Logistikvermietungsmarkt wartet auf bessere wirtschaftliche Aussichten

Der deutsche Markt für Lager- und Logistikflächen kann auch nach den ersten neun Monaten 2024 nicht an die Vorjahreswerte anknüpfen. Seit Jahresbeginn wurden rund 4,2 Millionen m² umgesetzt, davon 1,08 Millionen m² durch Eigennutzer. Damit wurde nicht nur der Vorjahreswert um zwölf Prozent unterschritten, sondern auch das schwächste Ergebnis in einem Dreivierteljahr seit 2014 (4,0 Millionen m²) erzielt. Der fünfjährige Durchschnittswert wurde um 25 Prozent verfehlt, das zehnjährige Pendant um 19 Prozent. Mit 510 Verträgen ging die Anzahl der Abschlüsse seit dem Vorjahr zwar nur um vier Prozent zurück, im Fünfjahresvergleich beträgt das Minus jedoch 15 Prozent.

„Auf Mieter und Eigennutzer strömen zurzeit viele verschiedene Signale ein, die ihnen Entscheidungen erschweren“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Während zahlreiche Konjunktur- und Branchenaussichten nur wenig Bewegung zeigen oder negativer als erhofft ausfallen, folgt die Inflation trotz einzelner Schwankungen einem abnehmenden Trend und die Europäische Zentralbank senkt den Leitzins. Die Nachfrage nach Logistikflächen dürfte sich jedoch nach wie vor auf dem aktuellen, niedrigen Niveau fortsetzen. Aktuell gehen wir von einem Flächenumsatz von rund 1,5 Millionen m² für das vierte Quartal und somit von 5,7 Millionen m² für das Gesamtjahr aus. Der Vorjahreswert von 6,25 Millionen m² wird mit großer Wahrscheinlichkeit nicht mehr erreicht werden.“

Uneinheitliche Entwicklungen in den fünf Ballungsräumen

In den sogenannten „Big 5“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden in den ersten neun Monaten rund 1,05 Millionen m² umgesetzt und damit lediglich fünf Prozent weniger als noch im Vorjahreszeitraum. Mit minus 31 Prozent im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnitt fällt der Umsatz jedoch deutlich stärker ab. 

Die Entwicklungen der einzelnen Märkte unterscheiden sich deutlich voneinander: Umsatzstärkste Region war erneut Frankfurt mit einem Flächenumsatz von 330.700 m², was einem Plus von 14 Prozent entspricht. Noch größer fällt das Plus mit 27 Prozent in München aus, wo 164.500 m² umgesetzt wurden und der größte Abschluss der fünf Regionen getätigt wurde: Der Eigennutzer Group 7 begann im ersten Quartal den Bau seines 60.000 m² großen Logistikzentrums in Oberding. Auch der größte Abschluss des dritten Quartals – eine Anmietung über rund 28.000 m² durch ein Industrieunternehmen in Vaterstetten – entfällt auf die Region München. Zumindest ein leichtes Plus von fünf Prozent konnte außerdem Düsseldorf verbuchen, wo 168.300 m² umgesetzt wurden. Ein gänzlich anderes Bild zeichnen die verbleibenden Regionen: Während Hamburg mit 165.600 m² ein deutliches Minus von 34 Prozent hinnehmen muss, bleibt auch Berlin mit 221.200 m² und minus 21 Prozent weit hinter dem Vorjahreswert zurück.

Ähnliche Unterschiede zeigen sich bei der Nachfrage: Der größte Anteil am Umsatz entfiel auf Unternehmen aus der Industrie mit 330.100 m², dicht gefolgt von Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit 323.100 m² – während Erstere jedoch ihren Anteil um zehn Prozent vergrößerten, fiel jener der Letzteren um 26 Prozent ab. Ein leichtes Plus von vier Prozent verbuchten Handelsunternehmen mit 229.800 m².

„Zwar sind die Ballungsräume bei den Lager- und Logistiknutzern nach wie vor stark gefragt, doch auch dort herrscht weiterhin eine gewisse Vorsicht bei wirtschaftlich groß angelegten Immobilienentscheidungen“, so Schekahn. „Dabei will der Großteil der Mieter und Eigennutzer seine Vorhaben nach wie vor umsetzen, teilweise verschieben sie diese allerdings in das kommende Jahr oder die Jahre danach. Zwischenlösungen wie Mietvertragsverlängerungen, Untermieten oder zusätzliche Anmietungen kleinerer Flächen sind die Konsequenz. Dementsprechend werden die Verschiebungen in der Größenordnung von mehr als 10.000 m² deutlich, dort sind die Abschlüsse zurückgegangen.“ 

In diese Kategorie fielen zum Dreivierteljahr 19 Verträge mit insgesamt 336.100 m², sechs Abschlüsse und 25 Prozent weniger Fläche als im Vorjahreszeitraum. Noch deutlicher zeigt sich die Entwicklung im Fünfjahresvergleich mit 14 Abschlüssen und 46 Prozent weniger Fläche. Wesentlich gefragter ist das Segment von 2.500 m² bis 10.000 m², in welchem 45 Prozent des Umsatzes und somit 17 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum getätigt wurden.

