NEO Office Impact Report zeigt signifikanten Anstieg bei Versicherungskosten

Auch im vergangenen Untersuchungszeitraum des NEO Office Impact Reports sahen sich Investoren, Mieter und Betreiber mit steigenden Kosten konfrontiert. Allgemeingültige Aussagen dazu sind aufgrund sich zunehmend überlagernder Effekte schwieriger geworden. Die inflationsbedingten Preissteigerungen sollten theoretisch bei allen Gebäuden zu einem ähnlichen Anstieg der Betriebskosten führen, sofern die Leerstandsquote konstant bleibt. Die im letzten Jahr eingeführte Veränderungsanalyse zeigt jedoch, dass die Kostensteigerungen sehr unterschiedlich ausfallen. Insgesamt sind die Betriebskosten in den Investorenobjekten um 4,8 % und bei den Selbstnutzern um 5,7 % gestiegen. Die Kostensteigerung bei den Energien hat sich deutlich abgeschwächt. Neue Treiber sind die Lohnkosten in den Facility Services wie Reinigung, Sicherheit und Wartung sowie die Versicherungskosten.

Signifikanter Anstieg bei Versicherungskosten

Die Versicherungskosten sind 2024 überproportional gestiegen. Die Veränderung beträgt im Durchschnitt +22 % (Vorjahr: +12 %). Es zeigt sich, dass die Prämien nicht nur aufgrund der automatischen Anpassung der Versicherungssummen an die Baupreisindizes (Neuwertversicherung) gestiegen sind, sondern auch signifikante Prämienänderungen auf diese gestiegenen Risiken zurückzuführen sind. Die durchschnittliche Indexierung der Versicherungssummen zum 01.01.2023 beträgt 19,4 %, so dass als Differenz zur Gesamterhöhung das Wachstum aufgrund gestiegener Risiken mit 2,6 % zu beziffern ist.

Abermals Reduktion beim Flächen- und Energieverbrauch

Generell zeigt sich, dass neuere Gebäude eine bessere Flächeneffizienz aufweisen als ältere. Im Vergleich zum Vorjahr sinkt der durchschnittliche Flächenverbrauch pro Mitarbeiter bei Selbstnutzern in neueren Gebäuden um 1 m² Nutzfläche und bei Investoren in älteren Gebäuden um 2 m² Mietfläche. Generell gilt, dass durch neue Bürokonzepte wie Activity Based Working oder Desksharing mehr Personen die gleiche Fläche nutzen können. Daher ist diese Kennzahl sehr dynamisch und hat an Bedeutung gewonnen.

Die (nicht witterungsbereinigte) Endenergie für Strom, Wärme und Kälte in den Gebäuden der Selbstnutzer betrug 2023 im Durchschnitt 123 kWh/m2 NRF und in den Gebäuden der Investoren 136 kWh/m2 NRF. Der Energieverbrauch ist damit erneut gesunken – insbesondere bei Wärme. Zu den wichtigsten Ursachen gehört sicherlich, dass die seit September 2022 angeordneten Energiesparmaßnahmen verlängert wurden und bis zum 15. April 2023 galten.

Stärkster Rückgang bei CO2-Emissionen: Bürogebäude unterschreiten CRREM-Pfad

Erstaunlich ist der festgestellte Rückgang der CO2-Emissionen um sogar 53 % auf 27 kg CO2 e/m2 NRF bei gleichzeitiger Reduzierung der Energieverbräuche bei den Selbstnutzern um 32 % (s. o.). Auch für die Gebäude der Investoren ist ein deutlicher Rückgang der CO2-Emissionen von 31 kg CO2 e/m2 NRF/2021 auf 25 kg CO2 e/m2 NRF/Jahr ermittelt worden. Die aktuellen Werte liegen deutlich unter den CRREM-Orientierungswerten. Die große Herausforderung besteht nun darin, die im letzten Winter erfolgreich vorgenommenen Einsparungen beizubehalten.

