Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt durch kleinteilige Anmietungen geprägt
- Umland Nord-Ost umsatzstärkster Teilmarkt
- Fokus der Nutzer auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m²
- Logistikdienstleister mit einem Anteil von 46 Prozent stärkste Nutzergruppe
- Durchschnittsmiete wächst stärker als Spitzenmiete
Zum Ende des ersten Quartals 2025 generierte der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von rund 28.500 m² und lag somit rund 63 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde indes um rund 52 Prozent verfehlt. Der Vermietungsumsatz entsprach dem Flächenumsatz, da keine marktrelevanten Eigennutzerabschlüsse registriert wurden.
Christian Kah, Geschäftsführer bei Colliers in München, merkt dazu an: „Wir beobachten, dass in den letzten drei Monaten die Vermietungsleistung mit 66 Prozent deutlich angezogen hat, was ein positives Zeichen für den Markt ist und das Vertrauen in den Standort stärkt. Grund für den Rückgang beim Flächenumsatz ist lediglich die Anmietung der Group7 im letzten Jahr, die zu einem ungewöhnlich hohen Eigennutzeranteil (78 Prozent) geführt hat. Fehlende Eigennutzerabschlüsse in diesem Quartal sind unter anderem auf Finanzierungsschwierigkeiten und gestiegene Bauzinsen zurückzuführen. Wir beobachten, dass die Nachfrage aktuell vor allem aus dem kleinteiligen Segment bis 3.000 m² kommt, während Gesuche nach großvolumigen Flächen weiterhin ausbleiben. Das liegt jedoch neben dem weiterhin mangelnden Angebot in der Region auch an der aktuellen wirtschaftlichen Lage.“
Flächenumsatz durch Abschlüsse im kleinteiligen Segment geprägt
Der Fokus der Nutzer lag in den ersten drei Monaten 2025 erneut auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m². Rund 82 Prozent aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt und machten 37 Prozent am gesamten Flächenumsatz aus. Der größte Vermietungsabschluss fand östlich von München in Markt Schwaben statt, wo eine rund 9.000 m² große Bestandsimmobilie angemietet wurde. Zwischen der Stadt München und dem Flughafen mietete ein Logistikdienstleister knapp 9.000 m² in Erding an. Diese beiden Abschlüsse haben dazu geführt, dass der traditionell stärkste Teilmarkt Umland Nord-Ost einen Anteil von 82 Prozent am gesamten Flächenumsatz verzeichnete.
Stärkste Nutzergruppe bildeten in den ersten drei Monaten 2025 neben den Logistikdienstleistern mit einem Anteil von rund 46 Prozent vor allem sonstige Nutzer mit einem Anteil von 42 Prozent. Unternehmen aus dem Produzierenden Gewerbe erzielten einen Anteil von 12 Prozent, während für Handelsunternehmen keine marktrelevanten Abschlüsse registriert wurden.
Christian Kah,Geschäftsführer bei Colliers in München, fügt hinzu: „Wir beobachten, dass sich die Nachfrage seit Anfang des Jahres auf andere Nutzergruppen verschiebt: Gesuche aus dem Defense- sowie Pharma-Bereich werden im Laufe des Jahres für weiteren Flächenumsatz sorgen.“
Durchschnittsmiete wächst stärker als Spitzenmiete
Zum Ende des ersten Quartals lag die Spitzenmiete für Logistikflächen über 3.000 m² in der Logistikregion München bei 9,80 Euro pro m² und ist somit im Vergleich zum Vorjahr um 5 Prozent gestiegen. Die Durchschnittsmiete wies ein Wachstum von 6 Prozent auf und liegt derzeit bei 8,90 Euro pro m². Im Light-Industrial-Bereich haben sich die Mieten auf einem stabilen Niveau eingependelt und liegen derzeit bei 15,80 Euro pro m² in der Spitze und bei 11,80 Euro pro m² im Durchschnitt.
Philipp Hunger, Consultant Industrial & Logistics bei Colliers in München, ordnet ein: „Die Nachfrage auf dem Münchner Logistikmarkt trifft stetig auf ein sehr geringes Angebot. So weist München mit 1,2 Prozent eine weiterhin sehr niedrige Leerstandsquote bei Logistikimmobilien auf. Die im Laufe des Jahres auf den Markt kommenden Neubauflächen, wie beispielsweise die aktuell noch im Bau befindliche Projektentwicklung von Aurelis mit über 20.000 m², sowie auf den Markt kommende Untermietflächen werden hier nach einiger Zeit wieder für mehr Produkt auf der Angebotsseite sorgen. Diese werden großflächigere Anmietungen ermöglichen, die sich wiederum positiv auf den Vermietungsumsatz auswirken können. Daher gehen wir davon aus, dass der Flächenumsatz am Münchner Industrie- und Logistikmarkt im Laufe des Jahres den Fünfjahresdurchschnitt von 200.000 m² erreichen wird.”
