Marktbericht Hamburg: Vermarktungsdauer bei Wohnimmobilien sinkt wieder

• Die durchschnittliche Vermarktungsdauer sank in beiden Segmenten und betrug im zweiten Quartal 2024 bei Ein- und Zweifamilienhäusern 70 Tage, bei Eigentumswohnungen 89 Tage
• Auch das Immobilienangebot verringerte sich in beiden Segmenten – im zweiten Quartal 2024 standen 2.048 Häuser sowie 3.000 Eigentumswohnungen zum Verkauf
• Die Durchschnittspreise für Häuser gingen 2023 um 13 Prozent zurück auf 745.383 Euro, im Wohnungssegment sanken die Preise um 10,5 Prozent auf durchschnittlich 498.675 Euro

Hamburg gilt als zweitgrößte Stadt Deutschlands und zugleich als eine der bedeutendsten Hafenstädte Europas. Denn der Hamburger Hafen ist einer der größten Umschlaghäfen der Welt und macht die Hansestadt zu einem der wirtschaftsstärksten Standorte Deutschlands. Neben seiner Bedeutung als Handels- und Logistikzentrum überzeugt Hamburg außerdem durch sein maritimes Flair – mehr als 2.500 Brücken und zahlreiche Kanäle ziehen sich durch das Stadtbild. Durch seine wirtschaftliche Stärke und hohe Lebensqualität ist Hamburg auch eine äußerst begehrte Wohnlage. Im aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Hamburg werfen die VON POLL IMMOBILIEN Experten einen Blick auf die Entwicklung der Vermarktungsdauer und des Immobilienangebots^[1] von 2019 bis 2024 sowie der Transaktionszahlen und durchschnittlichen Immobilienpreise^[2] von 2012 bis 2023 in den Premium- und Trendlagen der Stadt.

„Der Standort Hamburg entwickelt sich nach wie vor sehr dynamisch – das zeigt nicht zuletzt das signifikante Bevölkerungswachstum, das sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen wird. Das überrascht kaum, denn die Elbmetropole ist nicht nur aufgrund ihres Hafens sowie der starken Technologie-, Luftfahrt- und Medienindustrie ein attraktiver Wirtschaftsstandort“, weiß Olaf Parchmann, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Hamburg – Schnelsen/Niendorf. Er fügt hinzu: „Auch die Lebensqualität vor Ort ist sehr hoch. Denn mit seiner überaus vielfältigen Kulturlandschaft und seinen zahlreichen Grünflächen bietet Hamburg seinen Bewohnern ein optimales Zusammenspiel aus Arbeiten, Leben und Wohnen. Darüber hinaus verfügt Hamburg über ein hervorragend ausgebautes Verkehrsnetz – sowohl regional als auch überregional.“

Sinkende Vermarktungsdauer bei rückläufigem Immobilienangebot

Während die Vermarktungsdauer von Ein- und Zweifamilienhäusern in Hamburg im vierten Quartal 2023 noch bei durchschnittlich 110 Tagen lag – der längsten Dauer im betrachteten Zeitraum – sank diese im Laufe von 2024 und pendelte sich im zweiten Quartal 2024 bei circa 70 Tagen ein. Der Höchstwert beim Immobilienangebot im Haussegment wurde im zweiten Quartal 2023 mit insgesamt 3.115 Objekten erreicht. Seitdem ist die Zahl rückläufig und lag im zweiten Quartal 2024 bei einem Wert von 2.048 angebotenen Häusern. Auch Wohnungen bleiben nicht mehr so lange auf dem Markt: Während die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2023 mit 129 Tagen ihren Höchststand erreichte, waren es im zweiten Quartal 2024 nur noch rund 89 Tage. Die meisten Wohnungen – insgesamt 4.462 Objekte – waren dabei im vierten Quartal 2022 auf dem Markt. Seitdem hat sich das Angebot auch in diesem Segment zurückentwickelt und belief sich im zweiten Quartal 2024 auf 3.000 Objekte.

2023 wurden insgesamt 5.799 Transaktionen auf dem Hamburger Immobilienmarkt durchgeführt, was einem Rückgang von 20,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Dabei wurden 2.025 Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert – ein Rückgang um 16,8 Prozent verglichen mit dem Vorjahr. Auch die Durchschnittspreise für Häuser haben sich 2023 zum ersten Mal im Betrachtungszeitraum um 13 Prozent auf 745.383 Euro nach unten entwickelt. Im Wohnungssegment gab es 2023 insgesamt 3.774 Transaktionen – also 21,8 Prozent weniger als 2022. Grund für den Rückgang ist allerdings auch der gesunkene Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung. Dieser sank 2023 um 10,5 Prozent auf einen Wert von 498.675 Euro. Anders sieht es bei den Quadratmeterpreisen aus. Während die Preise bei Bestandswohnungen 2023 um 9,9 Prozent auf 5.512 €/m² gesunken sind, sind sie im Neubausegment um zwei Prozent auf 8.015 €/m² gestiegen.

