenigen Jahren“, fasst Bastian Haf-ner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH zusammen.
Durch sich bereits anbahnende großflächige Vertragsabschlüsse kann für den weiteren Jahresverlauf jedoch von einer spürbaren Umsatzbelebung ausgegangen werden. Darüber hinaus wird für dieses Jahr mit der Fertigstellung von spekulativen Projektentwicklung gerechnet, die das moderne Flächenangebot erweitern und die Anmietungsmöglichkeiten in dem von Flächenmangel geprägten Münchener Logistik-markt verbessern.
Nach den Prognosen der führenden deutschen Wirtschaftsinstitute ist derzeit noch nicht mit einer baldi-gen Belebung der konjunkturellen Entwicklung zu rechnen, sodass die Nachfrage nach Logistikflächen aktuell weiterhin wenig Rückenwind aus der Wirtschaft zu erwarten hat. Die unberechenbare Handels- und Zollpolitik der US-amerikanischen Regierung führt darüber hinaus zu Verunsicherung auf den Welt-märkten und erschwert die Planbarkeit vor allem für exportorientierte Unternehmen. Daneben bestehen geopolitische Krisen fort.
Inwieweit die Investitionen aus den beschlossenen Sondervermögen für Rüstung und Infrastruktur sowie die Weichenstellungen der neuen Bundesregierung positive Impulse auf die Konjunktur haben werden, bleibt abzuwarten. Insgesamt erscheint für den weiteren Jahresverlauf eine deutliche Steigerung des Flä-chenumsatzes das wahrscheinlichste Szenario, wobei für das Gesamtjahr ein Ergebnis über dem Vorjah-resniveau (211.000 m²) zu Buche stehen dürfte.
