Marktreport Ambulante Gesundheitsimmobilien: Potenzielles Marktvolumen von rund 30 Mrd. Euro für institutionelle Investoren
Prognose Transaktionsvolumen 2025: bis zu 200 Mio. Euro (2024: 79 Mio. Euro) / In Deutschland derzeit rund 3.500 investierbare ambulante Gesundheitsimmobilien / Spitzenrendite für Ärztehäuser und Gesundheitszentren bei 4,7 % / Durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt rund 13,- €/m²
Das potenzielle Marktvolumen für ambulante Gesundheitsimmobilien als Investmentprodukt für professionelle Anleger beläuft sich aktuell auf mehr als 30 Milliarden Euro für ca. 3.500 Objekte in Deutschland. Dies geht aus dem aktuellen „Marktreport Ambulante Gesundheitsimmobilien“ des Real-Estate-Investment-Management (REIM) der Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank (HAL) in Kooperation mit CBRE hervor. Die Studie zeigt, dass politische Rahmenbedingungen, die demografische Entwicklung, geänderte Nutzeranforderungen sowie Effizienzsteigerungen im Gesundheitssektor die Nachfrage nach modernen, ambulanten Versorgungsstrukturen weiter erhöhen werden.
„Die tatsächliche Zahl der für institutionelle Investoren investierbaren ambulanten Gesundheitsimmobilien ist in unserem Marktreport konservativ angesetzt und fällt deshalb in der Realität vermutlich noch höher aus. Das gilt umso mehr für die Investmentaktivitäten von institutionellen Investoren, die nicht unbedingt nach sortenreinen ambulanten Gesundheitsimmobilien suchen, sondern auch Mischimmobilien mit überwiegend anderen Nutzungsarten akzeptieren“, sagt Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe.
Investmentmarkt: Steigende Nachfrage nach ambulanten Gesundheitsimmobilien erwartet
Der Gesundheitsimmobilienmarkt verzeichnete 2024 ein Transaktionsvolumen von 973 Mio. Euro, wovon 79 Mio. Euro auf ambulante Gesundheitsimmobilien entfielen. Das entspricht 8 % des Volumens der gesamten Assetklasse Healthcare. Internationale Investoren waren am aktivsten und haben ihren Anteil im Jahresvergleich um 39 Prozentpunkte auf rund 58 % des Transaktionsvolumens erhöht. Die Spitzenrendite für ambulante Gesundheitsimmobilien lag per Ende 2024 bei 4,7 %.
„Wir beobachten ein gesteigertes Interesse bei institutionellen Investoren nach ambulanten Gesundheitsimmobilien. Für das laufende Jahr erwarten wir einen Anstieg des Transaktionsvolumens auf bis zu 200 Millionen Euro“, erläutert Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE.
Der Grund für den Optimismus: Institutionelle Investoren zeigen sich in ihren Kauf- und Verkaufsabsichten für das Jahr 2025 wieder deutlich optimistischer. Laut der European Investor Intentions Survey 2025 von CBRE planen 62 % der befragten Investoren eine verstärkte Allokation in alternative Assetklassen, darunter auch Gesundheitsimmobilien.
„Dabei bieten auch die Umnutzung von nicht mehr marktfähigen Bürogebäuden oder die Umwandlung von Kliniken in ambulante Strukturen in Form von intersektoralen Versorgungseinrichtungen Potenziale, um das Angebot zu erweitern. Die Krankenhausreform wird die Ambulantisierung weiter vorantreiben und damit die Attraktivität und den Bedarf an ambulanten Gesundheitseinrichtungen erhöhen“, betont Anna Maria Martin, Senior Analyst Research bei CBRE.
