Marktkapitalisierung versus Buchwert – versteckte Potenziale in Immobilienaktien
Viele Aktien von Unternehmen aus der Immobilienbranche verzeichneten in den vergangenen Jahren eine eher schwache Performance und sind nun unterbewertet. Diese Unterbewertungen bieten attraktive Einstiegschancen für Aktionäre.
Ein zentraler Indikator ist das Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV, engl. P/B). Es zeigt deutliche Unterschiede in der Bewertung von Unternehmen verschiedener Branchen. Während Technologieunternehmen aus den Bereichen Mobilität, Energie und IT im DAX oft mit dem 5- bis 7-fachen ihres Buchwerts gehandelt werden – und im MDAX teils sogar zum 10-fachen –, ergibt sich bei Immobilienunternehmen ein anderes Bild. Selbst während der Hausse der 2010er-Jahre lagen deren Bewertungen selten über dem Buchwert. Das steht im deutlichen Kontrast zur Relevanz der Immobilienbranche: Dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) zufolge wurde 2023 jeder fünfte Euro der deutschen Wirtschaft in der Immobilienbranche (inklusive Baubranche) umgesetzt.
Aktuell zeigen sich folgende KBV-Werte[1]:
- Deutsche Wohnen: 0,67
- TAG Immobilien: 0,84
- Vonovia: 0,97
[1] Quelle: www.tradingview.com; Stand 06.01.2025, 12 Uhr
Diese Diskrepanz birgt sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Die Aufnahme in den DAX basiert ausschließlich auf Marktkapitalisierung, Handelsvolumen und Free Float (Streubesitz). Die nicht selten signifikanten Abweichungen zwischen Buchwert und Marktkapitalisierung führen dazu, dass große Player der Branche häufig als Nebenwerte in der zweiten Reihe stehen. In dieser Hinsicht weist die Zusammensetzung der DAX-Familie Schwächen auf.
Das KBV sollte jedoch nicht isoliert betrachtet werden, da es keine Aussage über die Zukunftsfähigkeit eines Unternehmens trifft. Außerdem ist der erforderliche Kapitaleinsatz von Branche zu Branche unterschiedlich, da beispielsweise ein Softwareunternehmen weniger materielle Güter benötigt als ein Telekommunikationsunternehmen. Zudem sind Abwertungen bei weniger robusten Geschäftsmodellen möglich.
Bei Immobilienunternehmen sollte zusätzlich zum Kurs-Buchwert-Verhältnis auch das Net Asset Value (NAV) in Relation zur Marktkapitalisierung betrachtet werden. Wenn auch dort eine Unterbewertung sichtbar wird, kann das ein weiteres Zeichen für potenzielle Wertzuwächse sein.
Mit Blick auf die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien und den Aufwärtstrend der Preise (erscheint eine langfristige Steigerung des Buchwerts sowie des NAVs vieler Immobilienunternehmen wahrscheinlich. Temporäre Abschreibungen können zwar vorkommen, doch solange das Portfolio und das Geschäftsmodell marktfähig bleiben, bieten unterbewertete Immobilienaktien beträchtliches Potenzial – zumal bei kaum einer anderen Branche die Umsätze so zuverlässig vorausberechnet werden können wie im Segment der Wohnimmobilien.