Aktuelle Premium- und Trendlagen

Hamburg beeindruckt mit vielfältigen Wohnlagen, die sich allesamt durch ihren einzigartigen Charme und eine hohe Lebensqualität auszeichnen. Egal, ob Kaufinteressenten das pulsierende Leben in urbanen Szenevierteln wie St. Pauli oder aber in exklusiven, ruhigen Villengegenden mit direktem Blick auf die Elbe präferieren – die Hansestadt hält das Passende für jeden Geschmack bereit. Des Weiteren werden in den Außenbezirken – wie zum Beispiel Wohldorf-Ohlstedt, Neugraben-Fischbek, Allermöhe oder Alsterdorf – auch Interessenten fündig, die zwar die Nähe zur Stadt, aber auch die Ruhe und große Auswahl an Naherholungsmöglichkeiten schätzen.

Ein gutes Beispiel für urbanes, modernes Wohnen ist Hamburgs jüngster Stadtteil, die HafenCity, in dem sich auch die weltberühmte Elbphilharmonie befindet. Direkt am Wasser gelegen, wurde hier das historische Erbe der Stadt mit zeitgenössischer Architektur zu einem attraktiven und innovativen Standort verbunden. „Die meisten Wohnungen in der HafenCity verfügen über großzügige Terrassen und Balkone, von denen sich ein freier Blick auf die Elbe genießen lässt. Neben der Wasserlage bietet der Stadtteil zudem eine hervorragende Infrastruktur – Restaurants, Cafés sowie zahlreiche Geschäfte des täglichen Bedarfs finden sich in unmittelbarer Nähe und auch die Innenstadt ist in wenigen Gehminuten erreichbar. Kaufinteressenten müssen hier zwischen 12.400 Euro und 26.300 Euro für einen Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren“, sagt Marcel Karstens, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Hamburg – Wandsbek.

Wer urbanes Leben in Einklang mit naturnaher Erholung sucht, wird in den Wohnlagen an der Außenalster fündig – die mit begehrtesten und prestigeträchtigsten der Stadt. Zu den an die Außenalster angrenzenden Stadtteilen gehören beispielsweise Winterhude, Uhlenhorst, Harvestehude und Rotherbaum. Stilvolle Altbauvillen, exklusive Apartments und moderne Wohnhäuser prägen das Bild dieser Stadtteile. Neben der Nähe zum Wasser sowie vielen Grünflächen punkten diese Gegenden auch mit ihrer schnellen Anbindung an die Innenstadt. Während eine Eigentumswohnung rund um die Alster im Schnitt zwischen 12.400 €/m² und 18.000 €/m² kostet, können für eine Villa direkt an der Alster auch Preise von bis zu 12 Millionen Euro anfallen.

Weitere exklusive Premiumlagen finden sich in den Elbvororten Blankenese, Nienstedten und Othmarschen. Interessenten finden dort eine optimale Verbindung zwischen Natur und den Vorzügen der Stadt. „Die Lage am westlichen Elbufer und die Elbhänge mit ihren malerischen Park- und Gartenanlagen verleihen diesen Stadtteilen ein besonderes Flair. Gleichzeitig sind die Elbvororte sehr verkehrsgünstig angebunden und die Innenstadt ist sowohl mit der S-Bahn als auch mit dem Auto schnell zu erreichen“, erklärt Janina Stuwe, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Hamburg – Elbvororte. Sandra Lundt, ebenfalls Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Hamburg – Elbvororte, ergänzt: „Die Elbvororte bieten ein ruhiges, sicheres Wohnumfeld mit vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten sowie renommierten Schulen und sind deshalb vor allem bei Familien sehr beliebt. Wer sich hier für ein Haus interessiert, muss mit Preisen zwischen 1,2 Millionen Euro und 5 Millionen Euro rechnen. Eine repräsentative Villa mit direktem Elbblick kann jedoch auch schnell bis zu 12 Millionen Euro kosten.“

Der detaillierte Marktbericht 2024 zu Hamburg ist in allen Hamburger VON POLL IMMOBILIEN Shops erhältlich und steht zudem auf der Website zur Verfügung unter: https://cdn.von-poll.com/Viewer/marktberichte/hamburg-2024/index.html

^{[1]Die Angaben zur durchschnittlichen Vermarktungsdauer von Immobilien sowie die Angebotszahlen für die Jahre 2019 bis 2024 basieren auf den Auswertungen von GeoMap.}

^{[2]Die Datengrundlage der Analyse beruht auf den aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, also der Anzahl tatsächlich getätigter Transaktionen auf dem Wohnimmobilienmarkt, für die Jahre 2012 bis 2023 sowie empirica-regio (VALUE Markdaten).}