Fertigstellungen gehen zurück, Spitzenmiete steigt nur noch in Berlin

Deutliche Rückgänge zeigen sich auch bei den Fertigstellungen neuer Lagerflächen: Nur rund 240.000 m² und damit etwa halb so viele wie im Vorjahreszeitraum sowie rund 56 Prozent weniger als im Fünfjahresschnitt wurden finalisiert. Rund zwei Drittel der Flächen waren bereits vor Fertigstellung vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Ende September befanden sich rund 490.000 m² im Bau, von denen zu diesem Zeitpunkt noch 44 Prozent unvermietet waren. Die größten Bautätigkeiten finden in den Regionen Berlin (rund 152.000 m²) und Düsseldorf (etwa 116.000 m²) statt. „Angesichts gesunkener Baukosten und dem besseren Finanzierungsumfeld sind nun die Entwickler gefragt, wieder neue Projekte umzusetzen“, meint Schekahn. „Sobald die wirtschaftliche Lage der Nutzer es ermöglicht oder der Druck wächst, ihre bislang noch pausierten Immobilienentscheidungen umzusetzen, dürfte die Nachfrage das Angebot übersteigen. Die gefragten Projekte müssen nun angestoßen werden.“ 

Während im Jahresvergleich in vier der fünf großen Regionen Anstiege der Spitzenmieten für Flächen von mehr als 5.000 m² zwischen 2,9 Prozent und vier Prozent zu beobachten waren, gab es in den vergangenen drei Monaten mit 24 Prozent auf 10,50 Euro/m² nur noch einen Anstieg in Berlin. Damit hat sich der Abstand zu München, wo mit 10,70 Euro/m² deutschlandweit die höchsten Mieten erzielt werden, stark verringert. Düsseldorf folgt mit 9,00 Euro/m², Hamburg mit 8,50 Euro/m² und Frankfurt mit 7,95 Euro/m².

Auch außerhalb der Big 5 ist der Umsatz unterdurchschnittlich

Rund 3,15 Millionen m² wurden in den ersten drei Quartalen außerhalb der fünf großen Ballungsräume umgesetzt, wovon rund 945.000 m² auf Eigennutzer entfielen (30 Prozent des Umsatzes). Insgesamt wurde der Vorjahreswert von 3,68 Millionen m² um 14 Prozent verfehlt und der Fünfjahresschnitt um 22 Prozent.

Jeweils mehr als eine Million Quadratmeter wurden durch Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr und Lagerhaltung (35 Prozent am Umsatz) sowie Industrie (33 Prozent) umgesetzt. Zwar waren Handelsunternehmen für einige Großabschlüsse verantwortlich, mit 24 Prozent war ihr Anteil jedoch etwas geringer. Die beiden größten Abschlüsse wurden durch Automobilhersteller getätigt: BMW baut rund 150.000 m² in Straßkirchen, Mercedes-Benz mietet rund 124.000 m² in einer Projektentwicklung in Bischweier, um mehrere Lagerstandorte zu konsolidieren. Die nächstgrößten Abschlüsse kamen von Handelsunternehmen, darunter jeweils im ersten Quartal Galaxus in Neuenburg am Rhein (90.000 m²) und Fressnapf in Nörvenich (ca. 69.000 m²) sowie im zweiten Quartal jeweils Nordwest Handel (ca. 68.000 m²) und Lidl in Hückelhoven (ca. 64.000 m²).

Mit 295.300 m² verzeichnet das Ruhrgebiet unter den Regionen außerhalb der fünf Ballungsräume zwar das höchste Umsatzergebnis, verbuchte im Jahresvergleich aber ein Minus von 20 Prozent. Die Regionen Köln und Leipzig/Halle folgen mit 216.600 m² beziehungsweise 170.200 m². Rund zwei Drittel der Flächenumsätze ab 5.000 m² wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt – in der Größenkategorie ab 50.000 m² waren es alle Abschlüsse.