Non-Performing-Loans: Kein Tsunami, aber stürmische Entwicklung zu erwarten

• Das Volumen von Non-Performing-Loans in der gewerblichen Immobilienfinanzierung ist 2023 um 56 Prozent gestiegen, weitere Zunahme wahrscheinlich
• Die Marktentwicklung, aber auch die Regulatorik und die Aufsichtsbehörden üben zunehmenden Handlungsdruck auf die Akteure aus
• Mit zunehmendem Handlungsdruck wird sich der Transaktionsmarkt wieder beleben
• Ausfallrisiken bei Projektentwicklungen und in der Assetklasse Office besonders hoch

In der gewerblichen Immobilienfinanzierung ist das Volumen notleidender Kredite 2023 in Deutschland um 56 Prozent gestiegen. Vor allem makroökonomische Einflussfaktoren machen eine weitere Zunahme wahrscheinlich. Zu einer Verkaufswelle von Kreditportfolios in den Ausmaßen, die nach der großen Finanzkrise erreicht wurden, wird es aber voraussichtlich nicht kommen. Wesentliche Treiber der Entwicklung sind der erfolgte Zinsanstieg und die durch ihn ausgelösten Wertverluste sowie stark rückläufigen Transaktionsvolumina. Institutionelle Investoren weichen zunehmend auf andere Anlageklassen aus. Im Büroimmobilienmarkt ist die Bodenbildung noch nicht vollzogen. Die zunehmend kritische Haltung der Bankenaufsicht, die für die gewerbliche Immobilienfinanzierung relevante Regulierung sowie die schwache gesamtwirtschaftliche Entwicklung erhöhen den Handlungsdruck für alle Beteiligten zusätzlich. Dies sind Erkenntnisse einer Analyse von PwC Germany zum Non-Performing-Loan-Sektor.

„Die sinkenden Immobilienwerte erhöhen die Risiken bestehender Immobilienfinanzierungen deutlich. Noch warten viele Kreditgeber ab, um Wertverluste nicht realisieren zu müssen. Aber das Zeitfenster für eine ‚Wait and See‘-Strategie ist begrenzt“, kommentiert Rita Marie Roland, Partnerin Real Estate bei PwC Deutschland. Ausfallgefährdet seien insbesondere variabel verzinste Kredite und auslaufende Zinsbindungen.

Vor allem Projektentwickler und Bauträger stehen derzeit vor großen Herausforderungen, weil Einkünfte aus Verkäufen wegbrechen und zugleich die Finanzierungskosten steigen. Im Development sind nachrangige Finanzierungstranchen, sogenannte Mezzanine-Finanzierungen, üblich. Diese Forderungen sind stark ausfallgefährdet. Teilweise sind aber auch schon die Vorrang-Tranchen nicht mehr werthaltig.

Aufsichtsrecht und Regulatorik erhöhen den Handlungsdruck

Unter den Assetklassen sind vor allem Büroimmobilien betroffen. Eine 2023 veröffentlichte PwC-Studie legte bereits offen, dass rund 50 Prozent der angemieteten Büroflächen in Deutschland nicht belegt sind und 78 Prozent der Arbeitgeber ihre Flächen reduzieren möchten. Eine wachsende Zahl an Non-Performing-Loans ist deshalb vor allem im Office-Segment zu befürchten. Hier sind insbesondere nicht-energieeffiziente Büros in B- und C-Lagen betroffen. Die Finanzierung und Umsetzung dringend benötigter Investitionsmaßnahmen ist in vielen Fällen wirtschaftlich nicht abbildbar.

Die Richtlinien der EBA (European Banking Authority) für die Behandlung von notleidenden Krediten führen zu einer intensiveren Überprüfung von Kreditsicherheiten durch die Europäische Zentralbank und die Bundesbank. Dies hat teilweise erhebliche Einzelwertberichtigungen zur Folge. Betroffene Banken müssen für Problemkredite nicht nur Lösungen finden, sondern auch mehr Eigenkapital unterlegen. „Der Einfluss von Regulatorik und Aufsicht wird regelmäßig unterschätzt“, erläutert Rita Marie Roland. „Mittelfristig werden diese Faktoren zu bankgetriebenen Kreditverkäufen führen. Wer seine Finanzierung vor dem Status ‚notleidend‘ schützen will, sollte umgehend vorbeugende Maßnahmen ergreifen.“