Die fortschreitende Ambulantisierung führt dazu, dass immer mehr medizinische Behandlungen außerhalb von Krankenhäusern stattfinden. In Deutschland findet aktuell aber immer noch die Mehrzahl aller operativen Eingriffe im stationären Bereich statt. Verschiedene Gutachten gehen von einem Ambulantisierungspotenzial von mehr als 20 % aus, wobei die Quote je nach Fachrichtung unterschiedlich ausfällt. Der Katalog ambulant durchführbarer Operationen (AOP-Katalog) wurde auch 2025 erweitert, wodurch künftig schätzungsweise rund 400.000 vormals stationäre Eingriffe pro Jahr ambulant erbracht werden können. Dies reduziert nicht nur Kosten im Gesundheitswesen, sondern steigert auch die Nachfrage nach geeigneten ambulanten Behandlungszentren. „Dieser Trend wird sich weiter verstärken und die Nachfrage nach modernen ambulanten Gesundheitsimmobilien langfristig stützen“, betont Felix Rotaru, Abteilungsdirektor Healthcare bei Hauck Aufhäuser Lampe.
Ost-West-Gefälle bei ambulanten Gesundheitsimmobilien
Laut einer für den Marktreport durchgeführten Studie von Rebmann Research, einem auf den Gesundheitsmarkt fokussierten Analysten, und Hauck Aufhäuser Lampe gibt es bundesweit mindestens 3.441 ambulante Gesundheitsimmobilien. Insgesamt kommt im Bundesdurchschnitt auf 24.141 Einwohner (EW) eine ambulante Gesundheitsimmobilie. Die Verteilung zeigt ein klares Ost-West-Gefälle, wobei ostdeutsche Bundesländer eine höhere Dichte solcher Spezialimmobilien je Einwohner aufweisen. Dies liegt daran, dass bereits vor der Wiedervereinigung die ambulante Gesundheitsversorgung wesentlich zentralisierter als im Westen war. Besonders hohe Konzentrationen finden sich zudem in Metropolregionen wie Berlin (Dichte von 13.039 EW/Standort) und Hamburg (10.067 EW/Standort), während in strukturschwächeren, ländlichen Regionen weiterhin erheblicher Entwicklungsbedarf besteht. Gerade in diesen Gebieten könnte der Ausbau ambulanter Versorgungsstrukturen dazu beitragen, medizinische Angebote wohnortnah sicherzustellen und Versorgungslücken zu schließen.
HAL-Datenbank-Analyse: Mehr als 150 ambulante Gesundheitsimmobilien untersucht
Die HAL-Datenbank, in der mehr als 150 angebotene ambulante Gesundheitsimmobilien aus den Jahren 2022 bis 2024 analysiert wurden, zeigt, dass mehr als zwei Drittel der Objekte eine Mietfläche zwischen 1.500 und 5.000 m² aufweisen. Während kleinere Standorte mit weniger als 1.500 m² für institutionelle Investoren nur bedingt attraktiv sind, liegt das Investitionsinteresse insbesondere auf mittelgroßen und großen Objekten mit einer diversifizierten Mieterstruktur. Die durchschnittliche Gesamtmietfläche in den untersuchten ambulanten Gesundheitsimmobilien betrug ca. 3.000 m². Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag bei rund 13,- €/m².
„Unsere Analysen zeigen, dass der Markt für ambulante Gesundheitsimmobilien nachhaltig investierbar ist und solide Basisdaten aufweist. Auch das potenzielle Investitionsvolumen in diesem Segment deutet darauf hin, dass sich der Markt weiter etabliert“, fasst Felix Rotaru zusammen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für ambulante Gesundheitsimmobilien bewegen sich im Bereich des 18,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete, was einem typischen Objektwert von rund 8,7 Mio. Euro entspricht.
Potenzial vor allem abseits der Top-7-Städte
Das Investoreninteresse an ambulanten Gesundheitsimmobilien bleibt hoch. „Wir erwarten, dass die geplante Krankenhausreform und strukturelle Veränderungen im Gesundheitswesen die Entwicklung weiter vorantreiben. Besonders in Mittelstädten und ländlichen Regionen besteht ein großes Potenzial für neue Projekte, da hier die flächendeckende medizinische Versorgung zunehmend in ambulante Strukturen verlagert wird“, resümiert Patrick Brinker.