Simulation für Stranding Assets und gesetzlichen Sanierungszwang

Im CRREM-Pfad für die CO2-Emissionen liegt der NEO-Datenpool im Durchschnitt 51 % unter den Richtwerten aber 19 % der erhobenen Gebäude liegen darüber und wären umgangssprachlich als potenzielles „stranding asset“ zu bezeichnen, wenn nicht gegengesteuert würde. Erstmals wurde eine Simulation in Hinblick auf die geplante Einführung gesetzlicher Energieeffizienzklassen vorgenommen. Auf der Basis der Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) wurden aus dem Datenbestand Schwellenwerte für die 7 Klassen von A (entspricht Nullemissionsgebäude) bis G vorgenommen. Im Ergebnis entfallen 10 % der Bürogebäude auf die Klasse F und 16 % auf die Klasse G. Auf Gebäude in diesen Klassen kommt möglicherweise ein gesetzlicher Sanierungszwang bis zum Jahr 2030 bzw. 2033 zu.

Zertifizierungen haben keinen positiven Einfluss auf die Betriebskosten

Erstmals konnte eine signifikante Anzahl an Bürogebäuden mit einem Zertifikat (DGNB, LEED, BREEAM) erfasst werden. Insgesamt wird deutlich, dass diese Gebäude hinsichtlich ihrer Betriebskosten grundsätzlich keinen Vorteil gegenüber nicht zertifizierten Gebäuden haben. Im Detail ist festzustellen, dass insbesondere die Kosten für Strom und die Kosten für Wartung im Durschnitt jeweils gut 20 % höher sind als für nicht zertifizierte Gebäude. Das ist auf die erhöhte technische Ausstattung und Qualität zurückzuführen. Bei den Heizkosten wiederum sind die zertifizierten Gebäude rund 20 % günstiger

NEO Office 2024: Wachstum der Datenbasis verbessert Analysen und Erkenntnisse

Für die vierte Ausgabe des NEO Office Impact Reports hat sich die Datenbasis um 100 Bürogebäude erweitert – insgesamt wurden über 15 Millionen Quadratmeter ausgewertet. Mehr als 50 Unternehmen haben an der Befragung teilgenommen. Die Rücklaufquote der Energieverbrauchsdaten ist abermals gestiegen, von zuletzt 69% auf nun 80 %, was belegt, dass die neuen gesetzlichen Anforderungen zur Veröffentlichung von ESG-Daten mehrfach genutzt und für das Betriebskosten-Benchmarking eingesetzt werden.

Der Markt ist aufgefächert

Die im vergangenen Jahr eingeführte Kennzahl Veränderungshäufigkeit sagt aus, wie viele Marktteilnehmer eine Kostenreduktion, -stagnation oder aber -steigerung gemeldet haben. Demnach liegt aktuell das Gros, 50 %, in der Mitte. Das ist der Anteil der Gebäude, bei denen die Kosten im Vergleich zum Vorjahr konstant oder moderat gestiegen sind. Bei immerhin rund 20 % sind die Kosten sogar gesunken. Dem stehen jedoch 30 % gegenüber, die einen deutlichen Kostenzuwachs zu verzeichnen haben.

Andreas Kühne, Sprecher der Geschäftsführung BAUAKADEMIE Unternehmensgruppe, fasst zusammen: „Der neue Treiber bei den Betriebskosten heißt Preis-Lohn-Spirale und ist eine Nachwirkung der Inflation. Der Anstieg der Personalkosten wirkt sich auf die Betriebskosten in besonderem Maße aus, denn ihr Anteil beträgt satte 50 %. Unsere Analyse zeigt aber auch: Ein gutes Management steuert wirkungsvoll dagegen. Wenngleich ca. 63 % der Betriebs- und Instandhaltungskosten Fixkosten sind, können 21 % von Vermieter und Betreiber optimiert werden und weitere 16 % der Kosten können von den Nutzern selbst bzw. in Abstimmung mit ihnen positiv beeinflusst werden.“